בראיון שערכנו איתו לפני מספר חודשים, טען קלוד נחמיאס בצורה נחרצת כי "עד ששדה דוב יסתיים, המחירים שם יעלו ב-50%". המחירים שם היום נעים סביב 70 אלף שקל למ"ר ברוב הפרויקטים, גם בפרויקט שלו, ואם להאמין לתחזית הזו, המחירים הממוצעים יחצו בעוד מספר שנים את רף ה-100 אלף שקל למ"ר.

במציאות של היום, הדברים של נחמיאס לפיהם המחירים יאמירו, נראים כמו פנטזיה רחוקה. מחירי הדיור השנה חווים ירידה מסוימת בשל האטה. מצד שני, נחמיאס מזהה את מגמת הקפיצה: הריבית מתחילה לרדת, היקף המשכנתאות עולה והמכירות בשדה דב מתקדמות, לפחות מבחינתו, בקצב משביע רצון. עד חודש אוקטובר השנה הוא מכר 20 דירות, והיתרון שלו על חלק מהיזמים הוא הטיימינג: הוא שואף לסיים את הבנייה בעוד קצת יותר משלוש שנים, למרות שרק קיבל היתר חפירה ודיפון לבניית ארבעת המבנים שלו - המחוברים בקומפלקס אחד הכולל מגדל בן 34 קומות, עוד מגדל בן 15 קומות ושני בנייני בוטיק שמחוברים אליהם, בני 7 קומות כל אחד.

"הורדת הריבית מאוד מעודדת את היזמים והקבלנים. חצי אחוז זה הרבה כסף, כשמדובר בחוב הכללי של הקבלנים על השוק. הבנקים היו לוקחים לנו ריבית פריים פלוס 1.5%, והיום פריים פלוס 0.5%, גג 0.75%. הפריים לקבלנים המובילים בשוק הוא לא אותו פריים", אומר נחמיאס על השינוי שמתחולל בשוק הדיור לאחרונה. "הבנקים מאוד 'סלחניים' עם היזמים שעומדים בהחזרים. רואים גם מה קורה במכירות, וזה עדיין לא מה שאנחנו רגילים אליו. מצד שני, כבר הצהרתי: שנת 2026 תהיה טובה יותר. הראש של האנשים בתקיפה באיראן, אז אין להם את החשק עדיין לצאת ולקנות. צריך לומר ברוך השם על זה שהחזירו את החטוף האחרון הביתה, כי רואים שאנחנו מדינה חזקה וזה תורם לא מעט. אני מרגיש שינוי קטן במכירות. מוכרים, אבל יש עדיין לאן לשאוף. החברה שלי עושה גם מחיר מטרה, אז יש לנו 500-600 חוזים מובטחים במהלך אפריל-מאי מדיירים שזכו במחיר מטרה בבאר יעקב, אשקלון, בית דגן ורחובות".

היזמים עטים על דירה בהנחה ואפילו במחירים גבוהים ממחיר השומה. גם אתה מחפש את הביטחון שם?
"כן, כי הגלגל ממשיך לעבוד. כשאתה הולך לפרויקט שבו 50% מחיר מטרה, הרבה יותר קל עם הבנק מבחינת הליווי. אתה מקבל תנאים טובים יותר, ופחות הון עצמי. אנחנו לא רק חברה יזמית אלא גם בעלת זרוע ביצועית. אנחנו לא מחפשים קבלן ועובדים בעצמנו. כוח העבודה קשה מאוד להשגה. המדינה אישרה עוד תאילנדים, מולדובים ופועלים מסרי לנקה. לקבלנים יש אופציות, לא לוקחים כבר פועלים בלי אישור. אני עובד בעיקר עם סינים. אנחנו לא מאחרים במסירת מפתח לדיירים. פשוט לא מאחרים".

לפי הלמ"ס, שכר העבודה עלה ב-9%. מה דעתך על הנתון הזה?

"שכר העבודה עלה ב-30%. זה לא רק הקרקע שאני קונה, אלא העלויות מסביב. אם יביאו עוד עובדים זרים, המחירים יירדו. היום, מתוך 100 שקל, לפחות 35-40 הולך על שכר עבודה. וזה לפני קרקע, לפני מע"מ, אגרות, השבחות וכמובן עלויות בנייה אחרות. מערך הדירה, 87%-85% זה הוצאות".
 

זה אומר שהרווח היזמי שלך הוא 15%-13%. נמוך, לא?
"אפילו 12%-11%. כמו שאמרתי קודם, היתרון שלנו הוא שאנחנו קבלני ביצוע, אז גם על עלויות העבודה אני מרוויח 10%. לכן, הרווח בכללותו גבוה יותר. אתה יודע כמה עולה מנהל פרויקט או מנהל עבודה? מנהל פרויקט היום הוא כמו ניצב בכיר במשטרה - 33 אלף שקל נטו - 55 אלף שקל ברוטו. אלה מספרים שקיימים בשוק שלנו. לא חסרות הוצאות. פעם מנופאי היה לוקח 90 שקל לשעה, היום 150 שקל פלוס מע"מ. איך אתה רוצה שהמחירים יירדו?".

"מכרנו כאן 30 דירות ב-3 חודשים". נחמיאס על רקע הפרויקט שלו בשדה דב (קבוצת נחמיאס)

עובדתית, זה קרה, אבל באחוזים בודדים.
"מדברים כבר שנים על ירידה במחירי הדיור, אבל איפה הם ירדו? יש לי פרויקטים שהמחיר בהם עלה. אני לא בונה בצפון, לא בבאר שבע ולא באילת, אלא באשקלון עד נתניה. גבעת שמואל, ראשון לציון, באר יעקב ואשדוד, תל אביב ורמת השרון כמובן, כולל שדה דב ורוטשילד. תראה מה קורה בבאר שבע: התחרות מאוד גדולה ויש בעיות. לכן, מכרזים רגילים נכשלים ומי שקונה במקומות האלה קונה במסגרת מחיר מטרה בלבד. אם לא מחיר מטרה - לא קונה. גם אותי זה לא מעניין כבר. החברה שלי היא חברה שבונה גם יוקרה וגם במחיר מכולת. במחיר מטרה בבאר יעקב אני מוכר דירה ב-2.1 מיליון שקל, אבל בשוק החופשי ב-3.1 מיליון שקל. מיליון שקל הנחה. זה המון".

קבוצת נחמיאס הולכת מעכשיו יותר על דיור בהנחה?
"80%-70% כן, והשאר שוק חופשי. המתכון שלי הוא דירה בהנחה פלוס הזרוע הביצועית, כך אני מרוויח. אני שותף של ישראל קנדה בפרויקט איב ברמת השרון. אבל בביצוע אני עושה 100%. זה היתרון שלי. אנחנו בין החברות הבודדות שיש להן תקן בטיחות מחמיר. הגענו כמעט לטופ מהבחינה הזו. חשוב לנו מאוד להיכנס לדירה בהנחה, כי לשם החברה שלי הולכת. גם הבן שלי, חי נחמיאס, הולך למקום הזה של מחיר מטרה. בגלל זה הוא מצליח".

גם עמרם אברהם עושה את זה. זו השיטה החדשה, דירה בהנחה פלוס זרוע ביצועית שדרכה חוסכים עשרות מיליונים בעלויות הבנייה?
"עמרם עושה את זה, גם שבירו, גם דמרי. בסוף, דירה בהנחה פלוס חברת ביצוע זה שילוב מנצח. גם אלקטרה ותדהר עובדות בשיטה הזו. בעתיד תהיה בעיה לחברות שאין להם זרוע ביצועית להתקיים".

בראיון הקודם אמרת שמכרתם 20 דירות בשדה דב. כמה דירות מכרתם עד היום, ב-3 חודשים?
"בשלושת החודשים האחרונים מכרתי 30 דירות. המחיר הממוצע עומד על 72-73 אלף שקל למ"ר. לא העלנו את המחיר, הוא אפילו ירד קצת. אנחנו עם היתר חפירה ודיפון, בעוד חודש וחצי יהיה היתר מלא. יש לנו שוברים ביד, מנורה ולאומי מלווים אותנו וזה יתרון גדול. הדיירים מקבלים ערבות על כל שקל. בחודש האחרון מכרנו 4 בשדה דב ועוד 7 באיב. בגדרה, מכרנו 80% מהפרויקט לשוק החופשי. יש עלייה בדצמבר-ינואר, 5% במכירות בערך. ההתעניינות גדלה משמעותית. האפשרות למלחמה טיפה מעכבת".

כמה זמן נותר עד הבנייה בשדה דב?
"38 חודשים בערך, קצת יותר משלוש שנים. כבר עברנו 7 חודשים של הביצוע הקשה. באיב ברמת השרון, תוך 26 חודשים בערך נמסור מפתחות. בחודשיים הקרובים נקבל היתרים, גם בבאר יעקב, ברחובות, באשקלון ובנתניה. גם בגבעת שמואל".

המכירות טובות, אבל ברוב החברות מוכרים ללקוחות אופציה - ולא כל החוזים נחתמו. מה אתה חושב על זה?
"אני לא מוכר אופציה. זו אפשרות, אבל למה אני צריך למכור על הנייר בלי התחייבות? אני מוכר אחרי החלטת ועדה ותוכנית עיצוב. כשאני מקבל היתר, הלקוח מקבל מפרט מוכן. אני לא מוכר אוויר, אלא דירות אמיתיות. אני יכול למכור לפני היתר, לקבל 7%, אבל לרוב זה כבר בשלב מתקדם מאוד ורגע לפני שהלקוח יודע מה הוא מקבל. לעולם לא מכרתי אופציות. אני גם לא יכול לקבל כסף ולהשתמש בו. ראה ערך גינדי".

מספר הדירות הלא מכורות עומד על 83 אלף. בעוד כמה חודשים אתה, דמרי ואביסרור תהיו עם היתרים. נגיע ל-90 אלף והמחירים ימשיכו לעלות?
"אני לא מבין את החישוב הזה. יש יזמים עם מאות דירות אבל בפועל זו עדיין קרקע. חלק מהדירות יהיו מוכנות בעוד 8 שנים. אתה יודע מה זה בשבילי דירה מוכנה עם 50%-20% מהכסף אצלי? מדברים על ביטולים, אז אתן לך נתונים? כמה מבטלים אצלי? 1%? הרבה פחות. רק אנשים שמתגרשים, שאתה מבין למה הם ביטלו".

באוצר מתעקשים שאנחנו בדרך לגל.
"בשלוש שנים, מתוך 900 דירות שמכרתי, היו לי אולי 3-4 ביטולים. אנשים לא רוצים לבטל, ערך הדירות עלה ב-700-800 אלף שקל. גם דמרי לא מוכר אופציות, אגב. לא רק אני".

עוד ב-

יגאל דמרי: "תכניס טוב לראש: תהיה קטסטרופה בשוק הדיור"

לכתבה המלאה

מה עם הנפקה?
"לא חושב על זה כרגע. אני ממשיך למכור בקצב גבוה. כולם רודפים אחרינו, רוצים שננפיק, אבל אנחנו לא ממהרים. הרבה גופים הציעו לקנות 20% מהחברה, אבל בינתיים זה לא על הפרק".