מה קורה כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן ודורשים בכל תוקף הטבות מימון? כנראה שאתם משלמים יותר, הרבה יותר, על הדירה - כך עולה מנתוני משרד האוצר.

את העניין הזה חשפנו כאן לפני מספר חודשים, במסגרת כתבה שעסקה בהטבות המימון. חלק מהקבלנים הודו כי הם מחזיקים ב"שני מחירונים" מתחת לשולחן: הראשונה כולל הטבות מימון, כמו 20/80, ובשני מדובר במסלול ליניארי. לעתים, ההבדל בין הדירות יכול להגיע ל-70-80 אלף שקל, ואפילו יותר בדירות יוקרה. "שלא יהיה ספק", אמר אז אחד הקבלנים. "הלקוחות שלנו משלמים על ההטבה הזאת, מלא מלא".

בשנה החולפת מחירי הדיור עלו ב-0.4%, בעיקר בגלל השיטה הזו. הכותרת בשנה שעברה

"נתיבות. העיר שנטלה את הארד במכירות הקבלנים בשוק החופשי אשתקד", כותבת סגנית הכלכלן הבכיר, גלית בן נאים. "משהו שגרם לי להבין שהסיפור של הטבות המימון הוא מעבר למה שרובנו מבינים. כי לא באמת צריך תואר שני במימון כדי להבין שכאשר דוחים לך למשל תשלום של 85% ממחיר הדירה בשלוש שנים, ללא ריבית והצמדה, אז המחיר האמיתי של הדירה נמוך מזה שכתוב בחוזה. בכמה? באופן פשטני, בגובה הפרשי ההצמדה והריבית שנחסכו ממך".

בן נאים צודקת. המחירון של הקבלנים בנוגע לתשלום ליניארי יוצא רק כאשר הלקוחות טוענים שיש להם הון עצמי גבוה. "אותה העיר, פרויקטים דומים, עיתוי דומה של מועד רכישה ומועד מסירה (כשלוש שנים מהחתימה). שתי צורות תשלום. אם כך, ניתן לצפות שמי שמשלם רק 15% ממחיר הדירה בעת החתימה (לעומת מי שמשלם 20%), המחיר הרשמי בחוזה שלו יהיה גבוה יותר. בכמה? בערך בגובה הפרשי הריבית וההצמדה שנחסכו ממנו על ה-5% מהמחיר שדחה למועד המסירה", היא מוסיפה.

מבדיקה שערכנו עולה כי הקבלנים משלמים בין 5.5%-5% עבור הטבת המימון הזו. כשהם עושים זאת כהלוואת קבלן, הבנק נותן חלק מהכסף כבר עכשיו, בערך 50% (ולכן לחלק מהקבלנים משתלם להשאיר את הטבות המימון) אבל המפקח על הבנקים הגביל את ההטבה הזו. למעשה, ברוב המקרים הם פשוט מממנים את הריבית עבור הכספים שהיו אמורים לקבל בצורה ליניארית. הקבלנים מעריכים כי למעשה מדובר בעוד 3% הנחה לפחות, שלא רואים במחיר. קחו דירה ממוצעת, שעולה 2.3 מיליון שקל, ותקבלו הטבה של כמעט 70 אלף שקל. כלומר, לקוח שיגיע לקבלן עם הכסף ביד, ישלם לפחות 70 אלף שקל פחות על אותה דירה, לעומת לקוח שמגיע עם הון עצמי נמוך - בעיקר אם מדובר בפחות מ-20%.

לדבריה, הפער בנתיבות לא מקרי. "מי שבחר לשלם רק 15% מהמחיר במועד חתימת החוזה, כנראה התקשה להביא עוד 5%. בהנחה שאינו מתקשה בחשבון. תכף אפרט איך רואים את זה. מה זה אומר מבחינת הקבלנים? שקיים סיכון גבוה יותר שהעסקה לא תושלם. כלומר, אם הרוכש מוכן לשלם כעת "קנס" על כך שלא הביא כעת עוד 5% בלבד מהמחיר, כנראה פחות אפשר לבנות עליו שהוא ישלים את העסקה כאשר יידרש להביא את ה-85% בעת מסירת הדירה. האמת, הם צודקים. מסתבר שמחיר הדירה הוא לא רק פונקציה של מאפייניה הפיזיים, וגם לא רק של צורת התשלום. הוא מגלם גם את פרמיית הסיכון שהעסקה לא תושלם. במלים אחרות, הוא תלוי גם במאפייני הרוכש. מזכיר לכם משהו?". מתברר כי 40%, מרביתם תושבי נתיבות, בחרו באפשרות התשלום השניה. הזולה יותר.

עוד ב-

דו"ח חברת הנדל"ן חושף: כך מרוויחים הקבלנים מהטבות המימון

לכתבה המלאה

ויש גם כוכבית. סביר להניח שרוב הרוכשים לא יכולים לשלם 50% מהכסף כבר בחתימה. עובדתית, פחות קבלנים מעניקים היום פטור מלא ממדד תשומות הבנייה ולכן יש, לכאורה, הנחה משמעותית כשמשלמים מראש. הבעיה היא שמעטים הרוכשים שיכולים לעמוד בעסקה כזו.