נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול מצביעים על ירידה מינורית במחירי הדירות. בלמ"ס מודדים באפריל את חודשים ינואר ופברואר, אבל במשרד האוצר אומדים בחודש אפריל את חודש פברואר בלבד, החודש שלפני המלחמה. אלה את המחירים, ואלה את העסקאות. לרוב הנתונים חופפים, למרות שבחודש הבא נראה תמונה שונה לחלוטין בשל הממלחמה.

לפי האוצר, בחודש פברואר השנה נרכשו 7,187 דירות, יד שניה וחדשות, ירידה של 3% בהשוואה לפברואר אשתקד, אבל בהשוואה לחודש הקודם יש גידול של 4%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, זו ירידה של 3% לעומת המצב לפני שנה, אבל גידול של 3% לעומת החודש הקודם.

באוצר מצאו כי פלח השוק שמוסיף להוביל את הירידה בעסקאות הוא זה של מכירות הקבלנים. בהשוואה רב שנתית מאז תחילת שנות האלפיים, זה היה אחד מחודשי פברואר החלשים ביותר, אולי להוציא את האינתיפאדה ב-2005 ואת שנת 2023 שבה המדינה הייתה תחת מאבק הרפורמה המשפטית.

הקבלנים קיבלו 6.6 מיליארד שקל, 27% יותר מבשנה שעברה (איציק יצחקי)

מכירות הקבלנים רשמו ירידה של 13% בהשוואה למצב לפני שנה, אבל זה גם גידול של 9% לעומת החודש שעבר. נתוני מרץ לא מעניינים במיוחד מפני שהם לא יצביעו על ירידה, אלא על התמוטטות. המלחמה הובילה לביטולי עסקאות ולדחיות חוזים. הקבלנים לא מכרו דירות בחודש הזה. יכול להיות שמי שקנה היה חכם - זהו חודש שבו הקבלנים התפשרו על המחירים.

שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" עמד בחודש פברואר על 57%, שזה גידול של 2% לעומת החודש שעבר. בחודשיים הראשונים של השנה ירד השיעור של הדירות שנמכרות על הנייר מתחת ל-60%, אחרי שבשנה שעברה הוא היה מעל הרף.

לגבי הטבות המימון, בחודש פברואר הטבות המימון עמדו על 28%. זה נמוך ב-17 נקודות אחוז לעומת המצב לפני שנה. למה? כי במרץ, חודש אחרי, הוטלו המגבלות של המפקח על הבנקים והקבלנים כבר לא יכלו לחלק הטבות מימון בצורה חופשית.

תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, הגיע ל-6.6 מיליארד שקל. זה גידול ריאלי של 27% לעומת המצב לפני שנה ולמרות ירידה בתזרים הפוטנציאלי. ההבדל בין תרזים בפועל לתזרים פוטנציאלי הוא פשוט: תזרים בפועל אומר כמה כסף הם קיבלו עכשיו ופוטנציאלי הוא מה הם אמורים לקבל. החודש הוא היה גבוה ב-400 מיליון שקל מהתזרים הפוטנציאלי. וזה מעודד: הקבלנים מתחילים לקבל כסף וזה אומר - פחות לחץ מהבנק וירידה בעלויות המימון בתקופת ריבית שעדיין גבוהה. זה אומר שהקבלנים קיבלו יותר כסף מאשר אמורים לקבל בעתיד.

יש לזה גם הסבר. באוצר טוענים כי הייתה הקדמת תשלומים מעסקאות שבוצעו בשנה-שנתיים הקודמות, ללא הטבות מימון, כאשר לרוכשים נחסכות עלויות ההצמדה והריבית, והקבלנים מפצים בכך על הירידה בתזרים הנובעת מהחולשה במכירות. בסקירה נכתב: "כמו כן, עשוי ממצא זה להיות מוסבר בין היתר ממסירת דירות בעסקאות שבוצעו בשנתיים-שלוש האחרונות, כאשר בעת המסירה משולם התשלום המשמעותי על הדירה". כשהתזרים חלש, לא מנתחים זאת באי מסירת דירות באותו חודש, אבל כשהוא גבוה, זו הסיבה. לא משנה מאיפה צץ הנתון הזה, בפועל - הוא גורם לחלק מהקבלנים לקבל קצת חמצן.
 

ולסיום: מה מצב המשקיעים? רכישות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1,171 דירות, גידול של 6% בהשוואה לפברואר אשתקד וגידול של 8% בהשוואה לחודש הקודם. הם מוכרים הכי הרבה בחיפה.

עוד ב-

מחירי הדירות יורדים ב-1.7% בשנה - נתונים חריגים מתל אביב

לכתבה המלאה

נתון מעניין נוסף עליו דיווחנו כאן לאחרונה הוא שיעור מצמצמי הדיור, שנמצא בעלייה מאז חודש אוגוסט האחרון. מינואר 2025 ועד אז הוא ירד, אבל כעת הוא חוזר לעלות. מה זה אומר? יותר אנשים שרוכשים דירה זולה במקום הדירה היקרה שלהם.