אחת העסקאות הבולטות של אפריקה מגורים בימים האחרונים נעשתה עם איש עסקים מקומי, שרכש 5 דירות לו ולמשפחתו בפרויקט DUO תל אביב. כפי שפורסם כאן השבוע, בחברה טוענים כי מדובר באיש עסקים בעל פעילות נדל"ן בינלאומית בהיקף של מיליארדי דולרים, בעיקר בארצות הברית.

השאלה הגדולה היא האם הוא עשה עסקה טובה. איש העסקים שילם כ-65.2 מיליון שקל ובחברה טוענים שמדובר במחיר של מעל 82 אלף שקל למ"ר. זה אומר שהוא רכש 5 דירות בשטח של כמעט 800 מ"ר - בערך 160 מ"ר לדירה. סביר להניח כי בדירות אלה נכלל גם פנטהאוז שהעלה את הממוצע הדירתי למ"ר. בשל המגוון של הדירות שרכש, סביר להניח כי המחיר למ"ר משקף דירות קטנות וגדולות, ולכן אפשר לבחון האם העסקה היא עסקה טובה.

ראשית, נדגיש כי במתחם 668 יחידות דיור, מתוכן 510 לשיווק וההשאר באמצעות קומבינציה. עד חודש דצמבר האחרון, החברה מכרה 357 דירות - 70%. כלומר, החברה לא סובלת מבעיות של מכירה בפרויקט. לפי הדיווח לרבעון הראשון של 2025, אפשר לראות כי המחיר הממוצע למ"ר עומד על 84.2 אלף שקל למ"ר בממוצע. מכאן אפשר להבין כי איש העסקים עשה עסקה במחיר נמוך יותר - הוא רכש 5 דירות וקיבל הנחה של כ-2,200 שקל למ"ר.

כמה זה משמעותי? אם הוא רכש 800 מטר, זה אומר שהוא קיבל הנחה משמעותית של 1.6 מיליון שקל. נכון, כשרוכשים 5 דירות ההנחה נראית טבעית לגמרי, אבל אסור לשכוח שהמחיר הממוצע שדיווחה עליו החברה כלל גם מחירי פריסייל, כלומר דירות שנמכרו בתחילת הפרויקט. בגלל שמדובר באזור ביקוש בתל אביב, וחלק מהדירות שרכש מיוחדות, סביר להניח כי עשה עסקה טובה ביחס לממוצע בשוק, אבל היא לא עסקה חריגה מאוד. כלומר, הייתה כאן הנחה של היזם, אבל לא מדובר בהנחה שמגלמת מעבר לרווח יזמי חד ספרתי. הקבלן לא במצוקה, וזה ניכר בעסקה הזו.

לאחרונה פרסמנו כי מכירת הדירות של אפריקה מגורים נחתכה ב-50% בשנה החולפת. נזכיר גם למה: היא מכרה 97% מהמלאי לשנה הקרובה. זו הסיבה לכך שאפשר לראות ירידה בהכנסות וברווח. החברה מכרה גם 70% מהדירות בכל הפרויקטים שלה עד סוף 2027 ולכן ההערכה היא שאם לא תפתח מספיק פרויקטים חדשים, ייתכן שנראה האטה במכירות גם בחודשים הקרובים. לא בגלל שהחברה לא יודעת למכור, אלא בגלל שהמלאי קטן מוקדם מדי - וזה דווקא נתון שהבנקים מחבבים.

בדקנו את מחירי הדירות האחרונות שנרכשו בפרויקט, שלא על ידי איש העסקים. המחירים נעים בין 80-85 אלף שקל למ"ר. הרף הגבוה הוא בקומות הגבוהות, אבל אנחנו לא יודעים מה החברה נתנה לו בחוזה - לעתים היא יכולה לעצב לו את אחת הדירות, לתת לו עוד מחסנים וחניות וכמובן הטבות בפריסת התשלומים. יש לזה משמעות גדולה ברכישת דירה ובמיוחד בעת רכישת כמות של דירות.

השבוע דיווח חברת ארז-תירוש כי קבוצת רוכשים רכשה 15 דירות בפרויקט התחדשות עירונית שלה בפתח תקוה. מדובר בפרויקט בית לוז בשכונת רמת ורבר המתחדשת בפתח תקווה. היקף העסקה מוערך בכ-38 מיליון שקלים. כאן החברה הודיעה כי מדובר בהנחה של כ-5%. יש קבלנים שנותנים היום הנחות של עד 7% ממחיר הדירה. מדובר בעיקר בשכונות שבהן ההיצע של הדירות גבוה והביקוש לא מצליח להדביק אותו. הנחה של 5%-3% היא הנחה לגיטימית בתקופה הזו, אבל הקבלנים מעריכים כי בקרוב, אם יוכרז על סיום המלחמה מול איראן, רובם יקשיחו את התנאים. זה יקרה בהדרגה: תחילה במחיר הדירה ואחר כך דרך הטבות המימון. 

עוד ב-

העיר הפריפריאלית מוכרת דירות בקצב של תל אביב - זו הסיבה

לכתבה המלאה

זה לא אומר שנראה את הטבות המימון נעלמות מחר בבוקר, אבל חלק מהקבלנים מבינים שבשוק שבו הריבית גבוהה, עלויות המימון שוחקות את הרווח היזמי. במקרה כזה, הם מתקשים לתת הנחה על מחיר הדירה. כשמגיעה קבוצת רוכשים, הסיפור הוא אחר לגמרי.