אפי קפיטל ידועה בתור אחת החברות שמוכרות הכי הרבה דירות בישראל. יזמים אחרים יגידו שהיא עושה זאת בחסד ולא בזכות - משום שרוב הדירות שהיא מוכרת הם במסגרת מחיר למשתכן. כלומר, אפי קפיטל מוכרת דירות רבות ב"לחיצת כפתור". היא קונה קרקעות מרמ"י, ומוכרת דירות דרך ההגרלה של המדינה. לא מדובר בהצלחה שיווקית, אבל מצד שני - אלה פרויקטים ללא סיכון יזמי, שבחלקם היא מוכרת דירות בשוק החופשי.

במחצית ראשונה של השנה מכרה החברה 379 יחידות דיור. מדובר בזינוק של כ-171% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (המחצית הראשונה של 2025), אז מכרה החברה 140 דירות בלבד. מצד שני, פילוח המכירות במחצית הראשונה של השנה מראה כי 274 דירות נמכרו במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות בעוד ש-105 דירות נמכרו בשוק החופשי - כלומר, מעל 72% מהדירות מסובסדות. לקחנו את כלל הדירות של החברה, בדקנו כמה מהן יימכרו במסגרת דירה בהנחה והתשובה לא מפתיעה - 73%. ועדיין, למרות ה"זינוק", החברה מכרה 888 יחידות דיור בשנה שעברה בשלושה רבעונים - והיא תצטרך להתאמץ מאוד כדי להגיע ליעד הזה.

לפני שנצלול לשאר המספרים, כמה מילים מתוך הדוח, על הטבות המימון שניתנו ברבעון השני. מצאנו כי 72% היו מסוג תנאי תשלום מיטיבים (תשלום 15%-20% בחתימה והיתרה בסמוך למסירה) בהיקף הכנסות של כ-133 מיליון שקל. כ-28% מההטבות היו מסוג "הלוואות קבלן" (בו החברה מסבסדת את הריבית עבור הרוכש) בהיקף הכנסות של כ-51 מיליון שקל.

כמה זה עלה לחברה? היא שילמה ריבית של 2.7 מיליון שקל. כלומר, 5.2% מההלוואות הלכו לריבית. שימו לב לעניין חשוב: כשאומרים שהקבלן מעניק הטבת מימון ומגלם הנחה, בדיוק לכך מתכוונים. יכול להיות שאפי קפיטל נתנה הלוואת קבלן במקום הנחה. בפועל, זה עלה לה 5.2%. הרוכש היה אמור לשלם את זה, אבל הקבלן שילם במקומו. במקום לתת הנחה של 5%, היא סייעה ללקוחות שלה.

בראיון שנערך ב-ice בתחילת 2025 הבטיח אפי שקדי כי "בתל אביב לא ניתן פטורים בכלל מהמדד ובהדרגה נלך ונעצור את זה. ככל שאנחנו קרובים יותר לאכלוס, נוכל להוריד עוד את הפטור. בהתחלת הבנייה אפשר לצמצם בהדרגה, אבל אחר כך - לא יהיו פטורים". 

אבל זו לא הנקודה. שימו לב לדבר חשוב, שלא כולם לוקחים בחשבון. כשמבקרים את הקבלנים על כך שהם "מורידים מחירים" ובפועל זה לא בא לידי ביטוי בנתוני הלמ"ס, הם שוכחים לציין נקודה חשובה. כשהקבלן נותן הלוואת קבלן, הוא אמנם משלם את הריבית, אבל הוא מקבל 50% מהכסף כבר עכשיו. כלומר, הלקוח לוקח את המשכנתא כעת, הקבלן משלם ריבית, אבל מה הוא מקבל? כסף חי, כבר עכשיו. אם דירה עולה 3 מיליון שקל והוא מקבל 1.5 מיליון שקל ביום החתימה, הוא חוסך ריבית של 8% על המינוף שהוא לוקח מהבנק ולמעשה - הוא מרוויח. לכן, כשאומרים לכם שהקבלן מפסיד, כדאי לצלול לדוחות שלו ולהבין שהלוואת קבלן היא דווקא דבר נהדר עבורו.

נמשיך במספרים. ברבעון השני של השנה החברה מכרה של 237 יחידות דיור. לעומת 142 יחידות דיור שנמכרו ברבעון הראשון של השנה ומול 86 דירות בלבד שנמכרו ברבעון השני של שנת 2025. מאז סוף יוני ועד עכשיו היא מכרה עוד 34 דירות - 23 בשוק החופשי ו-11 דירות מסובסדות.

בדוח הדירקטוריון מתייחסת החברה בהרחבה למודלי השיווק והטבות המימון שהציעה לרוכשים בשוק החופשי על מנת לשמור על תחרותיות. היקף המכירות של החברה במודלי שיווק (כגון פריסת תשלומים מיטיבה ופטור מהצמדה) עמד ברבעון השני על כ-71% מסך מכירות השוק החופשי.

עוד ב-

ענקית הנדל"ן מכרה 8 דירות ברבעון לשוק החופשי - מזהירה מירידה ברווח

לכתבה המלאה

בנוגע להשפעת המצב הביטחוני והאירועים הגיאופוליטיים (כולל מבצע "שאגת הארי"), מציינת החברה כי למרות האטה מסוימת בקצב המכירות המיוחסת למצב השוק בכללותו, "לא חלה פגיעה מהותית בקצב המכירות בפרויקטים של החברה והצפי למכירות בשנת 2026, וכן לא חלה הרעה בתנאי האשראי המוצעים לחברה". להערכת החברה, העיכובים הנקודתיים בעבודות אינם מהותיים לטווח הבינוני-ארוך, והתאמות במחירי המכירה בפועל צמצמו את השפעת הגידול בעלויות על הרווח הגולמי.