חלק מהפרשנים והכלכלנים מספרים שמחירי הדיור ירדו בשיעור דו ספרתי. זה כמובן נתון רחוק מהמציאות כשמסתכלים על הממוצע. יכול להיות שבפרויקט מסוים המחירים ירדו, יכול להיות שבאזור מסוים המחירים ירדו יותר, אבל לומר שמחירי הדיור ירדו ב-15%, או כפי שאורי לוין מנכ"ל תדהר טען (וחזר בו השבוע עם הערכה להתאוששות בשוק) - ב20%? אלה נתונים שלא מתכתבים עם המספרים שאנחנו רואים בשוק.

עובדתית, המשכנתא הממוצעת בחודש יולי קרובה מאוד לשיא כל הזמנים. היא עומדת על 1.117 מיליון שקל, אחרי שבמרץ טיפסה לשיא של 1.129 מיליון שקל. נזכיר - המשכנתא הממוצעת אינה המשכנתא החציונית. יש אנשים רבים שלוקחים משכנתאות נמוכות מאוד. הנתון הזה כולל גם דירות בהנחה, שם ברוב המקרים הרוכשים לוקחים משכנתאות נמוכות יותר.

אפשר לראות שהיקף המשכנתאות בשיא ומספר הפיגורים במשכנתא יורד. חלק מהעניין קשור כמובן לריבית - אנשים ממחזרים משכנתא, היא נחשבת למשכנתא חדשה ולכן ההיקף ממשיך לזנק ככל שהריבית יורדת. אם היא תרד שוב בחודש ספטמבר, סביר להניח שנראה את ההיקף ממשיך לעלות, לפחות עונתית.

מדברים על כך שמחירי הדיור ב-2022 היו גבוהים בהרבה, אבל האמת רחוקה מכך. עובדה: המשכנתא הממוצעת גבוהה יותר וזה קורה כי מחירי הדיור גבוהים יותר. הם עלו ב-2024, כאשר הירידות בשנים 2023 ו-2025 היו נמוכות יותר מהעלייה של 2024. אם נסתמך על נתונים אלה, אפשר לומר שמחירי הדיור מ-2023 עד היום כמעט לא השתנו - וזה נתון חריג אחרי עלייה של 30% בשנתיים בשנים 2021-2022.

אתמול ראינו בדוחות תדהר שהירידה שעליה דיבר לוין לא באה לידי ביטוי במספרים. תדהר מוכרת בחלק מהפרויקטים שלה במחירים גבוהים יותר. זו עובדה - כך קורה גם בתל אביב. גם הדוחות מצביעים על זינוק חד בהכנסות וברווח.

נזכיר כי נתוני המשכנתאות מתכתבים גם עם המחיר הממוצע לדירה, שעומד על 2.435 מיליון שקל - 3.7% יותר לעומת הרבעון הראשון של השנה. הספקולנטים טוענים שזה קורה בגלל רכישות מאסיביות שוק היוקרה, אבל באותה נשימה, יש המסבירים כי "שוק היוקרה מת". הגרף לא משקר: המשכנתא הממוצעת עולה, מחיר הדירה הממוצעת עולה ונתוני הלמ"ס מראים ששוק הדיור בהתאוששות. אלה נתונים שלא מתיישבים עם הטענה לירידה ממוצעת דו ספרתית בכל הפרויקטים בישראל.

כפי שפרסמנו מוקדם יותר השבוע, האוצר ממהר לשלוף נתונים על ביטולי עסקאות, אבל לא מעדכן כשהן נמכרו לצד שלישי. כלומר, דירה שרוכש ויתר עליה והתגלגלה לצד ג', נחשבת לפי האוצר לעסקה מבוטלת.

עוד ב-

הסוד של הקבלנים: למה אף דירה בישראל לא תימכר ב"מכירת חיסול"

לכתבה המלאה

מנגד, באוצר ממשיכים להדהד את מספר הדירות הלא מכורות, בזמן שברוב המקרים מדובר בדירות שניתן להן היתר בנייה, אבל הן לא החלו להיבנות ואפילו לא יצאו לשיווק. במשרד הבינוי והשיכון מעריכים שיש קרוב ל-70 אלף דירות כאלה, מתוכן מעל מחצית בשלבי בנייה ראשוניים, מתוך מלאי של 84 אלף.