נתוני הלמ"ס שפורסמו בסוף השבוע מעידים על ירידה של 1.8% במחירי הדירות. הירידה הזו היא מינורית, לא כוללת מבצעי קבלן ואינה משקפת את מה שקורה בשוק. בפועל, אם ניקח את נתוני השיא של השנה שעברה לעומת נתוני השפל של השנה הנוכחית, נקבל פער של 4%-3% במחירי הדירות, וזה אומר שלפי הלמ"ס, מחירי הדיור ירדו בערך ב-100 אלף שקל. אם מסתכלים על השינוי בשנה האחרונה בלבד, מגלים שהפער עומד על כ-43 אלף שקל בלבד.

מנתוני סוף השבוע יש נתון מעניין שכדאי לשים אליו לב: מחירי הדירות במסגרת דירה בהנחה עלו. איך יודעים את זה? מחירי הדירות החדשות ירדו בשיעור של 0.4%, אבל כשמנטרלים את דירה בהנחה, הירידה היא דרמטית יותר - 0.8%. זה אומר שמחירי הדירות בהנחה, שמהווים קרוב למחצית מהדירות, עלו בצורה מינורית (לפי החישוב שלנו, מדובר בערך ב-0.1%, אחוז מינורי - אבל זו עלייה בשוק יורד ולכן הנתון חריג).

דירה בהנחה היא זכיה בפיס עבור זוגות רבים, אבל לעתים היא אינה משתלמת. הסיבה לכך היא הזמן שעובר עד שהדירה מוכנה. בחלק מהפרויקטים יש המתנה של 7 שנים. השכירות שאותו זוג משלם במהלך השנים האלה יכולה לעמוד על מיליון שקל ואפילו יותר.

לרוב, הדירות של מחיר למשתכן שוות פחות מהדירות שנמכרות לשוק החופשי. זה לא אומר שמדובר בהפסד, אבל במקרים רבים - העסק הזה פחות משתלם מהעבר. תראו מה קורה בחריש, שם חלק מרוכשי הדירות מוכנים לוותר על הזכיה שלהם. הם לא רוצים לחכות לדירה החדשה, ובעיקר רואים שהמחיר שם בירידה. הם מעדיפים לקנות דירה במקום אחר ולנצל את מצב השוק עכשיו, לפני שיהיה מאוחר. לאחרונה התווסף מקרה דומה בנתניה, שם עברו מספר שנים אחרי הזכיה, והחברה עדיין לא עלתה על הקרקע. עם זאת, פער המחירים כיום עומד על כ-2 מיליון שקל ואפילו יותר. בחריש זה לא המצב, ולכן רבים מוותרים על הדירה.

בדיקה קצרה יכולה להסביר מה הסיבה לעלייה של דירות בהנחה: בחלק ניכר מהעסקאות עודכנה השומה על ידי השמאי הממשלתי והעסקאות החדשות שנחתמו נעשו לפי שומה זו. פרט לכך, דירה בהנחה מכוונת יותר לפריפריה, המחירים שם יציבים יותר בהשוואה לאזור המרכז.

נתון נוסף שמשפיע הוא מספר העסקאות של דירות בהנחה מכלל הדירות החדשות. ביוני ויולי הוא עמד על 40% ובחודשיים האחרונים הוא עלה לקרוב ל-46% מכלל הדירות החדשות. עוד נקודה שמחדדת שהציבור זקוק לדירות, אבל רוצה לקנות אותן במחיר נמוך.

ומה לגבי שאר הנתונים שפורסמו בסוף השבוע? יש כמה סיבות לפערים הגדולים בין מה שהלמ"ס מפרסם לבין מה שאנחנו רואים בשטח. ראשית, רוב הפרסומים על ירידה דרמטית במחירי הדירות מגיעה מערי ביקוש. בתל אביב, למשל, ירידה של 400 אלף שקל במחיר הדירה יכולה להוות 5% בלבד כשמדובר בדירת יוקרה. אם ניקח את המחירים בתל אביב לפני שנה לעומת המחירים כיום, נקבל ירידה של קרוב ל-2%, אבל בשקלים, מדובר בפער משמעותי של 100 אלף שקל. תוסיפו לזה את הטבות המימון ומבצעי הקבלנים ותקבלו שהפער בפועל גבוה יותר.

לעומת זאת, קשה לראות קבלן שמוכר דירה באזור הפריפריה מוריד יותר מ-100 אלף שקל על מחיר הדירה, משום שהוא יכול להיכנס לבעיה מול הבנק. כשיש מצבים חריגים כאלה, מדובר במוכר לחוץ, שכבר קנה דירה או שהיה מוכרח למכור את הדירה.

אז למה אנחנו לא רואים את אותם פערים בכל עסקה? כשמדובר בפריפריה, אפשר לראות כי התמונה שונה לגמרי. למשל, מבדיקה שנערכה עבורנו על ידי אתר מדלן מתברר כי ב-24% מהמקרים, דירות שנמכרו בנתיבות נמכרו במחירי שוק. השוק בנתיבות לא כדין השוק בתל אביב. הצרכנים, רוכשי הדירות, מתנהגים בצורה שונה כשהם רוצים לקנות דירה בפריפריה. ובכלל, נתיבות, למרות הטענה על אחוז גבוה בביטולי עסקאות, הפכה להיות מפלט של רבים מתושבי הדרום. הם מקבלים הטבת מס ששווה אלפי שקלים בחודש וחלקם חושב שלגור בבאר שבע זה מותרות.

עוד ב-

אלפים יוותרו על השתתפות בדירה בהנחה - זו הסיבה

לכתבה המלאה

הפער מתחדד עוד יותר כשמדובר בדירות ללא ממ"ד. להערכת שמאים וכלכלנים, הפער בדירות ללא ממ"ד הוא דו ספרתי והוא זה שמוריד את מחירי הדירות למטה. ההאטה מורגשת שם יותר מאשר בדירות חדשות. דווקא בפריפריה, הפער הופך להיות משמעותי יותר בערים מסוימות. למשל, דירה ללא ממ"ד באשקלון תרד יותר (באחוזים) לעומת דירה ללא ממ"ד באזור מרכזי יותר.