בעוד ההתחדשות העירונית ממשיכה לבסס לעצמה אחיזה הולכת וגוברת בשוק הנדל"ן בישראל, עדיין קיימים חסמים לא מעטים המונעים מהתחום לבצע עוד קפיצת מדרגה משמעותית. בכדי להמשיך ולייעל את התחום ומתוך שאיפה להקל על בעלי הדירות באינטראקציה הנדרשת מול השחקנים השונים הפועלים בו - ובהם יזמים ועורכי דין, ממשיכה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בפרסום הסכמי מדף שיסייעו בקידום ההליך המורכב ובנטרול מוקשים פוטנציאליים העלולים לצוץ במהלך הדרך.

בהתאם לכך, מציגה השבוע הרשות עוד שני הסכמים נוספים – הסכם לדוגמה בין בעלי דירות ויזם בפרויקטים של חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1), והסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים בפרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א 38.

ההסכם לדוגמה לקידום פרויקטים במסלול של חיזוק ועיבוי, פועל להסדרת ההתקשרות בין בעלי דירות ובין היזמים, והוא רלוונטי גם לתוכנית "ההתחדשות הבניינית" שמקדמת הרשות כאלטרנטיבה לתמ"א 38 שתסיים את דרכה באוקטובר 2022. ההסכם מיועד לתת מענה ולפזר את סימני השאלה והחששות בקרב בעלי הדירות לקראת יציאתם למיזם, ולאפשר קידום עסקת חיזוק ועיבוי לטובת כל הצדדים השותפים לה ותוך שמירה על הגינות מרבית.

מטרת המסמך היא להתוות את דרך ההתנהלות של הצדדים לאורך הפרויקט, תוך הסדרת הסוגיות השונות המתעוררות במהלכו - ובהן היבטי רישוי, קניין, ליווי בנקאי, רישום, מסירת מידע ושקיפות. בין היתר מפרט ההסכם את ההתחייבויות ההדדיות של היזם ושל הדיירים, לרבות התחייבויות בהן נדרש היזם לעמוד לצורך מימוש הפרויקט.

המסמך הנוסף שפרסמה הרשות, בא להסדיר את ההתקשרות בין בעלי הדירות ובין עורך הדין המייצג ומלווה אותם בפרויקטים של התחדשות עירונית. מטרתו היא לתת כלים בידי בעלי הדירות לקבוע את מסגרת השירותים המשפטיים שיינתנו להם לצורך קידום המיזם ולהגדיר את תקופת מתן השירותים, באופן שיאפשר להם לקבל את מלוא השירות הנדרש להם לאורך תקופת הפרויקט. ההסכם נועד לעגן את התחייבויותיו של עורך הדין כלפי הדיירים, בדגש על חובת נאמנות והעדר ניגוד העניינים, באופן שיגביר האמון ושיתוף הפעולה בין הצדדים.

בנוסף, ועל רקע הנוהג המקובל, לפיו היזם הוא שמשלם את שכר טרחתו של עורך דין מטעם הדיירים, מעגן המסמך את אופן קביעת שכר הטרחה על בסיס מספר הדירות הקיימות או כנגזרת משווי דירות התמורה אותן יקבלו בעלי הדירות, את אופן תשלום שכר הטרחה ואת שלבי התשלום בהתאם להתקדמות הפרויקט. נוסח ההסכם מבהיר כי גם כאשר היזם הוא שמשלם את שכר הטרחה, עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בלבד וכי יחסי עורך דין–לקוח הם אך ורק בינו לבין הדיירים.

הסכמי המדף החדשים, גובשו בידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בסיוע משרד עורכי דין הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות', ותוך היוועצות עם שורה של גורמים - ובהם לשכת עורכי הדין, ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, התאחדות בוני הארץ, מינהלות ההתחדשות העירונית ברשויות המקומיות ונציגי המגזר השלישי, ובתיאום עם משרד המשפטים. הסכמים אלה מצטרפים כאמור לסדרת המסמכים אותם פרסמה הרשות כהמלצה להסדרת ההתקשרויות הנדרשות בתהליכי ההתחדשות העירונית, דוגמת הסכם המדף בין בעלי דירות ויזם לקידום עסקת פינוי-בינוי, ונוסח הפנייה התחרותית לבחירת יזם. 

לדברי חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "אנו ברשות פועלים כל העת ליצירת כלים יעילים וישימים בהתחדשות עירונית. אני סמוך ובטוח כי ההסכמים הללו, כמו מסמכים רבים שקידמנו ברשות ייסעו לבעלי הדירות בהגנה על זכויותיהם ויהוו עבורם כלי יעיל, שייצר וודאות בפרויקט ואמון מול בעלי המקצוע".

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מוסיפה: "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממשיכה לפעול להעמדת כלים לטובת כל העוסקים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובראשם בעלי הדירות. הסכמים שפרסמנו גובשו תוך השתדלות ליצור מסמכים מאוזנים ולא חד-צדדיים, אשר שומרים על זכויות הדיירים מחד ומאפשרים ליזמים ולעורכי הדין להוציא את הפרויקטים לפועל מאידך. הקפדנו לקיים הליך מסודר של היוועצות ארוכה ומסודרת עם כל הגופים הרלבנטיים, והמוצר הסופי מאגד את הניסיון המעשי של העוסקים בתחום שנים רבות".