"הרבה שאלות סביב "המחר החדש" אופפות את הענף ומצריכות את בעלי הנכסים לחשוב מחדש על תכנון פרויקטים עתידיים; לצד זה פריחת ההיי-טק ממשיכה לתת רוח גבית חזקה לענף" כותבים האנליסטים של S&P בניתוח מפוכח של ענף הנדל"ן למשרדים.

ב-S&P אומרים כי מגזר המשרדים שמר מתחילת מגפת הקורונה על שיעורי תפוסה ושיעורי גבייה יציבים, אף שהנכסים עמדו ריקים חלק גדול מהשנה. "ב-2020 חלה, להערכתנו, ירידה ממוצעת של כ-1.9% בדמי השכירות ברחבי הארץ, אך הייתה שונות בין הערים השונות ואף בין אזורים שונים באותה עיר, בהתבסס על דינמיקות היצע וביקוש מקומיות. כך למשל, בעוד שבתל אביב חלה ירידה ממוצעת של כ-1% בדמי השכירות, בהרצליה חלה עלייה ממוצעת של כ-1%".

מרבית נכסי המשרדים של החברות המדורגות מאופיינים בפיזור שוכרים ובשוכרים איתנים. "עם זאת, אנו עדים לעלייה בכוח המיקוח של השוכרים, המתבטאת בהתארכות תקופות ההשכרה של שטחים פנויים ובחוזים עם נקודות יציאה קצרות יותר ואפשרות לשכירות משנה, בעיקר בחוזים מול שוכרים קטנים. יחד עם זאת, התאגידים הגדולים, האחראים לרוב ההכנסות משכירות של החברות המדורגות, ובעיקר ההיי-טק, ממשיכים לתת רוח גבית למגזר המשרדים.

"מתחמי עבודה משותפים, שסבלו בשיא משבר הקורונה, התאוששו וחזרו לפעילות ערה. לא ראינו שינוי בחוזים חדשים שנחתמו בין בעלי המשרדים למפעילים של מתחמי עבודה, או סעיפים חדשים ביחס לחוזים הסטנדרטיים של טרום המשבר. עם זאת אנו צופים שינויים במודל הקיים, למשל שיתוף בסיכונים התפעוליים עם בעלי הנכסים (לדוגמא חוזים גמישים), הקמת מתחמי עבודה במרכזים שכונתיים שיתנו מענה לצרכי אד-הוק לעובדים מהבית, מתחמי עבודה במרכזי מסחר ועוד.

"במהלך המשבר ראינו חולשה יחסית במשרדים עם ריבוי בעלויות (למשל קבוצות רכישה) בהם "החולייה החלשה" מושכת את הבניין כלפי מטה. אולם החברות המדורגות מחזיקות לרוב בבעלות מלאה או שליטה בבניין ויש להן גמישות פיננסית ואורך רוח ולכן יכולות להתאזר בסבלנות ולא להתפשר מהותית על דמי שכירות או איכות השוכרים.

"להערכתנו, המעבר לעבודה חלקית מהבית השתרש בחברות רבות במשק, בעיקר בענף ההיי-טק ובחברות בינלאומיות. אולם גם אם הצורך בשטח לעובד פוחת בעקבות מודל העבודה ההיברידית, איננו צופים ירידה בשימוש בשטחים בטווח הבינוני משתי סיבות: האחת היא הצורך בריחוק חברתי שלהערכתנו יישאר איתנו עוד תקופה. והשני צמיחת ההיי-טק והמחסור בעובדים.

"למיטב ידיעתנו, בענף ההיי-טק חסרים כיום כ-30 אלף מתכנתים (לדוגמא בתעשיית השבבים) ואנו רואים פתיחה והגדלה של מרכזי פיתוח על ידי ענקיות הטכנולוגיה תוך חתימה על חוזים במח"מים ארוכים, דוגמת אפל שפותחת מרכז פיתוח נוסף בחיפה. גם מייקרוסופט עומדת לפתוח מרכז שבבים חדש ופייסבוק שוקלת גם היא לפתוח מרכז כזה לצרכיה. מדובר בתוספת של מאות עובדים בכל אתר, שתגדיל את הביקוש לשטחי משרדים איכותיים במיקומים מרכזיים. את הצורך הזה מספקות חברות נדל"ן מניב מדורגות רבות, שמבצעות פרויקטי ייזום באזורי ביקוש ובאיכות גבוהה.

"נציין כי לצד ההתרחבות של חברות הטכנולוגיה אנו רואים יציאה של חלק מהתאגידים הפיננסיים מתל אביב בעוד היצע חדש של בניינים חדשים באיכות גבוהה צפוי להיכנס לשוק בשנים הקרובות, דבר שעשוי למתן את ההשפעה החיובית של מגזר היי-טק ולמשוך את דמי השכירות בבניינים הוותיקים כלפי מטה".