נדל"ן ותשתיות

רכישת דירה? בקרוב לא תוכלו לשכור דירה בישראל

כולם מדברים על מחירי הדיור, אף אחד לא מדבר על צדק: בזמן שמחירי השכירות עולים, היצע הדירות להשכרה צונח ונמצא בנקודת שפל. למה מגדל נכנסת לשוק השכירות בתקופה הזו, על דוח חברת הנדל"ן שמלמד על מצבם של חלק מהקבלנים ובאיזה נתון, לצד הירידה במכירות, אאורה יכולה להתגאות? | טור שישי

איציק יצחקי | 10/7/2026 14:58 עקבו אחרינו בגוגל

1. בשיחה שקיימתי השבוע עם ארז מגדלי, מנהל ההשקעות של מגדל, הוא סיפר מדוע החברה שלו נכנסת חזק לשוק המגורים, ולמה הוא מאמין כל כך בשוק השכירות. לפני הכל, שאלתי אותו מה לגבי שוק ההתחדשות העירונית. "מנורה והפניקס, המתחרות שלך, מגדילות אחיזה בשוק ההתחדשות העירונית", שאלתי. "ומה איתך?".

מגדלי היה נחרץ. "הפרויקטים היום לא מחזיקים. או שהרשויות יגדילו את התמורות, או שהדיירים יקבלו פחות. אין היום היגיון כלכלי בפרויקטים האלה", הוא הסביר. מגדל הולכת על כל הקופה, בזמן ששוק השכירות נמצא באחת מנקודות השפל שלו. ואולי זו בכלל הסיבה למהלך שלה: היא יודעת שהיצע הדיור להשכרה נמצא במצב לא טוב והביקוש לדירות להשכרה רק יילך ויגדל.

שאלתי למה הוא משקיע, אם כך, בשוק המגורים שלא להשכרה. ובכן, בטווח הבינוני-ארוך, מגדל רואה את המחירים חוזרים לעלות. אולי זה לא יקרה בקצב שנתי של 20%-10%, אבל בחברה חושבים שעלייה במחירי הדיור בקצב האינפלציה פלוס 2%, למשל, כלומר קצב של 5%-4% בשנה, הוא בריא. ומה עם משבר סאב פריים? "אנחנו לא ארה"ב של 2008, שאנשים זורקים דירות", השיב בביטחון. "יש את המנטליות הישראלית - דירות זה הדבר האחרון שאנשים יוותרו עליו".

למגדל יש הרבה דברים טובים לעשות עם הכסף, אבל היא בוחרת להשקיע אותו גם בשוק השכירות כי היא יודעת לקרוא נתונים. השבוע פרסמנו כי מחירי השכירות בערים מסוימות עולים בקצב של 7%-6% בשנה, וזה קורה כשבמקביל, היצע הדירות להשכרה צונח ב-9% - וזה מתכון בטוח לעליית מחירי השכירות ובהמשך זה עשוי להשפיע גם על מחירי הדיור - האלטרנטיבה היחידה שיש לאנשים כדי למצוא קורת גג.

שימו לב לנתונים העצובים: רק 3 מכרזים לקרקעות יצאו ברמ"י לטובת פרויקטים לדיור להשכרה ארוכת טווח עד סוף השנה, וכל זה קורה בזמן שאין לה מנהל קבוע, ועדיין לא מונה מנכ"ל קבוע לדירה להשכיר, החברה הממשלתית שאמורה לפתח את שוק השכירות בישראל.

מגדל מבינה שהריבית מתחילה להתקרר ובקרוב לא יהיו אלטרנטיבות טובות יותר. מחירי השכירות בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח צמודים למדד, כך שגם תשואה של 3% עם מדד של 2% בלבד יספיק לה כדי לעמוד במטרות. אבל זה לא העניין היחיד - בחברה בונים גם על עליית ערך של 4% בשנה.

השקעה של 2.5 מיליארד שקל בשבוע בנדל"ן יכולה להתפרש כמהלך לא חכם בתקופה הזו. ובכל זאת, אם מישהו שואל למה ענקית הביטוח בוחרת לשים את הז'יטונים על צבע אחד, התשובה של מגדל היא שבכלל לא מדובר בהימור.

ימים יגידו.

2. דוח חברת הנדל"ן אלמוגים שיצא השבוע למשקיעים מספר את הסיפור של חלק מהקבלנים בתקופה הזו: חלק מהחברות מתקשות (מאוד) למכור דירות. ניתוח של שלושה פרויקטים מרכזיים של החברה, מלמד כי היא מוכרת בקצב נמוך בהרבה בהשוואה לקצב הביצוע.

אלמוגים מכרה 39% מהדירות בפרויקט שלה באילת, כש-83% מהפרויקט כבר גמור. היא נמצאת בשלבים המתקדמים שלה, וצפי מסירת הדירות הוא ברבעון הבא, אבל יותר מ-60% מהדירות עדיין מוצעות למכירה. בנווה צדק בתל אביב, הפרויקט היקר ביותר שלה, היא מכרה 56% מהדירות, אבל אחוז הביצוע עומד על 63%. בפרויקט באור עקיבא היא מכרה 72% מהדירות, אבל היא אמורה למסור בעוד קצת יותר מחצי שנה את המפתחות.

עד אז, יכול להיות שהמגעים למכירת החברה לאמות יבשילו. אלא כן המשא ומתן יתקדם בקצב מכירת הדירות, ואז נצטרך לחכות.

3. כמה מילים על אאורה. בניגוד לחברות אחרות בשוק, שהחליטו להפסיק לדווח על קצב מכירת הדירות שלהם, יעקב אטרקצ'י לא חושש מאף אחד ולא מפסיק את המסורת. השבוע הוא פרסם תוצאות פחות טובות שמראות שקצב המכירות בחברה שלו נמוך בהרבה מהציפיות.

אבל יש גם את הצד השני. אאורה נותרה אחת החברות היחידות בשוק שמפרסמות את נתוני המכירות שלהן. לאחרונה פרסמנו כי חברת פרשקובסקי החליטה להפסיק לדווח - ידיעה שזכתה לאישור מהחברה.

פרשקובסקי לא חייבת לדווח, אבל היא הפסיקה. אאורה לא חייבת לדווח, אבל היא ממשיכה. היא יודעת באיזה תקופה השוק נמצא. נתוני המכירות לא טובים, המניה שלה יורדת ב-12% השנה. אולי הירידה בריבית תשנה את התמונה בהמשך, בדיוק כפי שקרה בחציון השני של 2025 - ואולי לא.