השוק
הבכיר במגדל: "שוק השכירות הולך לזנק - וזו הסיבה"
ענקית הביטוח הפכה בשבועות האחרונים לשחקנית נדל"ן מרכזית, עם חשיפה שמתקרבת ל-20 מיליארד שקל ובמקביל - צוללת לעומק תשתיות הבינה המלאכותית. ארז מגדלי, מנהל חטיבת ההשקעות, מסביר ל-ice למה דווקא עכשיו זה הזמן להיכנס לשוק הדיור, מדוע השכירות היא ההימור האמיתי, ולאן הולכת מהפכת ה-AI?
מגדל ביטוח לא עוצרת. בשבועות האחרונים הפכה ענקית הביטוח לאחת השחקניות הבולטות בשוק הנדל"ן הישראלי, עם השקעה של כ-2.5 מיליארד שקל בשוק המגורים בלבד וחשיפת נדל"ן כוללת שמתקרבת ל-20 מיליארד שקל.
במקביל, היא צוללת לעומק אחד השווקים החמים בעולם - תשתיות הבינה המלאכותית - עם השקעה טרייה של 350 מיליון דולר בפלטפורמת מרכזי הנתונים EdgeConneX, זאת לצד השקעה מוקדמת יותר באנתרופיק, מפתחת מודל קלוד, שנערכת כעת להנפקה בארצות הברית לפי שווי שמתקרב לטריליון דולר.
מאחורי שרשרת המהלכים הזו עומד ארז מגדלי, מנהל חטיבת ההשקעות של מגדל, שאחראי על ניהול חלק ניכר מכספי הפנסיה והחיסכון של הציבור. הכסף שמניע את העסקאות האלה הוא במידה רבה החיסכון ארוך הטווח שלכם, וההיגיון שמנחה אותן נוגע ישירות לשאלה שמעסיקה כל חוסך: לאן הולכים מחירי הדיור, ואיפה כדאי להיות מושקעים בעשור הקרוב.
בראיון ל-ice, מגדלי פורש את התמונה - ומפתיע דווקא בכך שההימור הגדול של מגדל על הנדל"ן לא נשען על ההנחה שמחירי הדירות ימשיכו לטפס.
מגדל, תרצה או לא, הפכה לאחת מחברות הנדל"ן הגדולות בארץ. למה? וכשמסתכלים על ההשקעות, אני מניח שאתם חושבים שמחירי הדיור הולכים לעלות ושאפיק ההשכרה הופך משתלם. מה אתה חושב על מחירי הדיור?
"אנחנו עם תיק נדל"ן מאוד משמעותי, כמעט 18-20 מיליארד שקל בנכסים, כולל מה שיש לנו בדרך. זה תיק שהתחיל להיבנות לפני 20 שנה, והוא נותן לנו משהו מאוד ייחודי, גם לעומת הענף.
"אנחנו עם תיק נדל"ן מאוד משמעותי, כמעט 18-20 מיליארד שקל בנכסים, כולל מה שיש לנו בדרך. זה תיק שהתחיל להיבנות לפני 20 שנה, והוא נותן לנו משהו מאוד ייחודי, גם לעומת הענף.
יש פה נכסים, תזרימים וחוזים צמודי מדד שמאוד מתאימים לתיקים ארוכים כמו שלנו. זה הופך את התיק שלנו למאוד דומה לגופי פנסיה מובילים בעולם. אנחנו תמיד חושבים לאן השוק הולך ואיך להתחדש. הגדלנו לאחרונה בתחומי הלוגיסטיקה והמגורים, ואנחנו מאמינים בזה".
מה מניע את ההשקעות האחרונות שלכם במגורים?
"זה תמיד היה על הרדאר שלנו. בנינו תוכנית איך להיכנס לתחום, ואנחנו חושבים שהמסלול של דירה להשכיר נותן לנו נקודת כניסה מאוד טובה. אבל דווקא בגלל שהיא לא בנויה בהכרח על הנחה של עלייה במחירי הדירות. זו השקעה טובה כי יש עלייה בביקושים לשכירות ושיעור הבעלות יורד.
"זה תמיד היה על הרדאר שלנו. בנינו תוכנית איך להיכנס לתחום, ואנחנו חושבים שהמסלול של דירה להשכיר נותן לנו נקודת כניסה מאוד טובה. אבל דווקא בגלל שהיא לא בנויה בהכרח על הנחה של עלייה במחירי הדירות. זו השקעה טובה כי יש עלייה בביקושים לשכירות ושיעור הבעלות יורד.
מוצר השכירות נמצא בעלייה. כמו בארה"ב, אדם יודע שיש חוזה לכמה שנים. אנחנו מקבלים את הדירה במחיר נמוך בעשרות אחוזים ממחיר השוק, תמורת התחייבות להשכיר ל-15-20 שנה".
הפער הזה, בין השקעה שמהמרת על עליית מחירים לבין השקעה שמהמרת על הביקוש לשכירות, הוא לב העניין. מגדל נכנסה בחודש האחרון לאשטרום מגורים להשכרה (20% בכ-451 מיליון שקל), רכשה 14% מחברת גיא ודורון לוי (325 מיליון שקל), נכנסה לקניון הזהב, וכעת מתחייבת לכ-860 מיליון שקל נוספים בשלושה פרויקטים של שכירות ארוכת טווח מבית פרשקובסקי - בלוד, ברמת גן ובבאר יעקב, כ-850 דירות בסך הכל.
כשאתה מסתכל על התחזית שלכם למחירי הדיור, נכון שיש האטה בשנה-שנתיים האחרונות, אבל אנחנו יודעים שלאורך זמן המחירים כולים. מה אתה חושב?
"אני חושב שזה שוק מחזורי. לאורך זמן המדינה צומחת, האוכלוסייה גדלה, וזה מתאים לתיקים שלנו. לגבי המצב כרגע - אנחנו בהאטה שהתחילה כבר ב-2022, ואנחנו לא מנסים לתזמן מתי היא תסתיים.
"אני חושב שזה שוק מחזורי. לאורך זמן המדינה צומחת, האוכלוסייה גדלה, וזה מתאים לתיקים שלנו. לגבי המצב כרגע - אנחנו בהאטה שהתחילה כבר ב-2022, ואנחנו לא מנסים לתזמן מתי היא תסתיים.
יש שני כוחות שפועלים בכיוונים שונים: מצד אחד הריבית היורדת עוזרת, מצד שני יש הרבה דירות לא מכורות, וההנחה היא שייקח זמן עד שנחזור לעליות. אבל כגוף שמסתכל רחוק, זה מייצר לנו הזדמנות כניסה. לאו דווקא כי המחירים יעלו מחר בבוקר. אנחנו לא יודעים בדיוק מתי השוק יתהפך, אבל לא על זה אנחנו מבססים את ההשקעה.
אנחנו כן חושבים שזה הזמן שלנו להשקיע ולצבור שותפים, ומצאנו את זה אצל גיא ודורון לוי. דירות שנקנה היום ונחזיק ל-10-20 שנה כן ייפגשו עם מחירים גבוהים יותר, וזו הגנה מאינפלציה. הרבה ממה שאנחנו קונים זה בשכונות חדשות ומודרניות. אנחנו כן חושבים שיש אפסייד למחירים, אבל לא עליו בלבד מבססים את ההשקעה".
גם בשכירות אתם רואים את זה כך?
"דווקא בשכירות אנחנו חושבים שאם מסתכלים לטווח ארוך יותר, מה שמושך למעלה את האינפלציה זה יותר השכירות. יש כאן ביקוש גדול מאוד לשכירות, ובפרט לשכירות יציבה. פרויקטים שבהם אדם יכול לחתום ל-5 שנים ולהאריך ב-5 שנים נוספות זה מעולה, וכשהניהול ממוסד, זה מוצר שלדעתנו לאורך זמן יקבל פרמיה בשוק. לא המצאנו את הגלגל - אנחנו משקיעים בדברים כאלה בחו"ל".
"דווקא בשכירות אנחנו חושבים שאם מסתכלים לטווח ארוך יותר, מה שמושך למעלה את האינפלציה זה יותר השכירות. יש כאן ביקוש גדול מאוד לשכירות, ובפרט לשכירות יציבה. פרויקטים שבהם אדם יכול לחתום ל-5 שנים ולהאריך ב-5 שנים נוספות זה מעולה, וכשהניהול ממוסד, זה מוצר שלדעתנו לאורך זמן יקבל פרמיה בשוק. לא המצאנו את הגלגל - אנחנו משקיעים בדברים כאלה בחו"ל".
כשמסתכלים על המכרזים של רמ"י, כמעט אין מכרזים לדיור להשכרה. אתה מרגיש שלמחירי השכירות יש לאן לצמוח?
"כן. בסוף אנשים משלמים את זה מהמשכורות, וזה די דומה לשכר בארץ. בדרך כלל השכר עולה 2%-3% ריאלי, וזה בערך מה שאנחנו מניחים שיקרה גם למחירי השכירות. המטרה היא לא לקחת שכירויות מטורפות, אלא שזה יהיה מוצר טוב שאנשים ייהנו ממנו ויהיו דיירים טובים. זה מוצר שחסר בשוק, ואנחנו רואים את זה בביקושים".
"כן. בסוף אנשים משלמים את זה מהמשכורות, וזה די דומה לשכר בארץ. בדרך כלל השכר עולה 2%-3% ריאלי, וזה בערך מה שאנחנו מניחים שיקרה גם למחירי השכירות. המטרה היא לא לקחת שכירויות מטורפות, אלא שזה יהיה מוצר טוב שאנשים ייהנו ממנו ויהיו דיירים טובים. זה מוצר שחסר בשוק, ואנחנו רואים את זה בביקושים".
לאחרונה אמר אורי לוין, מנכ"ל תדהר, שמחירי הדיור ירדו ב-20%. זה לא נכון, ובטח לא בתדהר. כשאתה מסתכל על המחירים בשנים האחרונות, מה אתה מזהה?
"היו פה שני פקטורים שכן מראים את הירידה האפקטיבית או הריאלית. בשוק היד הראשונה ניתנו הטבות מימון שלדעתנו שקולות ל-5%-8% מהמחיר האפקטיבי. ביד השנייה אי אפשר לתת הטבות, ושם ראינו ירידה של 5%-6% מהשיא.
"היו פה שני פקטורים שכן מראים את הירידה האפקטיבית או הריאלית. בשוק היד הראשונה ניתנו הטבות מימון שלדעתנו שקולות ל-5%-8% מהמחיר האפקטיבי. ביד השנייה אי אפשר לתת הטבות, ושם ראינו ירידה של 5%-6% מהשיא.
זה הגיע אחרי הרבה שנים של עליות, וכתגובה לעליית הריבית, אבל אנחנו לא במצב שארה"ב הייתה בו ב-2008, שאנשים זורקים דירות. החיתום של הבנקים מאוד שמרני, גם ביחס לשווי הנכס וגם ביחס להכנסה. וכל המנטליות הישראלית - דירות זה הדבר האחרון שאנשים יוותרו עליו".
כמה צריכים לעלות המחירים בשוק בריא?
"אני חושב ששוק טוב הוא שוק שהשחקנים יכולים לבנות עליו. גם קבלן שצריך למכור עוד שנתיים צריך להניח משהו שמרני. עליות חדות זה לא הגיוני, וגם ריבית אפס זה לא הגיוני. שוק בריא זה עליות מחירים בקצב של האינפלציה ועוד קצת, כלומר בסך הכל כ-4%-5% בשנה. אחרי הקורונה היה גל קיצוני למעלה, עכשיו יש תיקון, וכנראה נחזור לקו המגמה המנורמל".
"אני חושב ששוק טוב הוא שוק שהשחקנים יכולים לבנות עליו. גם קבלן שצריך למכור עוד שנתיים צריך להניח משהו שמרני. עליות חדות זה לא הגיוני, וגם ריבית אפס זה לא הגיוני. שוק בריא זה עליות מחירים בקצב של האינפלציה ועוד קצת, כלומר בסך הכל כ-4%-5% בשנה. אחרי הקורונה היה גל קיצוני למעלה, עכשיו יש תיקון, וכנראה נחזור לקו המגמה המנורמל".
המוסדיים לא פראיירים, ואנחנו רואים כניסה לשוק. גם הקמעונאיות נכנסות, כמו רמי לוי, ואומרים שימכרו דירות בסופר. כשהמוסדיים והקמעונאיות הולכים על זה, כולם מבינים משהו שהצרכן לא מבין?
"זה מורכב, יש פה מערכת מימון שהיא שמרנית. אני חושב שהצרכן הגיב לעליית הריבית, ונראה לי שמדובר יותר בהתאמה. בעבר המחירים בישראל לא עלו בצורה משמעותית, היו סייקלים שזזו הצידה, ואני חושב שאנחנו בעיצומו של אחד כזה".
"זה מורכב, יש פה מערכת מימון שהיא שמרנית. אני חושב שהצרכן הגיב לעליית הריבית, ונראה לי שמדובר יותר בהתאמה. בעבר המחירים בישראל לא עלו בצורה משמעותית, היו סייקלים שזזו הצידה, ואני חושב שאנחנו בעיצומו של אחד כזה".
אתה מאמין בהתחדשות עירונית?
"אני חושב שהיא תצטרך לעבור התאמה משמעותית יותר. הפרויקטים היום לא מחזיקים. או שהרשויות יגדילו את התמורות, או שהדיירים יקבלו פחות. אין היום היגיון כלכלי בפרויקטים".
"אני חושב שהיא תצטרך לעבור התאמה משמעותית יותר. הפרויקטים היום לא מחזיקים. או שהרשויות יגדילו את התמורות, או שהדיירים יקבלו פחות. אין היום היגיון כלכלי בפרויקטים".
בגלל זה אתם פחות משקיעים בתחום הזה?
"אנחנו לא פוסלים את זה. התקופה שבה כל אחד יצר שווי מכמה חתימות כבר לא איתנו. השוק יבדל את החברות החזקות יותר, ואני לא פוסל את זה".
"אנחנו לא פוסלים את זה. התקופה שבה כל אחד יצר שווי מכמה חתימות כבר לא איתנו. השוק יבדל את החברות החזקות יותר, ואני לא פוסל את זה".
מהנדל"ן, מגדלי עובר לחזית שנייה שבה מגדל מהמרת בגדול: תשתיות הבינה המלאכותית. ההשקעה של 350 מיליון דולר ב-EdgeConneX, לצד קרן התשתיות של ענקית ההשקעות EQT, נכנסת לתוך מרכזי הנתונים שעליהם רץ כל מודל AI. גם ההשקעה המוקדמת באנתרופיק - כ-125 מיליון דולר בשלושה סבבים, עם רווח על הנייר שכבר מוערך בכ-150 מיליון דולר - היא חלק מאותה תפיסה.
נעבור למהפכה הטכנולוגית. איך אתם מתמצבים מולה?
"אנחנו חווים מהפכה שמשפיעה המון על כל התעשיות, והאסטרטגיה שלנו היא להיות לאורך כל שרשרת הערך. יש לנו השקעות בשבבים ובדאטה סנטרים, כי הערך בסוף יהיה בחברות הטובות בכל השרשרת.
"אנחנו חווים מהפכה שמשפיעה המון על כל התעשיות, והאסטרטגיה שלנו היא להיות לאורך כל שרשרת הערך. יש לנו השקעות בשבבים ובדאטה סנטרים, כי הערך בסוף יהיה בחברות הטובות בכל השרשרת.
ספציפית, הפלטפורמה של EdgeConneX היא מאוד איכותית. זה לא שכל מה שיש עליו מדבקה של דאטה סנטר אנחנו רצים לקנות, אבל מי שמכיר את הענף יודע שהם שחקן מוביל. גם אנתרופיק הביאו גישה שונה לשוק, יותר מכוונת לשוק העסקי ולניתוח".
איך השינויים בשער הדולר משפיעים על ההשקעות שלכם ומה אתם צופים שיקרה לו?
"השקל התחזק בצורה מאוד חדה בשנה האחרונה, כמעט 20%. השוק כרגע לקח קצת אחורה. מה שיקבע את הכיוון זו גם היציאה של המוסדיים לחו"ל, וגם נתוני הבסיס הטובים של ישראל. לאורך זמן אני חושב שנהיה עם שקל חזק, ובבסיס אני מעריך שהסביבה תישאר דומה לאיפה שאנחנו נמצאים היום".
"השקל התחזק בצורה מאוד חדה בשנה האחרונה, כמעט 20%. השוק כרגע לקח קצת אחורה. מה שיקבע את הכיוון זו גם היציאה של המוסדיים לחו"ל, וגם נתוני הבסיס הטובים של ישראל. לאורך זמן אני חושב שנהיה עם שקל חזק, ובבסיס אני מעריך שהסביבה תישאר דומה לאיפה שאנחנו נמצאים היום".
עוד ב-
איך אתם מרגישים עם התמחורים של חברות ה-AI?
"זה ענף עם המון צמיחה, אז מן הסתם התמחורים גבוהים, אבל גם הביקושים חזקים. חשוב להיות בדברים שהם לא חלומות, אלא עם הכנסות, רווחים וחוזים. אבל אי אפשר להתעלם מזה".
"זה ענף עם המון צמיחה, אז מן הסתם התמחורים גבוהים, אבל גם הביקושים חזקים. חשוב להיות בדברים שהם לא חלומות, אלא עם הכנסות, רווחים וחוזים. אבל אי אפשר להתעלם מזה".
בין השכירות ארוכת הטווח בלוד ובבאר יעקב לבין מרכזי הנתונים שמזינים את מודלי הבינה המלאכותית, מגדל מהמרת על שני מנועי צמיחה שונים לחלוטין, ששניהם נשענים על אותו היגיון: תזרים יציב וארוך טווח, שמתאים לפנסיה של החוסך הישראלי. השאלה אם ההימור המוקדם ישתלם, כמו בכל הימור מוקדם, תיענה רק בדיעבד.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
