פרויקטים
תיקון היסטורי שייקצר את משך הוצאת היתר הבנייה? אדריכלית רותי שרת מנתחת
המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה את ביטול ההפרדה בין שטח עיקרי לשטחי שירות בתוכניות הבנייה – ומגדירה את המהלך ככזה שיקצר משמעותית את ההליך בדרך להיתר. אדריכלית רותי שרת, מנכ"לית פורום שרת, מברכת אך גם מעלה חששות: "צעד שעלול להציף בעיות חדשות"
עיכובים ממושכים, המלווים בתהליכים ביורוקרטיים סבוכים – הפכו את ההפרדה בין שטח עיקרי לבין שטחי שירות לחסם מרכזי בדרך להוצאת היתרי בנייה בישראל. החלטה שאושרה לאחרונה בידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, וכבר מוגדרת שם כ"היסטורית", מבקשת לייצר עידן חדש בהליכי הנפקת ההיתרים – זאת באמצעות ביטול החלוקה בתוכניות הבנייה בין שטח עיקרי לשטחי שירות, לטובת שטח בנייה כולל.
זה המקום להסביר: ההפרדה בין שטח עיקרי (שטחים לשימוש ראשי דוגמת מגורים, מסחר ומשרדים) לבין שטחי שירות נלווים (שטחים לשימוש משני כגון מחסנים, חניות, חדרי שירות ומדרגות) מעוגנת בתקנות שהתגבשו בשנות ה-90. המהלך הרגולטורי מאותה התקופה, גם סימל על שינוי תרבותי עמוק יותר בתחום הבינוי: הארכיטקטורה, שנזנחה בראשית ימי המדינה לטובת פתרונות דיור מהירים ותשתיות בסיסיות, חזרה אל השיח המקצועי – עם דגש מחודש על איכות החיים, עיצוב המרחב והקפדה על תקני תכנון.
הרציונל שעמד אז מאחורי ההפרדה נגע בין היתר לחשש של גופי התכנון מכך שיזמים וקבלנים יבקשו למקסם שטחים בבניין לטובת הדירות עצמן, על חשבון השטחים המיועדים לכלל הדיירים – באופן בו תיפגע הן איכות המגורים והן איכות הבנייה. אלא שבפועל יצרו התקנות אופרציה המחייבת את בודקי הבקשות להיתר לירידה לפרטי פרטים באשר לסיווג החללים, ולא פעם גם לחוסר הסכמות ולעימותים משפטיים. המשמעות: הארכת לוחות הזמנים ועיכוב בהוצאת היתרים.
כזכור, בנובמבר 2023 חתם שר הפנים, משה ארבל, על תקנות המבטלות את החלוקה בין שטח עיקרי ובין שטחי שירות – כמהלך משלים, תבוטל כעת ההפרדה גם רטרואקטיבית, כלומר בתוכניות שכבר אושרו אך טרם הוצא להן היתר. בהקשר הזה חשוב רק להוסיף כי התקנות טרם נכנסו לתוקף באופן מעשי וממתינות לחתימת שר הפנים.
במועצה הארצית לתכנון ובנייה מציינים כי ההסתכלות רק על נפח המבנה ולא על החלוקה שבתוכו, תאפשר גמישות לאדריכל בעת תכנון של תוכנית חדשה תוך הבטחת איכות התכנון בישראל. בראיון באתר ice, הסביר הרב נתן אלנתן, יו"ר מטה התכנון הלאומי ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה: "הצורך בהפרדה בין שטח עיקרי לשטחי שירות גרם להמון בעיות. במקום לייצר את ההבדלה הזו, החלטנו לדבר בשפה של 'שטח כולל', ואז כאשר באים להיתר זה ירוץ הרבה יותר מהר".
לדבריו, "קיצור הליכי הרישוי הוא הנושא העיקרי שהצבתי עם כניסתי לתפקיד. לאחר עבודה מאומצת ותיאומים, הובלנו תיקון היסטורי שישנה את עולם התכנון, יחסוך זמן רב ויפתור מחלוקות משפטיות בעת שלב ההיתר. אני שמח על השלמת המהלך שאת תוצאותיו נראה כבר בזמן המיידי".
הרב נתן אלנתן, יו"ר מטה התכנון הלאומי ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה (צילום אביגיל מטטוב)
אדריכל יהונתן גולני, מי שעמד בראש מינהל התכנון במחצית הראשונה של שנות ה-90, מתייחס גם הוא לנושא: "בכל פרויקט – מגורים, מבני ציבור או משרדים – קיים צורך בשטחי שירות לצד השטח העיקרי. זה נכון לאז ונכון גם להיום. התמהיל כמובן משתנה בהתאם לסוג הבניין, פרופיל המשתמשים והצרכים. צריך להבין: תכנון הוא תחום דינמי, פרגמטי, שנדרש כל העת להתפתח ולהתאים עצמו למציאות שמסביבו – ולכן תפיסות התכנון והאג'נדות משתנות ומתעדכנות, לצד שדרוג הכלים התכנוניים. מבלי לנתח לעומק את החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הרי שלא כל מה שהיה נכון ומתבקש לפני כמה עשורים, מתאים וראוי גם לזמן הנוכחי".
מבחן התוצאה
האם לאופטימיות שמשדרת המועצה הארצית לתכנון ובנייה שותפים גם השחקנים הפועלים בתחום? "קודם כל צריך לומר: הרצון לייצר מנגנון שיקל על הוצאת היתרי הבנייה הוא נכון ומתבקש – וטוב שהמועצה הארצית נדרשה לעניין והציבה אותו גבוה בסדר העדיפויות", מציינת אדריכלית רותי שרת, מנכ"לית פורום שרת – המספקת ייעוץ בתחום המקרקעין ושירותים הנדסיים ותכנוניים מגוונים למגזר המוניציפלי. "התקנות מלפני כשלושה עשורים גרמו לכך שהגולם קם על יוצרו – במקום לסדר ולייעל, נוצר בלגן. עד היום לדוגמה, לא ברור באופן חד משמעי האם מועדון דיירים הוא שטח שירות או שטח עיקרי – יש עיריות שמחליטות כך, ויש עיריות שמחליטות אחרת".
האם לאופטימיות שמשדרת המועצה הארצית לתכנון ובנייה שותפים גם השחקנים הפועלים בתחום? "קודם כל צריך לומר: הרצון לייצר מנגנון שיקל על הוצאת היתרי הבנייה הוא נכון ומתבקש – וטוב שהמועצה הארצית נדרשה לעניין והציבה אותו גבוה בסדר העדיפויות", מציינת אדריכלית רותי שרת, מנכ"לית פורום שרת – המספקת ייעוץ בתחום המקרקעין ושירותים הנדסיים ותכנוניים מגוונים למגזר המוניציפלי. "התקנות מלפני כשלושה עשורים גרמו לכך שהגולם קם על יוצרו – במקום לסדר ולייעל, נוצר בלגן. עד היום לדוגמה, לא ברור באופן חד משמעי האם מועדון דיירים הוא שטח שירות או שטח עיקרי – יש עיריות שמחליטות כך, ויש עיריות שמחליטות אחרת".
"בהמשך לכך", מוסיפה אדריכלית שרת, "ישנם גם מקרים המתייחסים לבניינים יוצאי דופן או ייחודיים, בהם יש שטחים מסוימים שקשה לקבוע כיצד לסווג אותם. מה שכן, בפרספקטיבה של כ-30 שנה ניתן לומר כי ההפרדה והשינויים באופן חישוב השטחים הקשו על בודקי הבקשות להיתר, הקשו על חישובי האגרות, שיגעו את הרשויות המקומיות והכי נורא: האריכו את זמני הוצאת היתרי הבנייה".
"היום, בניגוד לשנות ה-90, יש לנו כלים להתמודדות עם החששות שהעסיקו בזמנו את גופי התכנון", מרחיבה אדריכלית שרת. "כך לדוגמה, יש לנו את ההנחיות המרחביות שיכולות לקבוע כללים באשר להקצאת שטחים לכלל הדיירים. ברמת גן למשל, כתוב בהנחיות המרחביות כי 50% מקומת הקרקע תהיה לכלל הדיירים. הכלים התכנוניים מאפשרים לנו לייצר מענה לסוגיות שהביאו לאותה חלוקה שנויה במחלוקת בין שטחי שירות ושטחים עיקריים".
"קשה לי לקבל את עמדת המועצה הארצית, שלפיה מעתה הדגש ימוקד בהיבט הנפחי – כאשר גם שטח עיקרי וגם שטחי שירות נמדדים כנפח", מפרטת האדריכלית שרת. "אני חוששת מכך שיזמים יבקשו לשנות איזונים – להגדיל את כמות השטחים הפרטיים של הדיירים ולצמצם את כמות השטחים בבניין המיועדים לכלל אוכלוסיית הדיירים – ובכך תיפגע חוויית המגורים הכוללת. אני עוד זוכרת היטב פרויקט במרכז הארץ שהוגש אל שולחני, שבו היזם הציע תכנון של בניין עם עשרות דירות – אך ללא לובי".
פרויקט מגורים בבנייה (אילוסטרציה)
שינויים והתאמות
בעיה פוטנציאלית אחרת עליה מבקשת אדריכלית שרת להצביע, נוגעת לביטול ההפרדה רטרואקטיבית. "בחינה מחודשת של התוכניות, עלולה לייצר עוד מורכבות ולהציף בעיות חדשות", היא מסבירה. "מעבר לזה, מנגנונים שנבנו לטובת שיפור התהליכים הנוכחיים והושקעו בהם כספים רבים בעבר, ייתכן ויידרשו בשינויים והתאמות למצב העניינים החדש".
בעיה פוטנציאלית אחרת עליה מבקשת אדריכלית שרת להצביע, נוגעת לביטול ההפרדה רטרואקטיבית. "בחינה מחודשת של התוכניות, עלולה לייצר עוד מורכבות ולהציף בעיות חדשות", היא מסבירה. "מעבר לזה, מנגנונים שנבנו לטובת שיפור התהליכים הנוכחיים והושקעו בהם כספים רבים בעבר, ייתכן ויידרשו בשינויים והתאמות למצב העניינים החדש".
"שינוי המצב הוא בגדר הכרח, אך תלוי באופן היישום. המבחן האמיתי יהיה במעבר מהתיאוריה לפרקטיקה – כל עוד לא ברור איך הדברים עובדים ברמת השטח, אנחנו חשדניים", מסכמת אדריכלית שרת. "כולנו ראינו איזה בלבול הכניסה אותה החלטה על ההפרדה בין השטחים, ולכן אני מקווה שביטולה לא יהיה כרוך בבלבול נוסף. הרושם שלי הוא שכרגע יש עדיין היבטים לא פתורים לחלוטין. מה שבטוח, בשלב הזה כולנו נצטרך להמתין בסבלנות. את האפקט של צעד זה על הענף והשוק, ניתן יהיה לנתח לעומק רק בהמשך".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
