פרויקטים
שמאי המקרקעין ארז כהן: "נתוני הלמ"ס לא מעידים על מצב השוק"
נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע מבשרים על עלייה במחירי הדיור, בעיקר בתל אביב – אבל שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן שעורך שומות בעיר, לא רואה עליות בשומות שהוא מבצע. "מיעוט עסקאות ונתוני דירות היוקרה מטים את המדדים כלפי מעלה", הוא אומר. ומה הוא חושב על מספר הדירות הלא מכורות?
מדד מחירי הדירות של הלמ"ס פורסם בימים האחרונים, והוא מצביע על עלייה של 0.8% במחירי הנדל"ן בחודשים נובמבר-דצמבר 2025 ביחס לחודשים אוקטובר-נובמבר 2025. חלק מהמומחים קוראים לזה תיקון, אחרים מדברים על מגמה – היות ומדובר בפעם השנייה ברציפות שבה המחירים עלו. בחודשיים האחרונים טיפסו המחירים ב-1.4% – נתון משמעותי, שהוביל לכך שמחירי הדיור ב-2025 סיימו בעלייה קלה של 0.4%, ולא בירידה.
בשיחה עם אתר ice, מסביר שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין, כי המספרים לא ממש מתכתבים עם המצב בשטח. "אני סבור הנתונים האחרונים לא מצביעים בהכרח, על מגמה – להיפך. אנחנו רואים אפילו ירידה במקומות מסוימים", הוא מבהיר. "לדעתי, המדד הזה לא מהווה אינדיקציה למה שקורה בשוק בפועל. יש לכך כמה סיבות, ובראשון העובדה שיש לנו היום מיעוט עסקאות. גם הנתונים מבטאים את זה. מספיק שתיקח בתל אביב שתי עסקאות חדשות שהממוצע שלהם הוא 70 אלף שקל ויותר למ"ר – ואין בנמצא עיסקאות בדירות זולות יותר/יד שנייה, זה מעלה הממוצע ומייצר מצג שלא תואם בהכרח את המתרחש בשוק".
חייבים לערוך אבחנה בין דירות חדשות ודירות יד שנייה.
"בדירות יד שנייה יש עלייה קטנה יותר. לדעתי, אלו דירות העומדות זמן רב על המדף. מדובר באנשים פרטיים, להם הדחיפות של המכירה באה כאן יותר לידי ביטוי. חשוב לשים לב שבחתך האחרון שביצע הלמ"ס, מספר העסקאות בדירות ישנות קטן יותר מאשר מספר העסקאות בדירות חדשות. שם, המדגם הסטטיסטי הוא עוד יותר קטן, מכאן שההשפעה של כל עסקה גבוהה יותר".
"בדירות יד שנייה יש עלייה קטנה יותר. לדעתי, אלו דירות העומדות זמן רב על המדף. מדובר באנשים פרטיים, להם הדחיפות של המכירה באה כאן יותר לידי ביטוי. חשוב לשים לב שבחתך האחרון שביצע הלמ"ס, מספר העסקאות בדירות ישנות קטן יותר מאשר מספר העסקאות בדירות חדשות. שם, המדגם הסטטיסטי הוא עוד יותר קטן, מכאן שההשפעה של כל עסקה גבוהה יותר".
ובכל זאת, וזה מעניין, אולי עקב הורדות הריבית השוק מתחיל לתמחר את עליות המחירים? תראה מה קורה בבורסה.
"יש כאן סימן שאלה גדול, אבל הוא לא בא בהכרח לידי ביטוי במדד, אלא בצפי קדימה – להפחתות ריבית עתידיות נוספות מצד נגיד בנק ישראל. יש לנו ירידה באינפלציה והצפי להפחתות נוספות מתחדד. אפשר לראות גם את עליית מניות חברות הנדל"ן בבורסה. ייתכן שהמגמה תשתנה והמחירים יעלו, בהנחה שלא תהיה עוד מלחמה. ההערכות הן שהשוק יילך כלפי למעלה, אבל לא בגלל תוצאות הלמ"ס, אלא לפי נתוני המאקרו. אני עושה שמאויות ולא רואה עליות. יש כאן התנגשות בין איך שהשוק מתנהג בפועל באזורים ספציפיים, ששם אני לא רואה עלייה, לבין המדד שאני טוען שהוא מוטה מעסקאות גבוהות. חלק מהעליות האלה נובעות מתעלולי שיווק של חלק מחברות הנדל"ן במיוחד בשדה דב".
"יש כאן סימן שאלה גדול, אבל הוא לא בא בהכרח לידי ביטוי במדד, אלא בצפי קדימה – להפחתות ריבית עתידיות נוספות מצד נגיד בנק ישראל. יש לנו ירידה באינפלציה והצפי להפחתות נוספות מתחדד. אפשר לראות גם את עליית מניות חברות הנדל"ן בבורסה. ייתכן שהמגמה תשתנה והמחירים יעלו, בהנחה שלא תהיה עוד מלחמה. ההערכות הן שהשוק יילך כלפי למעלה, אבל לא בגלל תוצאות הלמ"ס, אלא לפי נתוני המאקרו. אני עושה שמאויות ולא רואה עליות. יש כאן התנגשות בין איך שהשוק מתנהג בפועל באזורים ספציפיים, ששם אני לא רואה עלייה, לבין המדד שאני טוען שהוא מוטה מעסקאות גבוהות. חלק מהעליות האלה נובעות מתעלולי שיווק של חלק מחברות הנדל"ן במיוחד בשדה דב".
מצד שני, אבל עד עכשיו לא היו עסקאות של דירות יוקרה. זה מסמן שהשוק מבצע תיקון?
"אם לא היה לנו את ההשפעה של הקיטון במספר העסקאות, זה אולי היה נכון. מאחר ויש קיטון משמעותי בכמות, הנתונים הגבוהים משפיעים יותר".
"אם לא היה לנו את ההשפעה של הקיטון במספר העסקאות, זה אולי היה נכון. מאחר ויש קיטון משמעותי בכמות, הנתונים הגבוהים משפיעים יותר".
איך אתה מנתח 2% עלייה בתל אביב?
"אני עובד גם בתל אביב ולא רואה שם את הגידול. זה נתון מאוד מפתיע. שוב, זה נובע כנראה מהעסקאות היקרות בשוק".
"אני עובד גם בתל אביב ולא רואה שם את הגידול. זה נתון מאוד מפתיע. שוב, זה נובע כנראה מהעסקאות היקרות בשוק".
נזכיר כי מספר הדירות הלא מכורות בישראל עולה בהדרגה בשנתיים האחרונות. מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עומד על כ-83 אלף (כ-86 אלף, בהפחתת נתונים מנוכי עונתיות), כשרק לפני מספר שנים עמדה הכמות על כמחצית. הנתונים הללו צריכים להדאיג, לכאורה לפחות, את היזמים ואת מוכרי הדירות – כשהיצע הדירות גבוה כל כך, זה אומר שהמחירים בדרך למטה. ובכלל, איך יכול להיות שיש כ-83 אלף דירות לא מכורות, על רקע הטענות למחסור עצום בדירות?
אז מדוע הנתון הזה מדאיג רק לכאורה? כי הוא קצת מטעה. דירה לא מכורה מוגדרת בלמ"ס כדירה שקיבלה היתר בנייה, אבל עדיין לא נבנתה. כך, הקצב שלהן גדל במהירות, ולמרות זאת – אנחנו לא רואים עלייה משמעותית בנתוני גמר הבנייה, כלומר בדירות שהקבלנים סיימו לבנות. המצב שהיינו רוצים לראות הוא עלייה משמעותית בדירות לא מכורות, ומכאן גם עלייה משמעותית בדירות המוכנות.
אז איך זה קורה? "קחו למשל את שדה דב – מתחם ענק שבו אמורות לקום כ-16 אלף דירות", מרחיב כהן. "לחלק קטן מהפרויקטים יש היתר בנייה ואחרים קיבלו היתר חפירה ודיפון. במקרה שפרויקט של מאות יחידות דיור קיבל היתר בנייה, זה נחשב לדירה לא מכורה, אף על פי שהדירות יהיו מוכנות בעוד משהו כמו 8 שנים. לכאורה זה מגדיל את ההיצע, אלא שזו לא התמונה המלאה. לומר שיש מעל 80 אלף דירות לא מכורות, זה נתון לא מדויק וגם אם יש 20 אלף דירות לא מכורות – אלה לא נתונים משני שוק".
יש פה עוד עניין שיכול להטעות והוא מספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה), שעומד על 29.2 חודשים. בישראל לא מסיימים לבנות דירה ממוצעת בפחות מ-3 שנים.
"בפרויקטים של 30-20 דירות זה יכול להיות. שוחחתי עם יזם בתל אביב שסיפר שיש קבוצות של פועלים מסין שבונות בלוחות זמנים קצרים ביחס לשוק. יכול להיות שמדובר בבנייני הבוטיק שמקצרים זמנים – בעיקר אלו שעד 9 קומות. בבניין כזה, זה בהחלט אפשרי. ברור שרוב הבניינים הם לא כאלה, הרוב המוחלט זה מגדלים של 80-60 דירות. ייקח הרבה יותר משלוש שנים לבנות אותם".
"בפרויקטים של 30-20 דירות זה יכול להיות. שוחחתי עם יזם בתל אביב שסיפר שיש קבוצות של פועלים מסין שבונות בלוחות זמנים קצרים ביחס לשוק. יכול להיות שמדובר בבנייני הבוטיק שמקצרים זמנים – בעיקר אלו שעד 9 קומות. בבניין כזה, זה בהחלט אפשרי. ברור שרוב הבניינים הם לא כאלה, הרוב המוחלט זה מגדלים של 80-60 דירות. ייקח הרבה יותר משלוש שנים לבנות אותם".
בסוף, הנתונים האלה גם משפיעים על מחירי הדירות. הכותרות בערוצי הכלכלה והנדל"ן מדברות על היצע בלתי מוגבל של דירות לא מכורות, אבל לא יודעים שהטרקטורים עוד לא עלו על הקרקע.
"ומעבר לכך, יש הרבה מאוד פרויקטים שהפיתוח בהם מתעכב מאוד, בשכונות חדשות כמו למשל בנס ציונה למשל. אנחנו יודעים שיש בעיה עם זה. במהלך הדרך, יש קבלנים שפשטו את הרגל, יש חברות תשתיות במצב קשה. אתה לא יכול לקבל טופס 4 בלי פיתוח. אם אין לך כביש ליד הבית, מה תעשה? אי אפשר למסור דירות בלי חשמל ותשתית. גורם הפיתוח יכול לעכב משמעותית. ברור שאם חברות תשתיות ימשיכו לקרוס, המספרים רק יעלו".
"ומעבר לכך, יש הרבה מאוד פרויקטים שהפיתוח בהם מתעכב מאוד, בשכונות חדשות כמו למשל בנס ציונה למשל. אנחנו יודעים שיש בעיה עם זה. במהלך הדרך, יש קבלנים שפשטו את הרגל, יש חברות תשתיות במצב קשה. אתה לא יכול לקבל טופס 4 בלי פיתוח. אם אין לך כביש ליד הבית, מה תעשה? אי אפשר למסור דירות בלי חשמל ותשתית. גורם הפיתוח יכול לעכב משמעותית. ברור שאם חברות תשתיות ימשיכו לקרוס, המספרים רק יעלו".
פרויקט מגורים בבנייה (צילום Shutterstock)
הכל בסוף מתחיל מהקרקע. בוא נדבר על מכרזי רמ"י. מאז הורדות הריבית אנחנו רואים מכרזים חדשים. פתאום החברות הגדולות וגם הבינוניות מציעות מחירים מעל מחיר השומה.
"יש מגבלה והרבה פעמים חברות הציעו מעל שווי שוק. אחד הגורמים לכך היא רמ"י. רמ"י היא הספסר הראשי של קרקעות המדינה וגורמת לכך שמחירי הדיור לא יירדו. היא החזיקה מלאי גדול מאוד של מכרזים ולא הוציאה אותם לשוק, ואז בחודשיים האחרונים הכניסה אלפי יחידות לשוק. ברמ"י חשבו שאם יזרקו הרבה מאוד סחורה המחירים יירדו – אבל העובדה היא שקרה מצב הפוך – השוק היה צמא לקרקעות ובחלק מהמכרזים ראית את זה, דרך מחירים גבוהים. יש חוסר משמעותי בקרקעות פנויות זמינות לבנייה".
"יש מגבלה והרבה פעמים חברות הציעו מעל שווי שוק. אחד הגורמים לכך היא רמ"י. רמ"י היא הספסר הראשי של קרקעות המדינה וגורמת לכך שמחירי הדיור לא יירדו. היא החזיקה מלאי גדול מאוד של מכרזים ולא הוציאה אותם לשוק, ואז בחודשיים האחרונים הכניסה אלפי יחידות לשוק. ברמ"י חשבו שאם יזרקו הרבה מאוד סחורה המחירים יירדו – אבל העובדה היא שקרה מצב הפוך – השוק היה צמא לקרקעות ובחלק מהמכרזים ראית את זה, דרך מחירים גבוהים. יש חוסר משמעותי בקרקעות פנויות זמינות לבנייה".
בגלל שרמ"י החזיקו את הקרקעות ראינו ביקושים כבושים של היזמים?
"בדיוק. בסוף, זה מעלה את מחירי הדיור, כי זה מתגלגל לשם. צריך לזכור שהיזם שילם מחיר גבוה על הקרקע בגלל שהחזיקו קרקעות הרבה מאוד זמן ולכן הוא לא יוכל להוריד את המחיר הסופי למקום שאותו היינו רוצים לצפות. זה בא לידי ביטוי גם בתוכנית דירה בהנחה".
"בדיוק. בסוף, זה מעלה את מחירי הדיור, כי זה מתגלגל לשם. צריך לזכור שהיזם שילם מחיר גבוה על הקרקע בגלל שהחזיקו קרקעות הרבה מאוד זמן ולכן הוא לא יוכל להוריד את המחיר הסופי למקום שאותו היינו רוצים לצפות. זה בא לידי ביטוי גם בתוכנית דירה בהנחה".
130 אלף איש ניגשו לדירה בהנחה, רק 7,500 זכו. זה מראה שהביקוש כבוש?
"אני מסכים ולכן זה יכול לגרום לעליית מחירים, כי ישתחררו בבת אחת מעל 100 אלף איש שצריכים דירה. קח את גליל ים – אנשים זכו בעבר בדירה במחיר של 1.7 מיליון שקל והיום מוכרים ב-4.1 מיליון שקל וצפונה. דירה בהנחה היא זכייה בפיס".
"אני מסכים ולכן זה יכול לגרום לעליית מחירים, כי ישתחררו בבת אחת מעל 100 אלף איש שצריכים דירה. קח את גליל ים – אנשים זכו בעבר בדירה במחיר של 1.7 מיליון שקל והיום מוכרים ב-4.1 מיליון שקל וצפונה. דירה בהנחה היא זכייה בפיס".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
