פרויקטים
תמ"א 38 בתל אביב: החברה שחילצה את הפרויקט התקוע, מוסרת לדיירים את המפתחות
כשסימני השאלה סביב מימוש פרויקט התמ"א ברחוב שינקין בתל אביב הלכו והתרבו, והדיירים כבר עמדו להרים ידיים – נכנסה לניהול חברת מרכז העיר נדל"ן והובילה את התחדשות הבניין הוותיק: "הבנו שיש פה הזדמנות להראות את היכולות שלנו"
"המשפחה שלי מתגוררת כבר 40 שנה בבניין. אני ושלושת האחים נולדנו פה, הייתה לנו ילדות מדהימה, עמוסה בחוויות. כל הדיירים היו ממש כמו משפחה אחת גדולה. ועדיין, עם כל הנוסטלגיה, היה ברור לכולנו שהבניין נמצא במצב גרוע ומחויב בהתחדשות – ומה שהיה טוב לעבר, כבר לא מתאים למציאות הנוכחית", מספר דניאל אזרזר, מדיירי הבניין בפינת הרחובות שינקין 52 ומלצ'ט 28 במרכז תל אביב. "מדובר בבניין שהוקם בשנות ה-30 של המאה הקודמת. עם הזמן הוא התיישן, התשתיות התבלו, שלא לדבר על דברים אלמנטריים כמו ממ"ד או מעלית. ביחד החלטנו לקדם תמ"א 38 וסביב 2014 יצאנו לדרך. אנחנו לא נאיביים, ידענו שלא הולך להיות פיקניק – אבל לא תיארנו לעצמנו באיזה בלגן נמצא את עצמנו".
ואזרזר לא מדבר באוויר. משנה לשנה סימני השאלה סביב הסיכוי לממש את הפרויקט ולחדש את הבניין הלכו והתרבו, כשבשלב מסוים הדיירים כבר חשבו להרים ידיים ולוותר. "לאורך התהליך צצו עוד ועוד מהמורות ומכשולים, שהאריכו עוד יותר את לוחות הזמנים והרחיקו את הפרויקט מסיום", משחזר אזרזר. "האופטימיות הפכה בדרגה לפסימיות. זו הייתה תקופה לא נעימה, מלווה בחששות, ייאוש ועוגמת נפש".
תצוגת תכלית
כשעתידו של הפרויקט לוט בערפל, מי שנכנסה לתמונה יחד עם החברה היזמית בפרויקט w-group (שרכשה את הפרויקט מהיזם הקודם) היא מרכז העיר נדל"ן – חברה המתמחה בהובלת מיזמי התחדשות עירונית. "צריך להבין, זה לא עוד פרויקט תמ"א שגרתי, אלא מיזם הממזג בין התחדשות עירונית ושימור", מסביר עופר וילנצ'יק, מראשי חברת מרכז העיר נדל"ן. "המשמעות היא מורכבות יוצאת דופן הן בתכנון והן בביצוע, והתנהלות בכללי משחק קשוחים וקפדניים".
כשעתידו של הפרויקט לוט בערפל, מי שנכנסה לתמונה יחד עם החברה היזמית בפרויקט w-group (שרכשה את הפרויקט מהיזם הקודם) היא מרכז העיר נדל"ן – חברה המתמחה בהובלת מיזמי התחדשות עירונית. "צריך להבין, זה לא עוד פרויקט תמ"א שגרתי, אלא מיזם הממזג בין התחדשות עירונית ושימור", מסביר עופר וילנצ'יק, מראשי חברת מרכז העיר נדל"ן. "המשמעות היא מורכבות יוצאת דופן הן בתכנון והן בביצוע, והתנהלות בכללי משחק קשוחים וקפדניים".
"ולמרות זאת, כשהיזם פנה אלינו שננהל את ביצוע העבודות עד סיום הפרויקט, לא היססנו", מוסיף וילנצ'יק. "מעבר לרצון לסייע לקולגה ולספק אופק לדיירים, הבנו שלמרות הבעייתיות יש פה גם הזדמנות. הפרויקט הזה יכול למנף את הפעילות שלנו בתל אביב, ולאפשר לחברה לספק תצוגת תכלית של היכולות שלה".
על אף נקודת הפתיחה הלא פשוטה, במרכז העיר נדל"ן נרתמו לעשייה במלוא המרץ. "לקחנו את המושכות ב-2020 ומיד הבנו שהצלחת המיזם תלויה בשילוב בין מגוון אנשי מקצוע ויועצים, וחשיבה מחוץ לקופסה כדי להביא את הפרויקט לנקודת סיום אופטימלית", מרחיב וילנצ'יק. "תוך כדי תנועה היה עלינו לגבש פתרונות שהם לא ברורים מאליהם כדי למקסם את פוטנציאל הפרויקט. צריך להבין: מדובר בפרויקט שימור שבו נוספו מקומות חניה מתחת לבניין – מהלך שהצריך ירידה אל בטן האדמה וחפירה לעומק של 16 מטר, כשבאותו הזמן הבניין תלוי למעשה באוויר. מעבר לזה, נדרשנו להשלים את הבנייה ואת שחזור הבניין, וכמובן לפנות את הדיירים, עניין שהוא בעל רגישות גבוהה בפני עצמו".
"ביצוע תמ"א 38 בבניין לשימור יצר אתגר יוצא דופן", מדגיש וילנצ'יק. "לכל אורך שלבי הפרויקט היה קיים המתח שבין התקנים וצרכי החיזוק והמיגון המחמירים, לבין הרצון לשמור על מראה, טכניקות בנייה, צביון וחומרי הבניין המקוריים. המציאות מלמדת שקבלנים מעטים לוקחים על עצמם פרויקטים מהסוג הזה ומפתחים מומחיות בתחום, כשהעלויות בהתאם. העבודות התנהלו בפיקוח צמוד של יועצת שימור מטעמנו יחד עם מחלקת השימור של העיריה, שמחמירה ואינה מקלה ראש בדבר".
כך למשל, הטיח בו נדרשה החברה להשתמש היה מסוג וואש פוץ – סוג שטייחים בודדים עושים בו שימוש. מעקות וחלונות הזהים למקור יוצרו עבור הפרויקט במיוחד באיטליה, כשהאינטראקציה כולה מתנהלת בזמן התפרצות הקורונה, ובתקופה של סגירות ושיבושים בפעילות המפעלים והנמלים.
הפרויקט בשינקין-מלצ'ט – בשלבי העבודות הראשונים, ועם סיומן (צילומים באדיבות מרכז העיר נדל"ן)
"השורה התחתונה", מחדד וילנצ'יק, "היא שגם בתנאים שרחוקים מלהיות אופטימליים, מרכז העיר נדל"ן ידעה לייצר פתרונות שיעמדו במסגרות הזמן, התקציב, האיכות, התקנים ודרישות השימור – ולהצעיד את הפרויקט אל קו הגמר".
היום כבר ניתן לקבוע שההתנהלות של מרכז העיר נדל"ן בהחלט הוכיחה את עצמה: הבניין הוותיק הפך לפנינה אדריכלית המתכתבת עם צביונה ושורשיה של תל אביב, אך גם יודעת להתאים עצמה לרוח הזמן ולסטנדרט המגורים של המילניום השלישי. במסגרת הפרויקט אל 5 דירות קיימות ו-3 יחידות מסחר, נוספו 8 דירות חדשות (ובהן 2 פנטהאוזים יוקרתיים), כשלרשות דיירי הבניין עומד לובי מפואר, כמו גם מחסנים וחניון תת קרקעי (עם 15 מקומות חניה) – עניין שבעיר עמוסת רכבים ונטולת חניה כמו תל אביב, יש לו ערך חשוב במיוחד.
"אני יכול לספר שלאט לאט התאהבנו בפרויקט והתוצאה בהתאם. כל הדירות בבניין כבר נמכרו מזמן", מתגאה וילנצ'יק. "בעלי הדירות נהנים מדירות משודרגות עם ממ"ד, מרפסת, מחסן וחניה, שמתורגמים כמובן גם להשבחה משמעותית בערך הנכס".
מסירת המפתחות הראשונים לקהל הדיירים מתבצעת בימים אלו ממש, לקראת אכלוסו הסופי של הבניין במהלך השבועות הקרובים. מי שלא מסתיר את התרגשותו הוא דניאל אזרזר: "כיף גדול לשוב לדירה, הכל חדש, מרווח. אנחנו הכי מחכים לחזור לארח, להחזיר לבניין את השמחה שאפיינה אותו. עברנו תהליך מטלטל, כשאפשר בהחלט לומר שהמעורבות של חברת מרכז העיר נדל"ן עשתה בסופו של דבר את ההבדל. הם נלחמו על הפרויקט ועל כך שהדיירים יהיו מרוצים. החברה הייתה איתנו ברגעי המשבר ונטעה בנו את האמונה שיהיה לנו בניין מוצלח".
בעלי חברת מרכז העיר נדל"ן: אלון קליין (מימין), אבשלום שגיא ועופר וילנצ'יק (צילום אור פרבוזניק)
הרנסנס של שינקין
בניין הבוטיק שחידשה חברת מרכז העיר נדל"ן הוא דוגמה מוחשית למתיחת הפנים שעובר בשנים האחרונות רחוב שינקין, אחד מסמליה של תל אביב. הרחוב שהוקם בשנת 1913 ושוכן רק כמה מאות מטרים מחוף הים, ריכז אליו את חיי הבוהמה וידוע בזכות מוסדות מיתולוגיים כמו קפה תמר, אורנה ואלה והאוזן השלישית.
בניין הבוטיק שחידשה חברת מרכז העיר נדל"ן הוא דוגמה מוחשית למתיחת הפנים שעובר בשנים האחרונות רחוב שינקין, אחד מסמליה של תל אביב. הרחוב שהוקם בשנת 1913 ושוכן רק כמה מאות מטרים מחוף הים, ריכז אליו את חיי הבוהמה וידוע בזכות מוסדות מיתולוגיים כמו קפה תמר, אורנה ואלה והאוזן השלישית.
בעשור שעבר שופץ הרחוב בידי עיריית תל אביב בעלות של עשרות מיליוני שקלים, כשהעבודות כללו בין היתר הרחבה של המדרכות, התקנת שילוט מואר ועמודי תאורה דקורטיביים, שתילת צמחייה והתקנת ריהוט רחוב. נדבך נוסף במהפכה שעובר שינקין טמון במיזמי ההתחדשות העירונית לאורכו, כשעוגן חשוב בשינוי מהווה הבניין המרשים שבפינת הרחובות שינקין ומלצ'ט.
"שינקין הוא רחוב מיתולוגי, ששמו יצא כבר מזמן מגבולות תל אביב", מנתח שמאי המקרקעין, ראובן שם טוב. "אחרי דעיכה מסוימת שנבעה מהזדקנות האוכלוסייה והתיישנות המבנים, בזכות השקעה גדולה הרחוב השתקם והתרענן. מעבר למוניטין, יתרונותיו של הרחוב טמונים בתנופת הפיתוח ובמיקומו האידיאלי. הוא סמוך לתוואי רכבת קלה, נהנה משלל בתי קפה וחנויות, ונמצא בקרבה לכל האטרקציות המרכזיות של תל אביב. הרנסנס שעוברים הרחוב ואזור לב העיר, באים לידי ביטוי בריבוי העסקאות ובמחירים המאמירים, שלדעתי עדיין לא הגיעו לידי מימוש".
המגמה משתקפת היטב במחירים, כשברובע לב העיר (אליו משתייך רחוב שינקין) הם כמעט והכפילו עצמם בתוך כעשור. בעוד מחירה הממוצע של דירה באזור עמד במרץ 2011 על 2.1 מיליון שקלים, הרי שביוני 2022 הוא כבר חצה את רף 4 מיליון שקלים.
במרכז העיר נדל"ן מזהים היטב את הבאזז סביב שינקין, כשפרויקט התמ"א שהשלימו ברחוב, מהווה רק את אקורד הפתיחה לקראת 4 מיזמים נוספים שמקדמת החברה בראשות וילנצ'יק, אלון קליין ואבשלום שגיא ברחבי תל אביב. "הבניין בשינקין הוא כרטיס הביקור שלנו בעיר", מסכמים במרכז העיר נדל"ן. "הוא ההוכחה שגם בתל אביב, שמנקזת אליה את שחקני הנדל"ן הגדולים ביותר, יש לנו הרבה מה להציע. יחד עם עשרות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 – בערים כמו ראשון לציון, בת ים, הרצליה וירושלים – מרכז העיר נדל"ן לוקחת חלק פעיל בחזון ההתחדשות העירונית בישראל".
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
