אתם לא ידעתם את זה ואולי גם המדינה. מחירי הדירות בישראל עלו בשנים האחרונות בשיעור גבוה מאוד, הרבה מעל לשיעור האינפלציה ולעלייה בשכר. המחירים מראים קשיחות כלפי מטה: כאשר הביקוש עלה, התרחשה עלייה חדה במחיר, אולם כאשר הביקוש חזר לקדמותו מחירי הדיור נותרו גבוהים ואף הוסיפו לעלות.

אחד מההסברים האפשריים לקשיחות א-סימטרית של מחירים הינו כשל תחרותי: בעת ירידה בביקוש, המחיר הנוכחי יכול להוות נקודת התמקדות טבעית עבור השחקנים בענף, שיודעים שקיים מנגנון שמביא לכך שגם השחקנים האחרים ייצמדו לאותו המחיר. מנגנון זה אינו מחייב תיאום מפורש או תקשורת בין השחקנים, אך הוא מאפשר לעקר את התחרות.

כדי להבטיח את החזר האשראי מהיזם, הגורם המממן, בדרך כלל, בנק, מפעיל שורה של מנגנוני ביטחון, פיקוח וניהול סיכונים. בין היתר, דורש הבנק מהיזם התחייבות לעמוד בתוכנית העסקית המאושרת של הפרויקט ("דוח האפס") מבחינת הוצאות, קצב מכירת הדירות, רווחיות ומחיר מכירת הדירות. בחינה שנעשתה מול גורמים בענף הבניה, העלתה כי נהוג לכלול בהסכמי מימון הוראות שבמהותן מאפשרות למממן להגביל את היזם מלהפחית את מחיר המכירה של הדירות בפרויקט הנבנה על ידו. 

על רקע החשש שהוראות מעין אלו עלולות לפגוע בתחרות כמתואר לעיל, ולמנוע ממחירי הדירות לרדת כמצופה בשוק תחרותי מתפקד, הקימה הממשלה את הצוות לבחינת המעורבות של המערכת הבנקאית בקביעת מחירי הדיור.

בחינת הצוות העלתה כי בענף הבניה פועלים מספר רב של יזמים, כאשר גם חלקם של הגדולים ביותר אינו עולה על אחוזים בודדים מכלל שוק הדירות החדשות. מכאן שהריכוזיות במקטע היזמים נמוכה ביותר ובהתאם קטן הסיכוי לתיאום אוליגופוליסטי ביניהם. לעומת מקטע היזמים, בחינה של נותני המימון והאשראי בתחום העלתה כי רמת הריכוזיות גבוהה מאוד. הסקטור הבנקאי מספק את חלק הארי של המימון לפרויקטים בענף הבניה. שני בנקים מספקים 57% מכלל המימון לבניה, ו-5 הקבוצות הבנקאיות מספקות ביחד 91% מהמימון לענף. עובדה זו מגבירה את החשש שתואר לעיל, גם אם לא נמצאו עדויות ישירות לכך שהבנקים מונעים בפועל הורדת מחירים.

הצוות מסכים שלבנק אינטרס לגיטימי להבטיח את החזר כספי המימון שהעמיד, ובקרה על מחירי הדירות בפרויקט משרתת את האינטרס הזה. יחד עם זאת, לאור רמת סיכוני האשראי וכושר הספיגה של הבנקים בתחום, ולאור רווחיותם, הצוות סבור שלא קיים חשש משמעותי לנזק אם תימנע מהבנקים האפשרות להתערב במחירי הדירות. בנוסף, ובניגוד לטענות שהועלו, הצוות לא השתכנע שקיים ניגוד עניינים בין היזם לבנק שמצדיק התערבות של הבנק בקביעת מחיר הדירה. 

עוד ב-

בנק ישראל יורה: "התערבות בהסכמים עם הבנקים תגרום לעלייה במחירי הדירות"

לכתבה המלאה

מסקנת הצוות הינה שמאחר שלבנקים כלים נוספים להתמודד עם סיכון האשראי בליווי פרויקטים לבנייה גם ללא שליטה במחירי הדירות ומאחר שגם ירידה חדה במחירי הדירות לא צפויה להשפיע מהותית על הסיכון של הבנקים, אין הצדקה שיפקחו על מחירי הדירות, ומאידך קיימת אפשרות שפיקוח זה מונע ירידת מחירים. לפיכך, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון, יש לאסור על הגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בניה למגורים להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם.