השוק

הכלכלן הבכיר בישראל מפתיע: מחירי הדירות בדרך לצניחה דרמטית

נתוני התחלות הבנייה חושפים היקפים חריגים של כ-76 אלף דירות, למרות השיבושים הביטחוניים. האם הצעד האחרון של בנק ישראל יצליח להציל את הביקוש בשוק הנדל"ן המקומי? עפר קליין מנתח את כל הנושאים הבוערים בכלכלה העולמית והמקומית

מערכת ice | 24/6/2026 6:43 עקבו אחרינו בגוגל

עפר קליין (צילום יונתן בלום, shutterstock, Magma Images)

עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל ביטוח ופיננסים, ערך סקירה כלכלית שבועית בה נגעו בכל הנוגעים הכי חמים בשווקים העולמיים.

"ההסכם בין ארה"ב לאיראן עשוי להיות נקודת מפנה אך בינתיים הוא בעיקר נקודת מבחן. במידה רבה זהו מהלך שמבוסס ברובו על תמריצים כלכליים, מתוך הנחה (מערבית למדי) שאיראן תעדיף כסף והקלה בסנקציות על פני המשך ההסלמה.

זהו מבחן לאיראן שתידרש להראות אם היא מוכנה להמיר כוח בהסדרה (לפחות זמנית), מבחן לארה"ב שתידרש לאזן בין הקלה כלכלית לבין אמינות ביטחונית, ומבחן סבלנות לישראל שבשלב זה מחוץ למסגרת הישירה של השיחות, אך אינה מחוץ להשלכות שלהן.

עבור השווקים הפיננסיים עצם קיומו של תהליך מספיק כדי להפחית לחץ בטווח הקצר. עבור הכלכלה הריאלית והבנקים המרכזיים זה עדיין לא מספיק כדי להניח שהסיכון הגיאופוליטי מאחורינו. זו גם הייתה רוח הדברים בשבוע האחרון בהחלטות הריבית בעולם. גם כאשר חלק מהבנקים המרכזיים בחרו שלא להעלות ריבית בפועל המסר היה רחוק מלהיות יוני.

הפד השאיר את הריבית ללא שינוי אך שידר טון ניצי יותר, בגוש האירו הריבית עלתה בשבוע הקודם בעקבות חשש מהתגברות הלחצים האינפלציוניים. גם בשאר העולם בלטה זהירות מול הסיכון שהאינפלציה תחזור ותעלה דבר שיחייב העלאות ריבית.

הנתון המרכזי השבוע יהיה מדד מחירי ההוצאה לצריכה פרטית שיתפרסם בחמישי. הפגישה הראשונה של קווין וורש כנגיד הבנק המרכזי הגדול בעולם סימנה שינוי מהותי באופן שבו הפד מתקשר עם השווקים. תחת פאוול הפד ניסה להסביר לשווקים איך הוא חושב, אך נראה שבהנהגת וורש, הפד יגיד הרבה פחות (הודעה קצרה יותר), מתחייב פחות (צמצום ההכוונה העתידית) ומשאיר את השוק לנחש יותר.

החלטת הריבית הייתה צפויה והריבית נותרה ללא שינוי בטווח של 3.5% עד 3.75%. עם זאת התחזיות הפכו ניציות בהרבה כאשר מחצית מהחברים בבנק צופים לפחות העלאת ריבית אחת עוד השנה. וורש קיצר משמעותית את הודעת הריבית, נמנע מהכוונה קדימה, לא פרסם תחזית אישית לריבית והודיע על הקמת חמישה צוותי משימה שיבחנו מחדש תחומים מרכזיים במדיניות הבנק. המסר המרכזי שכן הועבר בבירור הוא מחויבות להחזרת האינפלציה ליעד, אך וורש נמנע מלומר האם הדבר יחייב העלאות ריבית.

השילוב בין התחזיות הניציות לבין העמימות התקשורתית התפרש בשווקים כעלייה בהסתברות להעלאות ריבית, עם עלייה ראשונה כבר בספטמבר השנה. להערכתנו, ההסתברות לכך נמוכה בהרבה לאור הירידה החדה במחירי האנרגיה שצפויה לבוא לידי ביטוי באינפלציה בחודשיים הקרובים, ולצד הסימנים המעורבים מצד שוק העבודה.

הנתון המרכזי השבוע יהיה מדד מחירי ההוצאה לצריכה פרטית שיתפרסם בחמישי. קצב העלייה השנתי צפוי להמשיך ולעלות מעבר ל-4%, כאשר עיקר תשומת הלב תופנה למדד הליבה.

בבריטניה הבנק המרכזי השאיר את הריבית ללא שינוי על 3.75%, אך 2 מתוך 9 חברים תמכו בהעלאת ריבית כבר עכשיו. המסר בבריטניה היה שונה מזה של גוש האירו וארה"ב. הנגיד ציין שהבנק אינו ממהר להצטרף להעלאות הריבית או לאותת על כוונה לכך בטווח הקרוב, אך האיום בהעלאת ריבית נשאר על השולחן אם נראה המשך עלייה בלחצי השכר והאינפלציה.

אם הירידה במחירי הנפט תחזיק מעמד והפתיחה של מצרי הורמוז תתקדם העלאת הריבית תרד מהפרק. אך הבנק משאיר לעצמו אפשרות להעלאת ריבית, אם אינפלציית האנרגיה תתחיל לחלחל למחירים נוספים ולשכר.

להערכתנו הנתונים הכלכליים תומכים בהמשך המתנה, הנתונים הראשוניים מצביעים על התכווצות התוצר ברבעון הזה, שוק העבודה מתקרר, מספר המשרות הפנויות ממשיך לרדת, והאינפלציה נותרה יחסית יציבה (אם כי היא צפויה לחזור ולעלות).

בברזיל הריבית ירדה, בצ'כיה היא עלתה, ובשאר העולם היא נותרה ללא שינוי עם קריצה כלפי מעלה. שוויץ: הבנק המרכזי השאיר את הריבית ללא שינוי על אפס, אך בהחלטה היה מסר ברור לגבי נכונות מוגברת להתערב בשוק המט"ח אם הפרנק השווייצרי יתחזק במהירות.

נורבגיה: הבנק המרכזי השאיר את הריבית על 4.25% לאחר שהעלה אותה במפתיע בהחלטה הקודמת. אך ההחלטה לוותה במסר ניצי ברור שקיימת הסתברות גבוהה שתידרש העלאת ריבית נוספת באחת הישיבות הקרובות. זהו אחד המסרים הניציים הברורים ביותר שנשמעו השבוע.

שוודיה: הריבית נותרה ללא שינוי על 1.75%, אך הבנק ציין כי הסיכוי להעלאה בהמשך השנה גדל לעומת ההערכות הקודמות. השינוי נובע בעיקר מחשש שעליית מחירי הנפט ושיבושי ההיצע בעקבות המלחמה עם איראן יגבירו את לחצי המחירים, אף שהאינפלציה הבסיסית עדיין נמוכה והפעילות הכלכלית חלשה יחסית. הנגיד הדגיש כי אין צורך להעלות ריבית עכשיו, אך קיימת אפשרות לכך בהמשך.

צ'כיה: הבנק המרכזי העלה את הריבית ב-0.25 נקודת אחוז ל-3.75%, העלאה הראשונה מאז 2022. העלאת הריבית הייתה למרות שהאינפלציה קרובה ליעד, אך הבנק המרכזי בחר להתמקד באינפלציית ליבה גבוהה, בקצב עליית שכר מהיר, בהאצה באשראי ובסיכון פיסקאלי. הבנק משאיר פתח להעלאה נוספת אם הלחצים יימשכו אך גם אינו סוגר את האפשרות שהמהלך יהיה חד-פעמי אם מחירי האנרגיה יירגעו והאינפלציה תישאר בשליטה.

ברזיל: הבנק המרכזי הפחית את הריבית ברבע נקודת אחוז (בפעם השלישית ברציפות) ל-14.25%. עם זאת המסר שעלה מההחלטה היה זהיר. הבנק הצביע על החמרה בתחזית האינפלציה לצד חשש מהאצה פיסקאלית לקראת הבחירות, שעשויה להקשות עליו להחזיר את האינפלציה ליעד. לאור זאת סביר שרצף הפחתות הריבית הסתיים כרגע.

בינתיים במזרח. סין ממשיכה להציג כלכלה ב-2 הילוכים שונים וביפן האינפלציה לא עלתה בגלל הממשלה. הנתונים הריאליים האחרונים מסין ממשיכים להצביע על מגמות מנוגדות בכלכלה. מצד אחד היצוא והייצור התעשייתי ממשיכים לצמוח, בהובלת ביקושים גלובליים למוצרים הקשורים לבינה המלאכותית אנרגיה מתחדשת ורכבים. כך ב-12 החודשים עד מאי עלה הייצור התעשייתי ב‑4.5% (והיצוא זינק בכמעט 20%).

מנגד הביקוש המקומי ממשיך להיחלש כאשר באותה תקופה ירדו המכירות הקמעונאיות ב-0.6%, הירידה הראשונה מאז הקורונה לצד המשך חולשה בנדל"ן ובמכירות הרכבים. התמונה היא של כלכלה שממשיכה לצמוח אך יותר דרך הביקוש העולמי ופחות דרך משקי הבית. הדבר מגדיל את רגישות הצמיחה בסין להאטה גלובלית אפשרית, במיוחד אם השיבושים במצרי הורמוז יתחדשו ועליות הריבית בעולם יחזרו לסדר היום.

שכנתה במזרח יפן ממשיכה להצביע על האינפלציה יחסית יציבה של 1.5% (הליבה על 1.8%). עם זאת חשוב לציין שהסיבה שלא נרשמה עלייה בחודשיים האחרונים בניגוד לרוב העולם נובע מסובסידיות ממשלתיות שנועדו לבלום את הזינוק במחירי האנרגיה, מה שמכביד על התקציב הממשלתי ותרם לעלייה בסיכון הפיסקאלי. הנתון לא צפוי למנוע מהבנק המרכזי העלאת ריבית נוספת עוד השנה, בעיקר על רקע המשך החולשה של המטבע המקומי והמשך לחצי השכר.

בישראל היצע הדירות ממשיך לגדול, הירידה בריבית עשויה לתמוך בביקוש. אמנם הרבעון השני עומד להסתיים בתוך פחות משבוע אך רק לאחרונה פורסמו נתוני התחלות וגמר הבנייה לרבעון הראשון. בארבעת הרבעונים האחרונים נותר היקף התחלות הבנייה גבוה (סביב 76 אלף דירות) למרות ההגבלות המחמירות במהלך מרץ בעקבות תחילת המבצע באיראן. במקביל, סך היתרי הבנייה (הרגיש פחות לשיבושים קצרי טווח) המשיך לגדול וחצה את רף 80 אלף. גם מספר סיומי הבנייה עלה ל-62 אלף דירות אך הוא עדיין נמוך משמעותית מסך התחלות הבנייה, על רקע התארכות משך הבנייה בשנים האחרונות.

להערכתנו במהלך השנה צפויה להימשך העלייה בהיצע הדירות הגמורות, בקצב מהיר יותר מקצב גידול האוכלוסייה. מגמה זו מצביעה על גידול מהיר יותר בהיצע ביחס לביקוש ומהווה גורם נוסף שעשוי להקשות על מחירי הדירות. עם זאת הורדת הריבית האחרונה והציפיות להמשך הורדות ריבית יכולות לשפר במידה מסוימת את הביקוש, ובכך לאזן חלק מההשפעה.

עוד עולה מהפרסום כי התחלות הבנייה למשרדים המשיכו לרדת ובארבעת הרבעונים האחרונים הן מצויות ברמתן הנמוכה ביותר זה קרוב לעשור. הירידה משקפת בין היתר תיקון לאחר הגידול החד בבנייה למשרדים בשנים האחרונות, לצד השפעת הריבית הגבוהה ואי הוודאות לגבי קצב הגידול העתידי בביקוש לשטחי משרדים.