הפיקוח על הבנקים שוקל שלא להפוך את טיוטת ההוראה שאוסרת על קבלת 100% מימון לרכישת נדל"ן להוראה סופית, כך נודע ל-ice. לאחרונה נפגשו בכירים במערכת הבנקאית במטרה להבהיר לפיקוח על הבנקים את המכה שעלול לחטוף שוק הנדל"ן אם יודרו המשקיעים מהשוק.

נסביר לרגע מה קורה כאן: בימים האחרונים הוציא בנק ישראל טיוטת הוראה לפיה משקיעי הנדל"ן לא יוכלו לשעבד נכס כדי לגייס הון עצמי לרכישת דירה נוספת. על פי ההערכות (שיכול להיות שהן מופרזות אבל אלה ההערכות כרגע) מדובר בכשליש מהעסקאות הנדל"ן שיזרקו מהשוק ואולי יביאו בטווח הקצר לירידה במחירי הנדל"ן אך לטווח הבינוני והארוך, ההוראה לא תעזור.

אם טיוטת ההוראה תהפוך לסופית המשמעות קצרת הטווח היא פגיעה במשפרי הדיור שרכשו דירה חדשה וטרם מכרו את הדירה הקודמת ובמקביל פגיעה משמעותית בהתפתחות של שוק השכרת הדירות. נתון מעניין נוסף הוא שטיוטת ההוראה אומנם אוסרת על המערכת הבנקאית להעמיד 100% מימון אך היא מותירה את הגופים החוץ בנקאיים במשחק מה שעלול להביא להתייקרות הריביות (בגלל ששחקנים משמעותיים במשחק הזה ייזרקו מהשוק).

בימים האחרונים נפגשו בכירי המערכת הבנקאית עם בכירי הפיקוח על הבנקים ובכירי בנק ישראל והציגו את הבעיה שתיוצר אתם ההוראה תהפוך סופית ונראה היה כי בבנק ישראל היו קשובים לטענות. "הפיקוח על הבנקים היה קשוב לניתוח של המערכת הבנקאית ונראה כי הוא מוכן לשקול שוב את הנושא" אמר בכיר במערכת הבנקאית והוסיף "לא בטוח שהפתרון למחירי הנדל"ן העולים נמצא בבנק ישראל, נראה שהפתרון נמצא אצל הממשלה שצריכה לפתור את בעיית ההיצע בשוק הזה ולכן פגיעה במשקיעים תפגע קודם כל בשוכרי הדירות שישלמו יותר" אמר הבכיר.

כזכור, לפני כשבועיים הוציא הפיקוח טיוטת הוראה למערכת הבנקאית לפיה היא לא תוכל לעשות שימוש בדירה נקייה ממשכנתא או שעבוד כדי להעמיד הון עצמי לרכישת דירה נוספת. המצב הזה הוא בעייתי בשל הפגיעה באוטונומיה של השוק החופשי ונסביר:

אם תא משפחתי עובד ויש לו כושר החזר, יש לו דירה  (או אפילו שתיים) נקיות משעבוד, הוא יכול לשעבד אחת מהן כדי לקבל מחצית מההון העצמי לרכישת דירה נוספת שאותה ישעבד כדי לקבל את המחצית הנותרת של המימון וכך למעשה, התא המשפחתי יקבל 100% מימון לרכישת דירה נוספת, הבנק יקבל שעבוד על שתי דירות כנגד הלוואה למימון רכישת דירה אחת, דירה נוספת תיכנס לשוק השכירות ותתמודד על כיס השוכרים וככה כולם מרוצים.

מה שקרה כאן שהאפשרות הזו גרמה לעלייה בביקושים לרכישת דירות מגורים על ידי המשקיעים האלה מה שגרם לעליית מחירים שהדירה את רוכשי הדירה הראשונה ואת זה בנק ישראל מעוניין למנוע. צריך להסביר כי בנק ישראל מנסה למצוא פתרונות לצנן את מחירי הנדל"ן אבל לא בטוח שהמפתח נמצא אצלו אלא בידי הממשלה שצריכה למצוא פתרונות בתחום היצע הנדל"ן והתכנון ולא באמצעות הדרה של משקיעים מהשוק הזה.

בפיקוח על הבנקים אומרים היום כי הנושא לא היה סופי מלכתחילה אלא דובר על טיוטת היוועצות בלבד כשהתהליך והדיונים בנושא עוד נמשכים. 

מבנק ישראל נמסר בתגובה: ״הפיקוח על הבנקים לא מתייחס לפרשנויות על טיוטה לדיון שהופצה לצורך התייעצות. נוכל להתייחס לאחר שיושלמו הדיונים ויגובש הנוסח הסופי״.