אם הייתם חלק מפרויקט התחדשות עירונית, ענף שצובר תאוצה בשנים האחרונות, בוודאי שאלתם את עצמכם האם כדאי לגור בבניין גם אחרי השיפוץ. אחד הנתונים המעניינים הוא כמה מבעלי הדירות חוזרים אליהן אחרי הבינוי. מצד אחד, הם חוזרים לדירה חדשה ומורחבת ומצד שני - חלקם מצא דירה שכורה במקום אחר ומעדיף להשכיר אותה בתשואה גבוהה יותר.

ובכן, כ-15% מבעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית שלא התגוררו בבניין לפני - יתגוררו בדירות לאחר הבניה. לעומתם, למעלה מ- 10% מוכרים את הדירה לאור עליית הערך - כך עולה מסקר שנערך בקרב עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית שהתאכלסו במרכז הארץ והגיע לידי ice. ומה עם האחרים, אלה שגרו בדירות קודם, אתם שואלים? ובכן, כ-60% מבעלי הדירות, חוזרים אליהן לאחר הבינוי.

בישראל, ההתחדשות העירונית הפכה לאחד המנועים המרכזיים לפתרון מצוקת הדיור ולחידוש פני הערים. אבל מה קורה לדירות התמורה של בעלי הדירות הקיימים בפרויקטים כאלה? האם הם חוזרים להתגורר בדירה החדשה, שומרים עליה כהשקעה, או בוחרים למכור אותה? ניתוח נתונים מחברות שונות בענף, חושף את המגמות העיקריות: למעלה מ- 59% מבעלי דירות התמורה, גרו בדירה לפני וחזרו להתגורר בה לאחר סיום הבניה בהתחדשות העירונית. בין- 15%-17% השכירו אותה לפני וממשיכים להשכיר אותה לאחר הבניה. נתון מעניין מראה כי למעלה מ-15% נכנסים לגור בדירה החדשה, זאת לאחר שטרום הבינוי היא היתה מושכרת לאחר, ואילו כ- 10-12% מוכרים אותה לאחר עליית הערך כתוצאה מהבינוי והשבחת הנכס.

כמה חוזרים לשם באמת? התחדשות עירונית ביד אליהו (צילום: YBOX)

בואו נדבר על התמונה הגדולה שעולה משם. פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו פינוי-בינוי ותמ"א 38, מביאים לשינוי משמעותי לא רק בנוף העירוני אלא גם בחייהם של בעלי הדירות. שאלת השימוש בדירות התמורה מקבלת חשיבות מיוחדת לאור השפעתה על שוק הנדל"ן המקומי, על מבנה הקהילה ועל מחירי השכירות והמכירה. נתונים שהתקבלו ממספר חברות בענף, בניהן: אנגלאינווסט התחדשות עירונית, קרדן נדל"ן, קטה גרופ ורוטשטיין, מצביעים על שונות מסוימת בדפוסי ההתנהגות של בעלי דירות התמורה.

לפני ההסברים, תחילה, התוצאות:

"לעיתים, כשזוג מבוגר מקבל דירה גדולה יותר משמעותית מהדירה הקודמת הם יעדיפו להשכיר אותה לשוכרים חדשים ולשכור באותה שכונה דירה שמתאימה יותר לצרכים שלהם. זה יכול לנבוע ממאפייני האוכלוסייה בפרויקטים השונים, המיקום שלהן ואופי השכונה המתחדשת", אומר ל-ice רון מרום, ראש תחום התחדשות עירונית של קטה גרופ. "לעיתים כשזו מבוגר מקבל דירה גדולה יותר משמעותית מהדירה הקודמת הם יעדיפו להשכיר אותה לשוכרים חדשים ולשכור באותה שכונה דירה שמתאימה יותר לצרכים שלהם".

אז מי ממשיך להשכיר את הדירה? השוני המשמעותי ביותר בין החברות נמצא באחוז בעלי הדירות שממשיכים להשכיר את דירות התמורה. כך למשל בקרדן נדל"ן, מדובר על כ- 40% בעוד שבקטה גרופ הצביעו על כ-30%. "ההבדל בין החברות יכול להיגרם על ידי הפערים הכלכליים והזמינות של אפיקי השקעה נוספים,  מסביר שמאי המקרקעין ארז כהן. "בהשוואה לחברות אחרות, ייתכן שבעלי הנכסים בפרויקט של חברה מסוימת צופים עליית ערך מיידית ולכן מעדיפים לשמור את הדירה כהשקעה".

ומי עובר להתגורר בדירה לאחר שהשכיר אותה לאורך השנים? קבוצה קטנה אך מעניינת היא זו של בעלי דירות שהשכירו את דירתם טרום ההתחדשות העירונית לאחר, בין אם מדובר ביורשים או בין אם מדובר באנשים שהחליטו לעבור לדירה גדולה וחדשה יותר ברבות השנים, ולאחר סיום פרויקט הבניה- בחרו לעבור, או לעיתים נכון יותר לומר לחזור אליה לאחר שגרו בה בילדותם. בקטה מדובר ב-6% בקרדן ובאנגלאינווסט ב-10%.  "נתון זה יכול להעיד על כך שמדובר בפרויקטים שמביאים עימם לא רק דירה חדשה אלא גם איכות חיים גבוהה יותר", מסביר יוסי חזן, סמנכ"ל חברת קרדן נדל"ן. "אנשים שמחפשים דירות חדשות עם תכנון מודרני ואיכותי, שמרוצים מהתוצאה, יעדיפו לחזור ולהתגורר בדירות הללו שבבעלותם ממילא".

וזו התוצאה הסופית (Arcdeco)

ולבסוף, מי מוכר את הדירה בעקבות עליית הערך? לאחר עליית ערך משמעותית שיכולה להתרחש בעקבות ההתחדשות העירונית, חלק מבעלי הדירות בוחרים למכור את דירת התמורה. הנתון הגבוה ביותר למכירת דירה נמצא באנגלאינווסט, עם 12% מהמכירות, בעוד בקטה מדובר ב-9%. מכירת הדירה יכולה לנבוע מהתנודתיות בשוק הנדל"ן, במיוחד באזורים שעברו שינוי משמעותי", מסביר כהן . "בעלי דירות שמבחינים בעליית ערך לא יכולים להתעלם מההזדמנות הכלכלית למכור, במיוחד כשיש להם אפשרות לממש רווחים משמעותיים".

הנתונים מגלים תמונה שבה חלק ניכר מהדירות נשארות להשכרה, דבר שעשוי להקל על מצוקת הדיור המקומית. מצד שני, ישנה השפעה על מחירי השכירות והקנייה בשוק המקומי. כאשר דירות התמורה נמכרות או מומרות להשכרה במחירים גבוהים, זה עלול להחמיר את יוקר המחיה באזור.

"התחדשות עירונית לא רק משנה את פני הערים אלא גם משפיעה על החיים של בעלי הדירות עצמם, על שוק השכירות והקנייה", מסכם איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית. "האתגר הוא למצוא את האיזון שבין שיפור איכות החיים לבין שמירה על מחירים נגישים לשוק המקומי בעיקר ע"י הגדלת היצע יח"ד".

שמאי המקרקעין ארז כהן (עומר קורן)

הנתונים שהתקבלו מצביעים על תמונה מגוונת אך ברורה: בעלי דירות התמורה מתמודדים עם שאלות כלכליות ואישיות שמובילות להחלטות שונות בנוגע לשימוש בדירה החדשה. למרות שהמגמות משתנות בין החברות, הדבר המשותף לכל הפרויקטים הוא השפעתם הרבה על שוק הדיור המקומי ועל תכנון העתיד של הערים. במהלך השנים הקרובות, אנו צפויים לראות את ההתפתחות הזו משנה את פני השוק המקומי, ובעלי הדירות יצטרכו להיות ערים לאתגרים ולהזדמנויות שיצוצו.

"כשדיירים בוחרים חברה לקידום פרויקט להתחדשות עירונית יש יתרון מובהק ליזם שהוא גם מבצע או ליזם שיש לו זרוע ביצועית", מסכם עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי, באנגל אינווסט התחדשות עירונית. "הדבר בא לידי ביטוי ביכולת החברה להרים פרויקטים קטנים וגדולים, ביכולת הפיננסית של חברה לעמוד בהתחייבויות שלה לאורך זמן ובמחלקת בדק שיודעת לתת מענה גם לדיירים הקיימים וגם לדירות החדשות.

"למרות שהמרוויחים הגדולים בפרויקטים של התחדשות עירונית הם בעלי הדירות, עדיין ישנם בעלי דירות שמהססים להתחיל במסע של התחדשות עירונית וזה בהחלט מסע ארוך ומורכב, אבל מהניסיון שלנו גם הדיירים שבתחילת הדרך היססו וחששו, ועדיין בחרו לבנות מחדש את הבניין שלהם, ברכו על ההחלטה הזו. מבחינה כלכלית, התחדשות עירונית היא מקפצה עבור בעלי הדירות. ערך הדירה החדשה שהם מקבלים שווה הרבה יותר מערך הדירה הישנה שבבעלותם".

עוד ב-

אחרי שנים של עיכובים: פרויקט הענק לפינוי בינוי יוצא לדרך

לכתבה המלאה

לסיום, אם אתם בכל זאת בעלי דירה שעומדת לעבור התחדשות עירונית, כדאי שתשימו לב לפרטים הקטנים, ותימנעו מתשלום היטל השבחה של מאות אלפי שקלים בשל ה"מלכודת" שחלק מבעלי הדירות נופלים בה.