פרויקטים של התחדשות עירונית לוקחים זמן. לעתים, מרגע ההתחלה בהליך ועד שהדיירים מקבלים מפתח, יכולים לחלוץ בין 7-10 שנים. פרויקט אחד בחולון הוא דוגמא טובה להליך המסורבל. אחרי תקופה ארוכה בה פרויקט הפינוי בינוי במתחם קוגל ורחוב השומרון בחולון היה תקוע, בעיקר בשל הליך ביורוקרטי ארוך ותביעות מצד דיירים, אושרה תב"ע והושג הרוב הדרוש להקמת 273 יח"ד במתחם.

סיפור מתחם הקוגל הגיעו לשיא לפני כשנתיים, כשהדיירים באזור טענו שהעירייה מעכבת את התכנית משום שהיא רוצה לאחד את שני המתחמים. חברת תדהר היא זו שבונה בשטח ומה שעיכב את הפרויקט היה העובדה שהעירייה רצתה לאחד את המבנים ברחוב קוגל עם מספר מבנים ברחוב השומרון, מה שייצור פרויקט התחדשות עירונית רחב יותר. 

החתימות על הפרויקט החלו כבר בשנת 2018, כשברחוב קוגל תוכננו להיהרס שלושה מבנים שבמקומם יוקמו ארבעה בניינים - אחד מהם מגדל בגובה 30 קומות והשאר בנייני בוטיק בני תשע קומות. כלומר, במקום 108 דירות, היו אמורים לקום כ-650 ובכך ליצור מכפיל גבוה וכדאיות כלכלית. העירייה הודיעה כי לא תיתן אישור למהלך כזה ודרשה לצרף בניינים נוספים. הדיירים ברחוב קוגל, שמינו את משרד עורכי הדין רז כהן לטפל בסוגיה, טענו כי הפרויקט עלול להיעצר אחרי ש-80% מבעלי הדירות כבר חתמו, ואילו הדיירים מרחוב השומרון ממאנים לחתום.

אחרי תקופה ארוכה, נודע כי בעלי הדירות מרחוב השומרון הצטרפו לפרויקט, הם יקבלו תוספת של 30 מ"ר לדירתם ובכך הושג הרוב הדרוש והפרויקט ייצא לדרך. למעשה, גובשה תכנית מוסכמת הכוללת את שני המתחמים. כאשר היום חתומים למעלה משיעור של 80% בכל אחד מהבניינים הקיימים הכלולים בפרויקט.

במסגרת הפרויקט אותו צפויה להקים חברת תדהר, ייהרסו שלושה בניינים ישנים בני 3 קומות ברחוב קוגל 13, 15 ו-17, המכילים כיום 54 דירות, וכן שני בניינים ברחוב השומרון 8 ו-10 ובהם 16 דירות. במקומם יוקמו ארבעה בניינים חדשים, כאשר שלושה מהם ישמשו למגורים והרביעי לתעסוקה. הבניין המרכזי יתנשא לגובה של 30 קומות, ולצידו שני בניינים בני 10 קומות כל אחד. 

התוכנית, שקיבלה את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון, כוללת גם שטחי מסחר, משרדים ושטחים ציבוריים בנויים, כאשר לכל שימוש תהיה כניסה נפרדת. בנוסף, הפרויקט יכלול חניון תת-קרקעי שייתן מענה לצרכי החניה של הדיירים, בשונה מהמצב הקיים בו אין חניה פרטית לאף אחד מהדיירים.

על פי התוכנית, צפויים הדיירים לקבל דירות חדשות בשטח דירתם הנוכחית בתוספת שטח מינימאלי של 30 מ"ר לשטח הדירה הקיימת, מרפסת בשטח של כ-12 מ"ר, חניה תת-קרקעית ומחסן. בנוסף, הושגו עבור הדיירים הטבות משמעותיות הכוללות שיפור בכיווני האוויר, כך שלכל הדירות יהיו עם כיווני אוויר מלאים.

עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז-כהן, פרשקר ושות', מסרה בתגובה: "השגת הרוב הדרוש היא אבן דרך משמעותית בקידום הפרויקט, המבטא את אמון הדיירים בפרויקט ומאפשר את קידום התכנון והוצאת היתרי הבנייה באופן מיטבי. יציאתה לדרך של תכנית ההתחדשות העירונית במתחם קוגל בחולון, מהווה צעד משמעותי בפיתוח העיר ובשיפור איכות החיים של תושביה. הוצאתו לפועל של הפרויקט יביא לשינוי והתחדשות המתחם הוותיק, תוך שילוב מבני מגורים חדשים ומודרניים, שטחים ירוקים מטופחים, ומרחבים ציבוריים איכותיים. הרוב הדרוש שהושג מהווה הוכחה להיתכנות הפרויקט ומאפשר לנו להתקדם לשלב התכנוני המשמעותי הבא, שיביא בסופו של דבר, בין היתר, לשיפור משמעותי בתשתיות המתחם ולסביבת מגורים איכותית המותאמת לצרכים המשתנים של בעלי הקרקע הוותיקים".

הפרויקט צפוי לקבל תמריץ נוסף של תוספת זכויות בנייה ויחידות דיור, בכפוף להגשת בקשה להיתר בתוך חמש שנים מיום פרסום התוכנית לתוקף. תוספת זו תאפשר את הגדלת מספר יחידות הדיור הכולל בפרויקט ל-273 יחידות.

עוד ב-

חולון נגד בת ים - היכן מחירי הנדל"ן עלו יותר?

לכתבה המלאה

לאחרונה נתקלנו בסיפור חריג בו דיירים מסרו דירות ישנות בבבלי והרוויחו הטבה ב-3 מיליון שקל. בפרויקט של ישראל קנדה וב.ס.ר בלב השכונה ייבנו בסופו של דבר 300 דירות חדשות, אבל כדי להוציא את הפרויקט לדרך, הדיירים היו צריכים לקבל דירה חדשה הגדולה ב-44 מ"ר, עם מרפסת, חניה ומחסן.