גליל ים היא אחת השכונות המבוקשות בישראל. זה בא לידי ביטוי בנתוני השכירות והיא מוגדרת במקום הראשון באזור השרון מהבחינה הזו, על פי סקר שביצענו לאחרונה בשיתוף יד 2. גם מחירי השכירות וגם מחירי הנדל"ן בשכונה הזו גבוהים. המחיר הממוצע למ"ר כבר עובר את רף ה-40 אלף שקל למ"ר, אבל לאחרונה, כך מדווחים תושבים בשכונה, יש מי שמנצל זאת ומעלה מחירים - היזמים.

צריך להבין שהעלאות המחיר של היזמים הן פיקטיביות במידה מסוימת. הסיבה לכך היא מבצעי המימון. הלקוח רוצה לשלם רק 20%-10% כמקדמה ואת השאר עם הכניסה לדירה, פטור ממדד תשומות בנייה. זה חוסך לו עשרות אלפי שקלים והיזמים מתמחרים זאת במחיר הדירה. כיום יש כמה חברות שבונות במתחם, ביניהן קטה, מוזה וגינדי, תוך שהן מעניקות הטבות של 20/80 - מקדמה של 20% בלבד בחתימת החוזה.

צריך להבין משהו על הטבת המימון: הקבלן מקבל הרבה יותר מ-20%. הוא מעניק הלוואת קבלן דרך הבנק. הסידור הוא כזה: הקבלן יקבל מהבנק 50% מערך הדירה, בערך 2.5 מיליון שקל, תוך שהוא משלם את הריבית לשנתיים הקרובות. כך הוא קונה כסף זול ומרוויח את פערי הריבית. הרי בסוף, הבנק נותן לו את הריבית שהלקוח היה מקבל. ומי יכול לקבל כסף בריבית טובה יותר, היזם או הלקוח? הלקוח כמובן, כי מדובר בסכומים נמוכים יותר והוא נחשב לפחות מסוכן.

השכונה המבוקשת בארץ - אבל מה המחיר? דירות בגליל ים (ניר פיינה)

"אנשים פונים אליי ואחרי בירור עולה שהם שילמו מחירים גבוהים יותר ממחיר השוק. הם עשו זאת כי הם האמינו שמחירי הנדל"ן ימשיכו לטפס. הם טעו – ועכשיו זה עולה להם ביוקר", אומר ניר פיינה, מתווך מהאזור והבעלים של פיינה נכסים. לדבריו "מחירי הדירות שקנו היו גבוהים מלכתחילה – בכ-10% מעל מחיר השוק, עוד לפני שלקחו בחשבון את מס הרכישה ועלויות נוספות".

לאחרונה מצאנו כי מחירי הנדל"ן בשכונה אכן יורדים. זה נובע משחרור מאסיבי של דירות דיור למשתכן, שהציפו את השוק. פיינה נותן לנו כמה דוגמאות מהשטח. לדבריו דירות 3 חדרים בפרויקט קטה – נקנו בכ-3.8 מיליון שקל בממוצע, כשבתוספת מס רכישה ועלויות נוספות, המחיר האמיתי הגיע ל-4.1 מיליון שקל. "אותם בעלי דירות מבקשים למכור ב-4.2 או 4.3 מיליון שקל אבל במחיר הזה ניתן היום לרכוש דירת 4 חדרים". בנוסף, דירות 5 חדרים בפרויקט אחר נקנו בכ-5.5 מיליון שקל ולדבריו עלו בפועל מעל 6 מיליון, כשלדבריו המחיר בשוק הוא 5 מיליון שקל. הוא מצא גם כי דירת גן נמכרת במחיר של 6 מיליון שקל - מעל מחיר השוק. כמובן שצריך לזכור כי יש עמלת תיווך בעת קניית נכס ממתווך.

"אני כבר מקבל שיחות מקונים שמנסים להשתחרר מהעסקה – למרות שהדירות יהיו מוכנות רק בעוד 5 שנים", הוא מספר. "הם מבינים ששילמו מחיר מופקע, ושספק אם יעמדו בתשלומים בהמשך. המציאות כואבת – אבל אפשר היה להימנע מהטעות של אותם רוכשים הייתה שהם קנו מתוך הנחה שמחירי הנדל"ן תמיד יעלו". לדבריו, אחד הנושאים שגרם לרוכשים להתחרט הוא הריבית הגבוהה, שהפכה עסקאות ללא כדאיות כלכלית.

עוד ב-

זוכי מחיר למשתכן התעוררו - ומחירי הדירות בגליל ים צונחים

לכתבה המלאה

יחד עם זאת, יש מי שמאמין כי מחירי הדירות בגליל ים עוד יעלו. מבדיקה שערכנו עולה כי גינדי בגליל ים מכרה מעל 270 דירות במתחם. היא דורשת 5.3 מיליון שקל עבור דירת 5 חדרים, אבל הטבת המימון היא משמעותית, משום שהיא שווה לפחות עשרות אלפי שקלים. בסוף, השאלה היא מה רוצים הקונים והאם הם מוכנים לשלם יותר כסף כדי לקבל דירה שלא גרו בה בעבר.