תחום המסחר והמשרדים בפרט ספג בשנתיים האחרונות מכה לא פשוטה בכנף. ההיצע גדל והריבית הגבוהה הוציאה את המשקיעים משם. לאחרונה, כך מעריכים בשוק המשרדים, חלה התאוששות מסוימת באזורים מסוימים. סיום המלחמה והצפי להורדת ריבית מתחיל להחזיר משקיעים לשוק, אם כי בקצב נמוך שעדיין לא מעיד על חזרה לשגרה.

בחברת מליסרון, שפרסמה היום את הדוח שלה לשנת 2024, מסבירים כי בחלק מאזורי הביקוש נרשמת לאחרונה התעוררות, כשבאזורים בהם ההיצע עולה על הביקוש, כמו בפתח תקוה, נרשמת ירידה במחירים וכן ירידה בשיעור האכלוס. החברה מחזיקה כיום 22 קניונים ונכסים מסחריים (19 בבעלותה המלאה, השאר בשותפות), שמושכרים לכ-2,400 שוכרים. יש לה יותר מחצי מיליון מ"ר, 20 אלף מקומות חניה וכל זה בשיעור תפוסה של 99%. למליסרון יש גם משרדים. המון משרדים. לפי הדוח, בבעלות החברה שבעה מתחמי נדל"ן למשרדים המושכרים וכן בנייני משרדים המהווים חלק ממתחמי הקניונים. שטחם הכולל של הנכסים: 420 אלף מ"ר, עם 370 שוכרים ואחוז תפוסה של 93%.

אין הסבר הגיוני לבניית עוד עשרות אלפי מ"ר משרדים באזורים מסוימים, ולכן ניסינו להבין מהדוח מה חושבת החברה על החשיפה הגדולה שלה לתחום. נתחיל עם המספרים ונעבור להסברים. לקחנו את נתוני 2023 והשוונו למצבה של החברה היום. ובכן, בשנת 2023 היו בבעלותה 303 אלף מ"ר משרדים ובסוף 2024 היו לה 383 אלף מ"ר (420 אלף מ"ר הוא השטח כולל השותפות), כשגם השווי קפץ - 4.494 מיליארד שקל ב-2023, לעומת 6.609 מיליארד שקל כיום. השווי הממוצע למ"ר עלה מ-14,800 ל-17,200 שקל. אפשר לראות גם ששווי האחזקה הכולל של המשרדים מסך שטח הנדל"ן המניב עלה. ב-2023 המשרדים היוו 20% משווי הנכסים, וכיום 27%. היא הגדילה אחזקה במשרדים והקטינה אחזקה בקרקעות. יחד עם זאת, אפשר לראות את הירידה המשמעותית בשטחי משרדים שנמצאים בתהליך בנייה ויכול להיות שהדבר נובע מהבנייה המואצת של בנייני משרדים ב-2022, שחלק הסתיים ב-2023.

"חווה התעוררות". שוק המשרדים בתל אביב (איציק יצחקי)

בחברה הסבירו למשקיעים כי היא חשופה להשפעות המצב הבטחוני על שוק הנדל"ן, ובכלל כך על עלויות הבנייה, עלויות העסקת העובדים וכן השפעות המלחמה על המצב הכלכלי במשק ועל הצריכה הפרטית. "עם זאת", הדגישו במליסרון. "מרבית הסכמי השכירות כוללים דמי שכירות חודשיים קבועים (צמודים למדד), אליהם מתווספת תמורה נוספת המחושבת לפי אחוז מסוים מהפדיון, כך שחשיפת החברה בהיבט זה מוגבלת בטווח הקצר".

לגבי שוק המשרדים, בחברה הודו כי היא "חשופה חשיפה משמעותית בפעילות הנדל"ן למשרדים לשינויים שעלולים לחול בענף ההייטק, הואיל ומרבית מהכנסות החברה בשנת 2024 משימוש זה מקורן משוכרים הפועלים בענף זה, אולם לרבות הכנסות מדמי ניהול".

מליסרון מציינת כי האנשים לה היא משכירה משרדים פועלים בתחומים שונים ומגוונים כדי למתן את ההשפעה. כיום מליסרון משכירה משרדים לגופים מוניציפליים, משרדי ממשלה, מרפאות, מרכזי שירות לקהילה, מוסדות לימוד וכן בעלי מקצועות חופשיים המקבלים קהל.

"שנת 2024 התאפיינה בהאטה בשוק ההייטק, שהחלה עם הצגת הרפורמה המשפטית בתחילת שנת 2023 והמשיכה כתוצאה מהמלחמה, דבר שהביא להתמתנות בביקוש לשטחים להתארכות משאים ומתנים ולקיצור תקופות החוזים המבוקשות", הסבירו. "עם זאת, בתקופה האחרונה ניכרת התעוררות בשוק, במיוחד באזורי הביקוש בתל אביב". לצד זה, החברה מציינת כי בחלק מהאזורים הגיאוגרפיים קיימת הצפה של שטחי משרדים חדשים, כאשר הדבר גורם לתחרות ערה ולירידה במחירים ובשיעורי האכלוס. "בן השאר באזורים בהם פועלת החברה, כדוגמה פתח תקווה", מציינים בחברה.

לפי הדוח, במהלך שנת 2024 חתמה החברה על חוזים חדשים וחידושי חוזים בשטח של כ-62 אלף מ"ר, לא כולל חוזים חדשים בנכסים בהקמה ונכסים בשלבי אכלוס, עם גידול ריאלי של כ-1% בדמי השכירות לעומת אשתקד.

מליסרון מחזיקה כיום בארבעה פארקי הייטק, במגדל משרדים במתחם שרונה בתל אביב ובניין משרדים ברעננה. "שוק המשרדים בישראל נחשב לתחרותי ומגוון, כאשר התחרות מבוססת על מיקום גיאוגרפי של הנכסים, איכותם ורמת הביקוש לשטחי השכרה באותו אזור", הסבירו בחברה למשקיעים. "בישראל קיימות חברות רבות הפועלות בתחום, ובהן חברות המחזיקות בנכסים בהיקפים גדולים, יזמים קטנים ומקומיים הפועלים באזורים גיאוגרפיים מסוימים וכן גופים פיננסים (חברות ביטוח, לדוגמה). השוכרים בנכסים השונים משלמים דמי ניהול ואחזקה חודשיים המשמשים לאחזקת השטחים הציבוריים. רבים מהשוכרים בפארקי ההייטק הינם חברות בינלאומיות בעלות שם ואיתנות פיננסית".

עוד ב-

"מה יעלה קודם ב-20%, שוק המשרדים או הדירות? מהמר שהמשרדים"

לכתבה המלאה