נדל"ן ותשתיות

מה יקרה לשוק המשרדים בת"א? "מחכים שהריבית תרד ל-3%"

מחירי השכירות במשרדים בתל אביב חוו ירידה קלה בשנה האחרונה, אבל ירידת הריבית הצפויה עשויה לשנות את התמונה. מה צריך לקרות כדי שהמחירים שוב יעלו, מה חושב מנכ"ל צמח המרמן על ההשוואה לשוק המגורים ואיך רואים בנת"מ את השוק ב-2025? וגם: על אחוזי התפוסה במשרדים סביב תל אביב

איציק יצחקי | 11/2/2025 10:36

אור בן צבי קליין סמנכ"ל שירותי הנדלן ב NEWMARK NATAM (צילום shutterstock)

מחירי המשרדים בתל אביב בירידה. הסיבה העיקרית לחוסר האטרקטיביות היא הריבית הגבוהה - כשהריבית היא 4.5% וריבית הפריים עומדת על 6%, רוב המשקיעים מעדיפים לקבל תשואה דומה דרך פיקדונות ואג"ח ולכן האטרקטיביות של המשרדים יורדת.

הסיפור בתל אביב מעט שונה מאשר בערים אחרות שנמצאות בשוליים, בשל המיקום האטרקטיבי והביקוש הגבוה. יחד עם זאת, גם היצע המשרדים בסביבה גדל וחלק מהחברות עוזבות משרדים ברמת קלאס A ומוכנות ולעבור לאזורים כמו הרצליה וראשון לציון. גם הפגיעה בענף ההייטק השפיעה - הנטישה של חברות רבות הובילה למשרדי רפאים באזור תל אביב. בפתח תקוה, אפשר לראות לא מעט משרדים ריקים.

השאלה היא האם מחירי המשרדים מסוגלים לחזור לעצמם. לצד תשואה גבוהה בערך פי 3 ממגורים, חבות המס היא גבוהה יותר. העניין עם המשרדים הוא עליית הערך. משקיע יודע שהתשואה למשרדים תהיה גבוהה יותר, אבל הוא בונה גם על עליית ערך. מחירי המשרדים שומרים כבר שנתיים על סטטוס קוו, בעוד שמחירי הדיור עלו בשנה החולפת.

137 שקל למ"ר בציר בגין. משרדים בתל אביב (מרים אלסטר, פלאש 90)

השאלה היא מה יקרה למחירי המשרדים בחודשים הקרובים - על רקע הכוונה להוריד את הריבית. אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בקבוצת נת"מ (NEWMARK NATAM)
מתייחס לשאלה ומסביר כי כבר כיום ניתן לראות ירידות מתונות בחלק מאזורי התעסוקה בישראל, כאשר מדובר בהמשך של מגמה מהחציון הראשון של שנת 2024.

"הדבר נבע מעליית הריבית והאינפלציה בשילוב התפוצצות בועת ההייטק", הוא מסביר ל-ice. "חשוב לציין כי בעבר היו יותר ביקושים לשטחי המשרדים מהיצע בשטח. ובשנים האחרונות לא מעט אזורי תעסוקה התפתחו והתרחבו במעגל השני, מחוץ לתל אביב - בערים כמו פתח תקווה, רעננה, הבורסה ברמת גן, מתחם ה-BBC בבני ברק ואחרים והיצע גובר על הביקוש. הדבר משפיע כאמור גם על המחירים. סיבה נוספת להתמתנות המחירים היא תופעת שכירות המשנה שהתרחבה בשנתיים האחרונות ויצרה שוק משני של שכירויות. גם היא משפיעה על המחירים".

הורדת הריבית תחזיר את המשקיעים לשוק?

"אין היום כמעט עסקאות. התשואה הממוצעת עדיין עומדת על 7.5%-6.5%. על מנת שנראה הסתערות מחודשת של משקיעים על השוק הריבית צריכה לרדת לטווחים נמוכים יותר והתשואות לעלות. בעבר הרבה משקיעים נכנסו לענף המשרדים בגלל הפערים המשמעותיים בין עלויות המימון של הפרויקט לתשואות. עלויות המימון היו נמוכות יחסית עם הריבית נמוכה וכמעט אפסית ולכן מאוד השתלם למשקיעים להיכנס להשקעה בענף. היום זה לא המצב. כולם מחכים שהריבית תחזור לרמה של 3%-2% ולעסקאות בתשואה גבוהה יותר. רק כך יפתח שוב רווח בין עלויות המימון לתשואה".

בשיחה שקיימו השבוע עם חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, הוא הסביר כי לדעתו "שוק המשרדים פחות אטרקטיבי משוק המגורים. "יש המון זכויות בנייה למשרדים, קרוב ל-180 מיליון מ"ר למשרדים ותעסוקה, שלא יבנו גם בעוד 100 שנה", אמר ל-ice.

לדבריו, "יש כיום ועדה ייעודית למועצה הארצית לתכנון ובניה שכל הייעוד הוא לקנות תכניות של תעסוקה שלא מתממשות ולהמיר אותם למגורים. הרבה מאוד תכניות לא מתממשות ונשארות על הנייר. מחירי ההשכרה בתל אביב, גם במעגל השני והשלישי לא זזו כמעט. כשהריבית גבוהה, אין לזה ערך. מחירי המשרדים לא עולים, אבל ענף המגורים רשם כ-300% ב-15 שנה".

עוד ב-

"שוק המשרדים מתאושש. אפשר להגיע לתשואה של 10%-9%"

לכתבה המלאה

לפי דוח המחצית הראשונה של 2024 (הדוח לסיכום המחצית השנייה אמור לצאת עד סוף החודש) המחיר ממוצע למ"ר בחוזה שכירות ברמת קלאס A עומד על 118 שקל (ירידה של 5.6%), כשבציר בגין המחירים ירדו מ-145 שקל לכ-137 שקל למ"ר בלבד. ביגאל אלון נרשמה ירידה מ-138 שקל למ"ר לכ-125 שקל בלבד.

ברמת קלאס B, המחירים עומדים על כ-83 שקל למ"ר בלבד. עוד נמצא, כי שיעור האכלוס בסובב תל אביב, עומד על כ-82.4%, לעומת 83.6% בחצי השני של 2023. כשמדובר על משרדים ברמת קלאס A, אחוז התפוסה גבוה מ-95%. נמצא כי המחיר הממוצע למשרדים בכלל בסובב תל אביב עומד על כ-75 שקל למ"ר. בחיפה והצפון שיעור האכלוס של משרדים ברמת קלאס A גבוה והוא מעל 95%. גם באזור יקנעם הביקוש למשרדים הוא גבוה ושיעור האכלוס דומה, אך דמי השכירות עומדים על 73 שקל למ"ר בלבד.

בן צבי מדגיש לסיום כי "למרות ירידות המחירים בתל אביב, חשוב לציין מגמת האכלוס נותרה יציבה, גם בזכות שכירות המשנה, כאשר חברות השכירו את השטחים הפנויים שלהם, בהסכמים לטווח קצר ובמחירים אטרקטיביים".