האם מחירי השכירות במשרדים בדרך למעלה? על פי הדוח של חברת גב-ים, אפשר להניח שהעתיד ורוד יותר ממה שכולם חושבים. מהדוח שפרסמה החברה השבוע עולה כי החברה חתמה על כ-115 הסכמי שכירות בנכסים קיימים בעלייה ריאלית ממוצעת בשיעור של כ-9.7% במהלך השנה. השיעור הזה גבוה מעליית המדד, וזה אומר שפרט להצמדה למדד, גב-ים נהנתה מעלייה ריאלית במחירי המשרדים.

לפני שנצלול למספרים, ונדבר על התרומה של גוגל למספרים האלה, כמה מילים על שוק השכירות של המשרדים: זו לא שעתו היפה של השוק. הריבית גבוהה, המשקיעים נוטשים אופציות לרכישת משרדים כיוון שהריבית גבוהה ויש להם אלטרנטיבות אחרות, ומומחי נדל"ן טוענים כי מה שיגרום להם לחזור לאופציה הזו ולביקוש לגדול, הוא ריבית סבירה של 3.5%. אם הנגיד יעמוד בהבטחתו ויוריד את הריבית ל-4% בסוף 2025, והקצב הנוכחי יימשך, יכול להיות שנראה שינוי משמעותי בשוק המשרדים ב-2025-2026. מאז 2020, ישראל עסוקה רוב הזמן. פעם קורונה, פעם רפורמה משפטית ופעם מלחמה - מה שלא מקל על שוק הנדל"ן וגורם לריבית להישאר גבוהה. כל עוד יוקר המחיה יימשך והאינפלציה תרים את ראשה מעל היעד, הנגיד לא יוכל להוריד ריבית בצורה משמעותית וזה יפגע בשוק המשרדים.

בשנה האחרונה נמכרים משרדים חדשים בנתניה ובראשון לציון סביב 13,500 שקל למ"ר - ברמת מעטפת. המחירים האלה עשויים רק לעלות. בהנחה שמחירי השכירות במגדלים נעים סביב 55-60 שקל למ"ר -  ברף הגבוה, זו תשואה של 5.33%. המשקיעים עדיין לא נכנסים לשוק הזה כי הם מקבלים ריבית דומה בהשקעה סולידית. צריך לזכור - משקיע שרוכש משרד, משלם גם מס. המס הממוצע למשרד יכול להגיע ברוב המקרים ל-35%, וזה אומר שנטו התשואה היא נמוכה יותר. ממה המשקיע אמור להינות יותר? מעליית הערך. מחירי המשרדים בירידה מסוימת בשנה האחרונה. האם זו הזדמנות? האם ההשקעה כדאית? לא תמיד. לרוב, התשואה במשרדים צריכה להיות סביב 8%-7% לפחות, כי היא מגלמת בתוכה את התנודתיות ואת הסיכון. מצד שני, צריך לזכור: התשואה במגורים נעה סביב 2.7% בלבד - אז לפני שאתם קופצים לרכוש דירה להשקעה, תזכרו: משרדים בפריים לוקיישן אמורים להניח לכם רווח גבוה פי שלושה בזמנים רגילים.

צריך לזכור שהראיה עבור משקיעים מעט שונה מאשר ראיה של חברת נדל"ן מניב. שוק המשרדים סובל מההאטה, ועבור משקיעים ההצהרות האחרונות של הנגיד בנוגע להורדת הריבית אמורות לעודד כניסה לשוק. הלוקיישן בשוק המשרדים אפילו חשוב יותר מאשר בשוק המגורים. משרד בפריפריה יכול לעמוד ריק במשך חודשים וגם התשואה לא תמיד משתלמת. המשקיע לא משלם רק מיסוי גבוה, אלא גם צריך להשקיע סכום ראשוני כדי להפוך את המשרד שמגיע ברמת מעטפת לרמת גמר. הסיפור הזה עולה לו לא מעט כסף ומוריד את התשואה. אבל בראיה לעתיד, עם ריבית נמוכה יותר, השוק הזה יתחמם ואפשר להרגיש התחלה של תנועת משקיעים, כפי שאמר כאן בראיון השבוע היזם איציק תשובה.

השוק יתאושש? משרדי גב-ים (יחצ)

לקחנו כמה פרויקטים של גב-ים, כדי להקיש מהם על שיעור השכירות הממוצע למ"ר. על פי המצגת של החברה למשקיעים, אפשר לראות כי גב-ים השכירה משרדים בפרויקט ToHa2 במחיר ממוצע של כ-160 שקל למ"ר (הפרויקט יהיה מוכן בסוף השנה הבאה). מדובר במשרדים ברמת מעטפת בלבד, כך שמבחינת השוכר, הוא נדרש לעלויות נוספות. אסור לשכוח שהמחיר הזה התאפשר בזכות ההסכם עם חברת גוגל, מוקדם יותר השנה. זו הייתה עסקת השכירות הגדולה בישראל. גוגל שכרה שליש מהמגדל של גב ים ואמות (כל אחת מחזיקה ב-50%) ליד רכבת השלום בתל אביב, כשיש עדיין כמעט שנתיים עד שיאוכלס.

בסך הכל, החברה השלימה חמישה הסכמי שכירות בשטח כולל של כ-133 אלף מ"ר עילי, המניבים לה 110 מיליון שקל בשנה, בעלייה ריאלית של אותם 9%, כש-63% מהשוכרים רשמו עם עלייה ריאלית של כ-12%. ברבעון הרביעי של שנת 2024 נחתמו 24 הסכמי שכירות בשטח כולל של כ-27 אלף מ"ר עילי, המניבים כ-22 מיליון שקל בשנה, בעלייה ריאלית של 6.6%. ממוצע השכירות עומד על 68 שקל למ"ר. בפרויקט ברעננה, למשל, אחוז התפוסה עומד על 58% בלבד ושם מחירי השכירות (חלק החברה) עומדים על 90 שקל למ"ר.

לפי המצגת למשקיעים, סך ההכנסות של החברה מהשכרת משרדים עלה מ-757 מיליון שקל ב-2023, ל-802 מיליון שקל השנה. עד כה, אף חברה לא עשתה עסקה דומה. פייסבוק שכרה 51 אלף מ"ר ב-100 מיליון שקל (מספרים דומים למ"ר), מיקרוסופט שוכרת בהרצליה פיתוח 44 אלף מ"ר ב-50 מיליון שקל בשנה. לכן, היקף העסקה עם גוגל הוא גדול ומשמעותי. מצד שני, צריך להבין כי ללא העסקה עם גוגל, המספרים של גב-ים היו נשארים בגדר "סבירים". כלומר, עסקה גדולה כזו יכולה לשנות את דוחות החברה מקצה לקצה.

מסקירה של זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של IBI בית השקעות לאחר עסקת גוגל ביולי האחרון, הוא טען כי הסכם השכירות ל-10 שנים, הכולל גם חניות, מדובר במחירים גבוהים יחסית. סקרי השוק מראים שמשרדים ברמת Class A הגבוהה ביותר בציר יגאל אלון עומדים על כ-138 שקל למ"ר, בעוד שסקרים אחרים מצביעים על תשלום נמוך יותר, 117 שקל למ"ר ברמת גמר. כלומר, לא רק שהמחירים גבוהים ב-20% ממחיר השוק, הם נסגרו ברמת מעטפת. תוסיפו את ההשקעה הגדולה של גוגל במשרדים ותבינו שהמחיר נסק.

עוד ב-

"שוק המשרדים מתאושש. אפשר להגיע לתשואה של 10%-9%"

לכתבה המלאה

אבי יעקובוביץ' יסכם בקרוב תקופה נהדרת של 12 שנה בגב-ים. עלות שכרו עמדה על 11.4 מיליון שקל בשנה החולפת, לעומת 7.7 מיליון שקל ב-2023. יהיה מעניין לראות את העידן שאחרי מנכ"ל החברה שנשלטת על ידי נכסים ובניין השייכת לדסק"ש ובלי קשר - לראות האם המספרים שראינו בדוח הם תמונת מראה לגבי שוק המשרדים בכלל.