מחירי הדיור בתל אביב עולים, אבל לא תמיד הם מדביקים, באחוזים, את הפער משאר המדינה. הסיבה היא מחירי הדיור הגבוהים. סביר להניח שמבין שתי דירות, הדירה הזולה תרשום קודם קפיצה של 100%. זה כמובן תלוי באזור ובמיקום והגודל של הדירה. בעיקרון, מי שרשם זינוק של יותר מפי 2 במחיר הדירה בעשור, יכול להיות מאוד מרוצה.

ברחוב בבלי 7 בתל אביב נעשתה לאחרונה עסקה מעניינת. הקונה שילם על הדירה 2.1 מיליון שקל. הוא רכש אותה באוגוסט 2014 ומכר אותה באפריל השנה, במחיר של 4.625 מיליון שקל. זו עלייה גבוהה של 120% בקצת יותר מעשור. מדובר בדירת 3 חדרים, בגודל 74 מ"ר בלבד. זו לא הפעם הראשונה שתושבי האזור רושמים רווח עצום. לאחרונה דיירים בפרויקט ישן מסרו דירות ישנות בבבלי והרוויחו הטבה ב-3 מיליון שקל. בפרויקט של ישראל קנדה וב.ס.ר בלב השכונה ייבנו 300 דירות חדשות וכדי להוציא את הפרויקט לדרך, הדיירים היו צריכים לקבל דירה חדשה הגדולה ב-44 מ"ר, עם מרפסת, חניה ומחסן.

ברחוב סהרון 18, בחלק הצפוני של יפו ג', בעיר נמכרה גם כן דירה באפריל במחיר של 1.79 מיליון שקל (כן, אפשר להשיג דירות בתל אביב בפחות מ-2 מיליון שקל). זוהי דירה קטנה, 2 חדרים בגודל של 38 מ"ר, אבל התשואה עליה עצומה. הרוכש שילם עליה ב-2013 סכום של 655 אלף שקל. רוצים לשמוע בכמה היא נקנתה מהקבלן ב-2005, לפני 20 שנה בדיוק? ב-280 אלף שקל. אתה קולטים? מחיר הדירה ברחוב סהרון עלה פי 6.4. זהו נתון חריג שקשה מאוד למצוא בתל אביב. 

גם ברחוב אריה דיסנצ'יק בנווה דן, לא רחוק מרמות צהלה, נעשתה עסקה מעניינת. לפני כ-21 שנה הרוכש שילם על דירה 1.587 מיליון שקל. התשואה שרשם פשוט אדירה: כ-187% בקצת יותר משני עשורים. כלומר, גם העסקה הזאת מלמדת על כך שמי שהחזיק נדל"ן וחיכה איתו 20 שנה, הרוויח בממוצע 10% בשנה. העסקה בסהרון היא בהחלט חריגה ומשקפת נתון שכמעט לא ראינו קודם. 

מתברר כי אפשר לעשות עסקאות טובות גם בשוק המשרדים. הלכנו גם לאזורי ביקוש כדי לבדוק מה קורה במרכז תל אביב. ברחוב בן יהודה המפורסם והמבוקש נמכר לאחרונה משרד קטן בגודל של כ-72 מ"ר, בתמורה ל-1.85 מיליון שקל. המשרד הזה נקנה לפני כ-14 שנה, ב-2010, תמורת 679 אלף שקל. רוצים לשמוע מה קרה באותה תקופה? המשרד הזה נבנה בשנת 1999 ונמכר אחרי 11 שנה. הוא רשם תשואה אדירה כבר במכירה הראשונה, משום שנקנה ב-179 אלף שקל. גם במקרה הזה, ב-25 שנה, ערכו קפץ ביותר מפי 10.

חשוב להזכיר כי בשל ההאטה במכירת הדירות מאז הרפורמה והמלחמה, יש גם דירות שנמכרות בתל אביב בהפסד. יחד עם זאת, צריך לבחון היטב את הנתונים. לפי נתוני רשות המסים, דירה ברחוב יהודה הימית 8 (פרויקט של קן התור), 4 חדרים בגודל 87 מ"ר, נמכרה לאחרונה במחיר של 3.531 מיליון שקל. אותה דירה, כך על פי הנתונים נרכשה בסוף 2022 במחיר של 4.298 מיליון שקל. על פי החברה לא מדובר באותו דירה, אלא בדירת 106 מ"ר באותו פרויקט. שם טוענים כי המחיר עלה. בחישוב פשוט עולה כי שתי הדירות נמכרו סביב 40-41 אלף שקל למ"ר.

לעומת זאת, מצאנו חנות קטנה ברחוב אלנבי שנמכרה ב-345 אלף שקל בחודש מרץ, אחרי שבאוגוסט 2023 נקנתה ב-380 אלף שקל.

לפעמים יש גם ירידה. דירות בדרום תל אביב (shutterstock, ויקיפדיה/ ניצן כהן)

קנו הדירה נמצאת אמנם ביפו, ולכן מחירה נמוך יחסית, אבל מדובר באזור צומח ולכאורה, לא ברור מה הייתה הסיבה למכירה. דבר אחד בטוח: הקונה היה צריך להיזהר ולבדוק היטב מדוע המוכר שמכר לו את הדירה קנה אותה רק חצי שנה קודם ומיהר למכור. לרוב, מדובר במשקיעים ויכול להיות שהוא היה חייב גם במס שבח, אבל כשמסתכלים על המחיר, 4.36 מיליון שקל בשיא הפריחה של 2022, מבינים שאולי העסקאות האלה נעשו ברוח התקופה.

עוד ב-

שוק הנדל"ן בדרך לשינוי דרמטי: המהלך הבא של רשות המיסים

לכתבה המלאה