שוק הנדל"ן כמרקחה מאז ההחלטה של קבינט הדיור, למנות ועדה שרוצה לבדוק את הקשר בין היזמים לבנקים בטענה שהם לא מאפשרים להוריד את מחירי הדיור. הסיבה לכך היא ההתנגדות של בנק ישראל: הבנק טוען כי התערבות כזאת עלולה לגרום לכאוס בשוק הנדל"ן ולעליית מחירים, בעוד שפרופ' אבי שמחון מרגיש שהעובדה שמחירי הדיור עולים בכל מצב, גם כשהריבית גבוהה, אינו מקרי.

יש צדק רב בטענות. מחירי הדיור עולים כבר שנים, אבל מה שמפליא הוא העובדה שרק כעת הבינו בקבינט הדיור את הפרקטיקה: האם עד היום, במשך שנים, אף אחד בקבינט שאמור לקבל את ההחלטות החשובות בתחום לא ידע מה זה דוח אפס? האם האנשים שיושבים בוועדה הזאת לא ידעו שהבנקים "מותחים את הקו התחתון" על כל פרויקט ופרויקט מראש?

כדי לפשט לכם את התהליך, הנה דוגמא לגבולות שקובע הבנק: נניח שבנק מסוים מלווה 100 שקל ליזם לטובת מימון פרויקט במרכז הארץ. הבנק רוצה לדעת שהפרויקט הזה רווחי ולכן הוא שולח שמאי, שעל בסיס תקן 21 בודק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. אם אין לו היתכנות כלכלית, כלומר השמאי צופה שהיזם יפסיד כסף, הבנק אינו מאשר את המימון. הוא מודיע ליזם שהפרויקט לא יוצא לדרך ושהוא רשאי לפנות לבנק אחר.

השמאי מקבל החלטה רק אחרי שבדק וחישוב את העלויות (רכישה, תכנון, בנייה, מימון ועוד), העריך הכנסות עתידיות (מכירה/השכרה), בדק את שיעור התשואה הנדרש, חישב את השווי הנוכחי הנקי ואת שיעור התשואה הפנימי ועוד. הבדיקה של השמאי נעשית לפי עקרונות שמאיים וכלכליים, בהתאם לנתוני שוק, היתרים, ייעוד הקרקע ועוד והיא מיועדת כדי לתת להעריך עבור הבנק האם הוא ירוויח כסף.

הבכירים מתקוטטים - והציבור מפסיד. דירות בתל אביב (הדמיה 3dvision)

נניח שהשמאי קבע שיש כדאיות כלכלית לפרויקט והרווח היזמי הצפוי בו הוא 15%. הבנק קובע גבולות גזרה ואומר לקבלן: עשינו עסק, אבל תזכור - אתה חייב להרוויח. אחרת, ההסכם שלנו אינו תקף.

כעת, זוג צעיר נכנס למתחם ורוצה לקנות דירה. הקבלן מציע לו דירת 4 חדרים במחיר של 3 מיליון שקל. לזוג יש הון עצמי, הוא עובר בדיקת חיתום, אבל הוא רוצה לקנות את הדירה במחיר של 2.9 מיליון שקל - הנחה של 3.33%. במקרה כזה, סביר להניח שלא תצוץ כל בעיה והקבלן יוריד במחיר (ויעדכן אתכם שיש לכן פטור חלקי ממדד התשומות, יציע לכם שווה כסף או ינהל משא ומתן על סעיף אחר).

בהתאם לכך, הקבלן יכול למכור והרווח היזמי שלו יישחק. אבל מה יקרה אם יציעו לו 2.6 מיליון שקל והקבלן יסכים כי הוא לחוץ? כאן הבנק יתערב. "במקרה כזה, אתה מפסיד כסף. הקרקע עלתה לך 1.5 מיליון שקל ליחידת דיור, עלויות הבנייה עוד 900 אלף שקל, המימון עוד 200 אלף שקל - אתה לא יכול למכור במחיר הזה, כי ההערכה שלנו היא שעלויות הבנייה עוד יעלו והסיכון גדול. אתה מפסיד כסף". כלומר, ההתערבות של הבנק חלה, אבל רק במקרים קיצוניים ולא בתוך מנעד רחב שבו הקבלן יכול להוריד מחיר עד שחיקת הרווח היזמי שלו לאחוזים בודדים בלבד. הבנק יתערב גם במידה ועלויות הבנייה עלו בצורה ניכרת, מה ששחק את הרווח היזמי ולא אפשר לו לתת הנחה גדולה מדי. המשמעות היא שהבנק מוכן שהמחירים יירדו, אבל עד גבול מסוים. ואת זה הוועדה רוצה לעצור.

מה קורה במצב שבו הקבלן מפסיד? הבנק המלווה לא מאשר את העסקה משתי סיבות: הראשונה, הוא חושש שהיזם יפסיד כסף, ייקלע לקשיים ולא יעמוד בהתחייבות. פעם שנייה, הוא חושש לכספי הרוכש (תהיו בטוחים שטובת הבנק עצמו קודמת). לכן, הזוג הצעיר שהגיש הצעה ישמע ממשווק הדירה את המשפט: "היי, אני מצטער. אבל ההצעה שלכם לא עברה במחלקה המשפטית". במילים אחרות, הוא מתכוון לכך שהחריגה בהסכם עם הבנק לא עוברת.

צריך להבין את הכרוניקה: באותו שלב שבו מוגשת הצעה על ידי המשווק, הוא מכיר את גבולות הגזרה. הוא יכול לומר לזוג "אני לא יכול למכור במחיר הזה", אבל זו דרך אחרת, מנומסת יותר, להסביר להם שלא תהיה עסקה. בסוף, המשווק יודע בעצמו מה הקו התחתון והרבה פעמים הוא לא יחזור אליכם כשתגישו הצעה וכלל לא יעביר אותה למנכ"ל או למחלקה המשפטית.

אחרי שהבנו איך זה עובד בפרקטיקה, צריך להבין שבין הצד של בנק ישראל, שדורש שפרופ' אבי שמחון לא יזיז את הגבינה שלו, לבין הצד של הקבינט, שרוצה לבדוק את הנעשה בתחום, יש תחום אפור.

אם נסתכל על התמונה הכוללת, נבין שההצעה של הקבינט מגוחכת לא בגלל הרצון לבדוק את הבנקים, אלא כי הוא מחפש את האשם במקום הלא נכון: עד ההוראה של המפקח הייתה הגבלה על מבצעי מימון, עד התכנסות הקבינט הבנק נהג במשך שנים לשים את הקו התחתון שלו בתחילת התהליך מול היזם. אז מה שונה הפעם? האם ייתכן שקברניטי הממשלה מנסים להסיט את האש מהמקום האמיתי?

הכישלון של האוצר מהדהד - הוא לא הצליח להוריד את מחירי הדיור, נלחם בצד הביקוש ולא בצד ההיצע ומנסה לגרור את הויכוח למקום אחר. אם פרופ' שמחון יבדוק, הוא יגלה שהבנקים לא מתערבים בכל עסקה של היזם, אלא מאפשרים לו חופש פעולה בגבולות הגזרה שנקבעו מראש: הוא יכול להוריד מחירים, הוא יכול להזיז את הגבינה, אבל בגבולות שנקבעו בהסכם.

עוד ב-

מדוע בנק ישראל מתנגד לוועדה שתבחן את מחירי הדיור?

לכתבה המלאה

תחשבו על זה: מה יקרה אם מחר פרופ' שמחון יודיע שהקבלנים רשאים להוריד מחירים ב-20%? הבנקים יודיעו שהפרויקט לא רווחי ולא יסכימו לעבוד עם היזם בעתיד. בנק ישראל צודק בדבר אחד: התערבות עלולה להוביל להקטנת ההיצע ומכאן לעליית מחירים. פרופ' שמחון צודק כי עליית המחירים מצריכה בדיקה מחדש. מי שסובל מהמאבק הבלתי פוסק הזה, בין האוצר ללמ"ס, בין קבינט הדיור לבנק ישראל הוא הציבור - שבמשך שנים שומע שהמדינה מאשימה את היזמים (ואת הציבור עצמו) והמשקיעים בעליות המחירים, במקום להצביע על האשם האמיתי.