דוח חברת הבנייה אב-גד לרבעון הראשון של השנה חושף את הבעיה המרכזית של שוק הדירות: הזמן להבשלת פרויקט התחדשות עירונית מתפרס על פני תקופה ארוכה, כשמרגע הסיכום עם הדיירים ועד התחלת הבנייה יכולות לחלוף שנים רבות.

מטרת ההתחדשות העירונית בישראל, בין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38 או בפרויקט פינוי בינוי, היא בראש ובראשונה למגן את הבניינים מפני טילים ורעידת אדמה. אבל יש לה מטרה חשובה נוספת: בזמן שהקרקעות בישראל מוגבלות, הפתרון ההכרחי הוא בנייה לגובה - ודרך התחדשות עירונית אפשר להגדיל משמעותית את היצע הדירות בישראל.

מצד שני, הדוח מציג בצורה ברורה מדוע ההיצע של הדירות בישראל, לפחות בכל הנוגע להתחדשות עירונית, כל כך נמוך: במקום לאשר פרויקטים בטווח של חצי שנה-שנה, היזמים נאלצים להמתין שנים עד שהם עולים על הקרקע. ברוב המקרים, הפרויקט לא מתעכב באשמת החברה: זמן הוצאות ההיתר הממוצע עומד על שלוש שנים (ולעתים מתעכב שנים רבות יותר), ולפעמים חלים עיכובים בפרויקט ובמסירת הדירות כתוצאה ממלחמה, קורונה או סיבות אחרות.

"לפעמים, עובר עשור". פרויקט הריסה ובנייה בתל אביב (פלאש 90/ ישראל הדרי)

חשוב לציין כי הכישלון בנוגע לסחבת אינו קשור לחברה זו או אחרת, בטח לא לאב-גד שנחשבת לאחת החברות האיכותיות בתחום ההתחדשות העירונית. הסחברת נובעת לרוב בשל הוצאת ההיתר, אבל גם לדיירים סרבנים יש חלק ניכר בעיכוב. בימים אלה, מנסה הממשלה לאשר שיקום מואץ של בניינים שנהרסו במהלך המלחמה וכן לזרז אכלוס של דירות ממוגנות במקביל להוצאת טופס 4.

אב-גד, כאמור, היא רק דוגמא למה שמתחולל בשוק ההתחדשות העירונית. בפרויקט החברה ברחוב אוסטשינסקי בכפר סבא, החברה החלה בהתקשרות עם הדיירים במרץ 2018. אחרי 5 שנים, במרץ 2023, נחתם החוזה על רכישת הקרקע, אז גם החלו עבודות ההקמה. הבניין עצמו צפוי להיות מאוכלס רק בשנה הבאה, 2026. כלומר, כשמונה שנים מרגע ההתקשרות עם הדיירים ועד סיום הבנייה, זאת בהנחה שלא יחולו עיכובים נוספים הנובעים מהמלחמה.

מצאנו גם דוגמאות קיצוניות יותר: ברחוב אנילביץ' בפתח תקוה החלה ההתקשרות בינואר 2019, כשמועד רכישת הקרקע התבצע רק באפריל 2024. כלומר, חמש שנים כבר חלפו עוד לפני שהחלה הבנייה במרץ 2024. הפרויקט עצמו צפוי להימסר רק בפברואר 2027. כלומר - יותר משמונה שנים מרגע ההתקשרות עם הדיירים ועד מסירת המפתחות.

לעומת זאת, ברחוב גולומב ברמת השרון, משך הזמן הוא הקצר ביותר - ברגע ההתקשרות עם הדיירים, יחלפו 5 שנים בלבד עד מסירת המפתחות. מדובר, כמובן, במקרה חריג. בדוחות אחרים אותם בחנו, כך מתברר, חלק מהפרויקטים נגנזו ובמקרים קיצוניים הגיע הפרויקט למצב מסירה כעבור עשור.

על השאלה האם העיכוב בפרויקטים משפר את הרווח היזמי של הקבלן אפשר לענות דרך הדוח. מהנתונים עולה כי הרווח היזמי הממוצע בפרויקטים עומד על 18%. על פי התקן השמאי, הרווח היזמי המקובל עומד על 18%-15%, אולם ידוע כי בפרויקטים של התחדשות עירונית, הרווח היזמי עולה ופעמים רבות עומד על יותר מ-20%.

אחת הסיבות לכך היא נושא עלויות המימון. בהסכם התחדשות עירונית היזם לא רוכש את הקרקע אלא נותן דירות תמורה ולכן, בממוצע, הוא פחות ממונף ועלויות המימון נובעות בעיקר מעלויות הבנייה. בפרויקט של החברה בראשון לציון עומד הרווח היזמי על 15%, אבל הוא הנמוך ביותר מבין הפרויקטים של החברה. בפרויקטים בכפר סבא וברעננה, מגיע הרווח היזמי ל-24%. בכפר סבא מכרה החברה 10 מתוך 11 היחידות ששווקו לשוק החופשי, כשהפרויקט יהיה מוכן בינואר הקרוב.

מהדוח אפשר ללמוד גם על מחירי הדירות של החברה בפרויקטים השונים. מחיר דירה ממוצעת בכפר סבא עומד על כמעט 3.2 מיליון שקל, ברעננה דירה ממוצעת תעלה קרוב ל-3.6 מיליון שקל. בפתח תקוה דירה ממוצעת עולה כ-2.8 מיליון שקל וכך גם בקריית אונו. ברמת השרון המחיר קופץ ל-4.6 מיליון שקל. בראשון לציון המחיר ליחידה עומד על כ-2.3 מיליון שקל, אך הוא כולל גם שתי יחידות מסחר, כך שמחיר הדירה בממוצע גבוה יותר.

עוד ב-

דרמה בשוק הנדל"ן: "פועלים מאיימים לעזוב, הפסדי הענף - 166 מיליארד שקל"

לכתבה המלאה

מהדוח עולה כי לאב-גד צפויים פרויקטים רבים אחרים בעתיד. היקף היחידות שבתכנון עומד על יותר מ-11 אלף, בתקווה שבתוך עשור מהיום כל הפרויקטים יושלמו.