בחודש יוני הגיע מספר נוטלי המשכנתאות בשיעור מימון של 75%-60%, כלומר כאלה שיש ברשותם 40%-25% הון עצמי, ל-47%. בחודש ינואר השנה עמד מספרם על 43% בלבד. באפריל 2022, רגע לפני העלאת הריבית, המספר שלהם עמד על 45%. בספטמבר 2023, רגע לפני פרוץ המלחמה, שיעורם עמד על 40%. כלומר, מבין החודשים האלה, שמייצגים די נאמנה את השוק בתקופות שונות, זהו השיעור הגבוה ביותר.

בלקיחת משכנתא של 70%, למשל, אין סיכון כל עוד אתם מצליחים להחזיר את ההלוואה. בנק ישראל ממליץ על לקיחת משכנתא בשיעור של 25% מהשכר, או 30% לכל היותר. היום, רבים מחזירים 50%-40% מהמשכנתא שלהם. זה לא שהבנק לא עשה להם חיתום. לפעמים, יוקר המחיה גורם להכנסה הפנויה לרדת, מגדיל את היקף ההלוואות ומסכן את הלקוחות. הדברים דינמיים והבנק לא עושה חיתום כל שנה. הוא גם לא הוסמך לכך.

כשרוצים לבחון האם השיעור השתנה בשל מספר המשקיעים, מקבלים תמונה ברורה: כ-11% מהמשכנתאות היו לטובת דירה שנייה ומעלה, כלומר למטרת השקעה. בינואר השנה שיעורם עמד על 9%, שיעור קצת יותר גבוה נרשם ערב המלחמה בספטמבר 2023, ובחודש אפריל 2022, לשם השוואה, עמד שיעורם על שיעור דומה - 9.6%. כלומר, אפשר לראות שלצד העלייה בגובה המימון, עלה גם שיעור המשקיעים.

דירות בתל אביב (איציק יצחקי)

קרוב לוודאי שהנתון הזה צריך להדאיג. אחרי הכל, לא כל המשקיעים לוקחים מימון גבוה, אבל לרוב - המימון של המשקיעים נמוך יותר בממוצע מאשר של אדם שזו הדירה הראשונה שלו ומנסה למקסם את ההלוואה. משקיע יודע שהריביות של היום שוחקות לו את התשואה ולכן הוא מעדיף שלא לקחת סיכון עם מינוף גבוה.

כשצוללים למספרים, אפשר לבחון גם את שיעור המשכנתאות שנלקחו דרך דירה בהנחה. בחודש האחרון שיעורם עמד על 4.3% בלבד. בדקנו, ובאפריל 2022 עמד שיעורם על קרוב ל-11%, אבל אז גם שיעור ההלוואות היה גבוה בהרבה - בערך פי שלושה. לכאורה, רוב האנשים שלוקחים משכנתא לטובת דירה בהנחה לוקחים הלוואה נמוכה יחסית, אבל הרבה פעמים היא נלקחת בשיעור מימון גבוה, כיוון שאין להם כמעט הון עצמי. לכן, קשה לייחס את המספרים הגבוהים של דירה בהנחה אז לשיעור המימון הגבוה יחסית כיום. חשוב לציין שגם מבצעי הקבלנים השפיעו על השוק וגרמו לעיוות נתונים: אפשר לראות כי לצד ההאטה במכירת דירות, יש עלייה בהיקפי המשכנתאות.

עם עובדות קשה להתווכח. כיום, אחת לכל 170 משפחות מפגרת במשכנתא. זה נשמע מעט, אבל תחשבו על זה שקרוב לוודאי שבבניין שלכם או בבניין לידכם, סביר להניח שיש משפחה כזו. כשמדברים על פיגור במשכנתאות, לא מדברים על חודש אחד, אלא על שלושה חודשי איחור. במקרה כזה, הבנק מבין שיש בעיה והוא שוקל לפדות את הנכס כדי להחזיר את ההלוואה ולשחרר את הלווה מהעול הזה. בשנה האחרונה עלה מספר הפיגורים ב-12% לערך, אבל לא מדובר בעלייה דרמטית. בסך הכל, מדובר בפחות מ-0.6% מהאוכלוסיה.

מצד שני, נתוני המשכנתאות יכולים ללמד אותנו מה יקרה בעתיד למי שאין ברשותו דירה. אפשר לראות שמספר נוטלי המשכנתאות בגובה 2-3 מיליון שקל עולה בהדרגה וכך גם מספר המפגרים בתשלום. כשאדם רצה לרכוש דירה ב-2021 וחיכה, הוא ישלם עליה היום בערך 40% יותר. כשדירה של שני מיליון שקל הופכת לדירה של 2.8 מיליון שקל - הוא בבעיה. גם אם חסך את כל שכרו מאז, ספק אם הדביק את הקצב. 

עוד ב-

הציבור לא קונה דירות, אבל היקף המשכנתאות מזנק - זו הסיבה

לכתבה המלאה

בדקנו מה שיעור ההלוואות שהן בין 40%-30% מהשכר, כלומר מעל ההמלצה של הבנק. ובכן, שיעורם בחודש יוני עומד על 47% - כמעט מחצית מכלל נוטלי המשכנתאות. שיעורם בחודש שעבר היה כמעט זהה. לפני המלחמה, בפסטמבר 2023 עמד שיעורם על כ-44% ובאפריל 2022 על כ-40%. אם תהיתם, לא זה לא רק שמחירי הדירות עלו מאז, אלא גם ההכנסה הפנויה קטנה. זה מסכן את נוטלי ההלוואות ומעשיר בעיקר את קופת הבנקים, שבכל חודש שבו הריבית נותרת גבוהה, לקוחות שלקחו משכנתא של שני מיליון שקל כדי לקנות דירה מחוץ לפריפריה, מחזירים היום 2,000-2,500 שקל יותר.