שוק היד השנייה קרס בתחילת המלחמה בהדרגה. הסיבה הייתה רכישה מואצת של דירות חדשות, בשל הטבות המימון. עבור זוג צעיר, יותר נוח לשלם היום 10% מדירה ששווה 2.5 מיליון שקל (והם רוכשים אותה ב-2.6 מיליון שקל), ולקחת משכנתא בעוד שלוש שנים בזכות הלוואת קבלן, מאשר לרכוש דירת יד שנייה ולהעביר את הכסף מחר בבוקר. הסיבה השנייה היא, כמובן, צניחה בעסקאות של דירות ללא ממ"ד, בעקבות המלחמה.

כשבוחנים היטב את נתוני רשות המסים, קשה שלא לתהות היכן נרשמה עלייה משמעותית בעסקאות יד שנייה ולמה. בעבר, היה אפשר לראות ששיעור מספר העסקאות ביד שנייה גבוה מאוד דווקא בערי המרכז, והסיבה לכך הייתה שלאנשים אין כסף כדי לרכוש דירה חדשה וגם כי המוצר לא היה כל כך אטרקטיבי כמו היום: הקבלנים בלחץ, וכשהם לא מעניקים לכם הלוואת קבלן הם פשוט מסבסדים לכם את המשכנתא.

חיפשנו את הערים שבהן נרשמה קפיצה משמעותית בדירות יד שנייה בשלושת החודשים האחרונים (עד אפריל) לעומת הרבעון שקדם לו (נובמבר עד ינואר) והתוצאות מפתיעות: הערים שמובילות הן נתיבות, קריית ים וקריית גת - כולן ערי פריפריה. דווקא על הרקע הזה נשאלת השאלה: מדוע עסקאות יד שנייה נמצאות בזינוק כל כך גדול דווקא בערים האלה (זינוק של קרוב ל-14% בממוצע)? אנחנו מזכירים לכם שדירת יד שנייה לא חייבת להיות ישנה. היא יכולה להיות דירה שנרכשה ב-2023 ונמכרת שוב עכשיו. זה לא אומר שאין בה ממ"ד.

בנתיבות, שם מחירי צמודי הקרקע מזנקים לאחרונה, והביקוש אליהן בא לידי ביטוי גם במכרזי רמ"י, יש מעבר חד משמעי מדירות חדשות לדירות יד שנייה. אפשר לראות את זה גם באמצעות מספר העסקאות של דירות חדשות, שיורד בהדרגה. ההייפ שהיה כאן בשנים האחרונות, עם בניית השכונות החדשות, גרם למספרים לרדת. ברבעון האחרון נרשמה ירידה של כ-27% במכירת דירות חדשות. כשמסתכלים על המספרים לעומת 2021-2022, מבינים שנתיבות חווה האטה ברכישת דירות חדשות וגם המשקיעים שם כדי לזהות זאת. גם בלוד מספר הדירות שנמכרו בין פברואר לאפריל היה בצלילה של כמעט 50% ואולי על הרקע הזה נרשמה עלייה קטנה בדירות יד שנייה.

האטה משמעותית. דירות חדשות בנתיבות (רגבים)

בנוסף, בנתיבות יש כיום מלאי של קצת יותר מאלף דירות לא מכורות. בנו שם שכונות חדשות בהיקף גבוה ובמחירים נמוכים, וכעת האוויר של הרוכשים החדשים (והזוכים במחיר למשתכן) ושל המשקיעים (שהבינו שהתשואה נמוכה יחסית) יורד. ההערכה היא שהעיר שהחלה בהאצה של מכירת דירות בשלוש השנים האחרונות חווה כעת האטה במכירת דירות חדשות שנובעת גם מהמספרים הגבוהים שהיו כאן קודם ועלייה ברכישת דירות מיד שנייה, בעקבות משקיעים שמזהים את הלחץ של הרוכשים למכור ורוכשים דירות יד שנייה במחירים נמוכים. נוסף על כך, מאז הטבח ב-7 באוקטובר נרשם שקט יחסי בגזרה וזה מחזיר את האמון אצל חלק מהמשקיעים שזה הזמן לרכוש דירות יד שנייה, גם ללא ממ"ד, במחיר נמוך.

כפי שאפשר לשים לב מהנתונים שאספנו בעזרת הלמ"ס, הבאות בתור ברשימת הערים הללו, אם כי במקרה שלהן מדובר בשיפור של כ-3.5% בלבד, הן לוד וקריית אתא. הראשונה היא עיר מרכז, שלאחרונה מתפתחת דווקא בגזרת השכונות החדשות, הרבע הבינ"ל ובן שמן, אבל כפי שהבנתם חווה צלילה במכירת דירות חדשות, והשנייה היא בפריפריה.

מעניין יהיה לראות מה יקרה ברבעון הבא והאם הנתונים בנתיבות ימשיכו לרדת. דבר אחד ברור: חלק מהמשקיעים מנסים לנצל הזדמנויות בשוק הקפוא כדי להוריד מחירים. באזורים כמו נתיבות, ששברה שיא במכירת דירות שלוש פעמים בשנת 2020, ובהן ההיצע גבוה כל כך בשכונות החדשות, אפשר להבין מדוע גם הקבלנים חווים האטה בביקושים.