לפני קצת יותר מחודשיים, אחרי לחץ של התקשורת ונתוני למ"ס שהצביעו על כישלון בהורדת מחירי הדיור, המדינה נזכרה לבדוק מה משפיע על מחירי הדיור בישראל. היא מינתה את פרופ' אבי שמחון, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה והאיש שלוחש על אוזנו של ראש הממשלה נתניהו בעניינים כלכליים, לעמוד בראש ועדת שתחקור את הנושא. הממצאים הגיעו די מהיר, אולי אפילו עוד לפני שהועדה התכנסה: הבנקים הם האשמים הגדולים, כי הם מתערבים ליזמים בקביעת המחיר.

בנק ישראל יצא מגדרו בעקבות ההודעה. הוא הודיע כי הוא מתנגד להקמת הועדה, וזה קרה בפומבי. הבנק המרכזי לא מתערב בדרך כלל בנושאים כאלה, ובטח לא יוצא נגד המדיניות של הממשלה. להפך: בניגוד למשרד האוצר, שמנסה כבר שנים להתערב בשוק הדיור ללא הצלחה, הוא הנחית מכה על הקבלנים עם הגבלת מבצעי המימון. הפעם, אומר הבנק, הדבר עלול לגרור עלייה במחירי הדירות וייצא שכרה של המדינה בהפסדה.

עברו קצת יותר מחודשיים ואתמול יצאה ההודעה של המועצה הלאומית לכלכלה: סיימנו לבדוק, והרי הממצאים. לא היה צריך לחכות לדוח של הוועדה, שמיד תראו כי אין לו כל משמעות או השפעה על העתיד של שוק הנדל"ן.

המסקנות של הוועדה היו ידועות עוד לפני שהתכנסה. במשך שנים, או ליתר דיוק עשרות שנים, הבנק המלווה רוצה לדעת שהפרויקט רווחי. הוא ממנה שמאי, בודק את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, ואם אין כזו - הוא לא נותן מימון לפרויקט. המדינה ידעה את זה, הועדה ידעה את זה, כולם ידעו את זה. מה גרם למדינה למנות ועדה? האם המטרה הייתה לזרוק הכל על הש"ג?

נסביר מה קורה בפועל: כשהיזם רוצה להוריד מחיר, הבנקים מאפשרים לו לעשות זאת עד גבול מסוים. למשל: אם נניח שהרווח היזמי הוא 15% ומחיר הדירה הוא 3 מיליון שקל, כל עוד היזם יוריד 200-300 אלף שקל במחיר, הבנק לא יתערב. אבל מה יקרה אם הקבלן יוריד 500 אלף שקל? שני מצבים: אם הוא מכר את כל הדירות בפרויקט ונותרה לו דירה אחת או שתיים, הבנק ירצה לסיים את הליך ויכול להיות שיאשר.

אם מדובר בתחילת המכירה, הבנק יסביר ליזם שהפרויקט, במצב הזה, עשוי להתכנס להפסד. אם היזם עומד לפשוט רגל, ייתכן שיאשר אבל לא ייתן לו את המימון לפרויקט הבא. אם היזם חזק, סביר להניח שהבנק לא יאשר. זהו, למעשה, ההסכם בין לווה למלווה. כפי שתראו מיד, המועצה הלאומית לכלכלה לא מצאה כי הבנקים מתערבים במחירי הדירות, אבל המליצה להקטין מעורבות. היא אפילו מודעת לזה שהבנקים צריכים "להבטיח את האינטרס" שלהם ולוודא שהיזם עומד בתשלומים.

במקום עוד ועדה, אולי האוצר צריך למנות אותו לתפקיד מבקר חיצוני? פרופ' שמחון (יונתן סינדל פלאש 90)

מיד המסקנות, אבל קודם שאלת תם: האם המדינה לא ידעה שכאשר אדם קונה דירה, הדבר הראשון שקורה הוא שהבקשה לרכישת דירה עוברת למחלקה המשפטית ומשם לבנק, לאישור? האם במשך עשרות שנים, כולם ידעו ושתקו? מדוע היה צריך את הוועדה על מנת לבחון האם הבנקים מעורבים בקביעת המחיר?

התוצאה ידועה מראש: לבנק יש הסכם עם היזם ופרויקט לא יצא לדרך אם אין היתכנות כלכלית. אם נחתם הסכם ואז מתברר שהיזם שינה את הכללים, האם באמת מצפים מהבנק שיאפשר ליזם לפעול בניגוד להסכם ולהעמיד את הפרויקט כולו, וגם את כספי הרוכשים המסכנים, בסכנה?

לסיום, הנה כמה נקודות מתוך המסקנות שקיבלה הועדה:

1. המחירים בישראל מראים קשיחות כלפי מטה: כאשר הביקוש עלה, הייתה עלייה חדה במחיר וכאשר הביקוש חזר לקדמותו - מחירי הדיור נותרו גבוהים והמשיכו לעלות. זוהי ביקורת שאינה מרומזת, אלא ישירה, על האוצר. הוא זה שאחראי על ויסות המחירים וברור כי המסקנה הברורה היא כישלון. בביקורת ציינו הוועדה כי לא מדובר בתיאום מחירים וכינתה את הסיטואציה "כשל תחרותי". זו הסיבה, הם מסבירים, להקמת הועדה.

2. בחינה של נותני המימון והאשראי בתחום העלתה כי רמת הריכוזיות גבוהה מאוד - שני בנקים מספקים 57% מכלל המימון לבניה. "עובדה זו מגבירה את החשש שתואר לעיל, גם אם לא נמצאו עדויות ישירות לכך שהבנקים מונעים בפועל הורדת מחירים" - כלומר, הוועדה לא מצאה הוכחה שהבנקים מצליחים להתערב במחירי הדיור.

3. זו אולי הנקודה החשובה ביותר: הוועדה הסכימה שלבנקים יש אינטרס שהיזמים יעמדו בהחזרי ההלוואה (בדיוק כפי שהיא צריכה לדאוג שכל אדם יחזיר הלוואה והיא עושה בדיקת חיתום) ובקרה על מחירי הדירות בפרויקט אכן משרתת את האינטרס. הוועדה מצאה כי "לא קיים חשש משמעותי לנזק אם תימנע מהבנקים האפשרות להתערב במחירי הדירות". היא כותבת את זה אחרי שכתבה במפורש כי לא ניתן להוכיח שהבנקים מתערבים. עוד הם מוסיפים, כי לא קיים ניגוד עניינים בין היזם לבנק שמצדיק התערבות של הבנק.

בשורה התחתונה, המסקנה של הוועדה היא שהבנקים לא צריכים להתערב במחירי הדירות, כשגם ירידה חדה לא צפויה להשפיע מהותית על הסיכון. יחד עם זאת, הוא לא קובע מסמרות לעניין הזה. לדברי הוועדה, אין הצדקה שיפקחו על מחירי הדירות וש"קיימת אפשרות שהדבר גורם לאי ירידת מחירים". בקיצור - מה שהיה, הוא כנראה מה שיהיה. לפחות עד מינוי הועדה הבאה.

עוד ב-

הבנקים התערבו במחירי הדיור בישראל? זו האמת שלא ידעתם

לכתבה המלאה