נדל"ן ותשתיות

דרום תל אביב עוברת מהפכה - כמה עולה דירה? | ניתוח

שכונת יד אליהו היא בין השכונות האטרקטיביות בחלקה הדרומי של תל אביב. מה העלה את המחיר הממוצע למ"ר דווקא בשנת האטה והאם יש לה לאן לגדול? שמאי המקרקעין ארז כהן: "פעם היא הייתה פריפריה, היום היא יעד מבוקש". וגם: מה המחיר ומה קורה בסביבתה?

איציק יצחקי | 15/9/2025 16:36

ארז כהן, שכונת יד אליהו (צילום מריו לוי, פלאש 90/ מרים אלסטר)

ישראלית המתגוררת בארה"ב רכשה בימים האחרונים פנטהאוז בפרויקט ביד אליהו. המחיר: 5.63 מיליון שקל. עסקאות כאלה נדירות בתל אביב בתקופה הזו. גם בגלל ששוק הנדל"ן נמצא בהאטה, וגם כי תושבי החוץ רוכשים 8% בלבד מבתי היוקרה בתל אביב. אז נכון, בתי יוקרה נחשבים, מבחינת האוצר, לכאלה שעולים מעל 10 מיליון שקל, ועדיין - מספר העסקאות שבהן רוכשים דירות מעל 5 מיליון שקל קטן בהשוואה לעבר.

אפשר לראות תופעה מעניינת בתל אביב והיא מעבר של משפחות ששכרו דירה בחלק הצפוני לרכישה דירה בחלק הדרומי. המעבר לא פשוט. יש הבדל גדול במיקום ובאיכות החיים - גדול ההבדל בין אפקה לשכונת נווה אלעזר, ובין נווה שרת לכפר שלם. יד אליהו היא הכלאה. שכונה בדרום העיר עם בתים ישנים, אבל במיקום נהדר ליד לה גווארדיה. מבין שכונות דרום העיר, היא במרחק קרוב מאוד למרכז. איפה הרווח? בפרויקטים של התחדשות עירונית. היום הם צצים באזור כפטריות אחרי הגשם וכולם מרוויחים.

המחיר הממוצע לדירות ביד אליהו עומד על 42-43 אלף שקל למ"ר, כשמחירי הדירות החדשות גבוהים יותר, סביב 46-47 אלף שקל למ"ר, אבל בחלק מהפרויקטים אפשר למצוא דירות סביב 40-42 אלף שקל למ"ר.

מתחילת השנה הנוכחית ועד סוף מאי נמכרו 22 דירות חדשות באזור, בין היתר על ידי תדהר. נזכיר כי המחיר הממוצע בתל אביב נושק ל-60 אלף שקל למ"ר. המיקום של יד אליהו נהדר, אבל מצד שני - אם תצפינו מעט לנחלת יצחק, תגלו שהמחירים גבוהים יותר - בין 52-54 אלף שקל למ"ר לדירה חדשה.

לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן, "שכונת יד אליהו ממשיכה בשנים האחרונות לבלוט כאחת הזירות המעניינות ביותר בשוק הנדל"ן של תל אביב. אם בעבר נחשבה לשכונה פריפריאלית יחסית, עם מחירים אטרקטיביים עבור סוגי רוכשים שונים, הרי שכיום המגמה השתנתה. ריבוי של פרויקטי ההתחדשות העירונית בשכונה, קרבה לצירי תחבורה מרכזיים, הפכו אותה ליעד מבוקש במיוחד, ומחירי הדירות טיפסו בהתאם".

לדבריו, "בחמש השנים האחרונות ראינו זינוק חד במחירים, אם כי בחודשים האחרונים ניתן לזהות האטה ואפילו עצירה, אך לא ירידת מחירים בשלב זה. המחיר הממוצע בשכונה עומד על למעלה מ-42 אלף שקל למ"ר, אולם עדין לא מדובר במחירי היוקרה בשכונות אחרות של העיר שחצו את רף ה- 60 אלף שקל למ"ר ויותר".

ואכן, בסוף השנה שעברה עמדו מחירי הנדל"ן ביד אליהו על קצת יותר מ-40 אלף שקל למ"ר. מאז הייתה עלייה קטנה במחיר הממוצע, בגלל שהפרויקטים החדשים העלו את הרף. הנה מה שקרה בשכונות תל אביב, כולל בסביבה, ב-5 השנים האחרונות:

כפי שאפשר לראות, יד אליהו עשתה קפיצה של פחות מ-30%, כלומר פחות מהממוצע בשוק, כך שהפוטנציאל לעלייה הוא גדול. מצד שני, אסור לשכוח - בערים בהם מחירי הנדל"ן גבוהים, לרוב העלייה היא נמוכה יותר לעומת ערי הסביבה.

מי שמכרה את הפנטהאוז המדובר לתושבת החוץ היא רייק נדלן, מקבוצת אספן גרופ. היא מכרה עוד 9 דירות בשלב הפריסייל, ובכך הצליחה לדלג על שלב חשוב, שבו הבנק מטיל ספק בכדאיות הכלכלית של פרויקטים בהם לא נמכרות דירות. מדובר בעסקת יוקרה בפרויקט ההתחדשות העירונית "לוחמי גליפולי" שבשכונת יד אליהו.

הרוכשת התגוררה בעשרים השנים האחרונות במיאמי, שדרגה את דירתה ורכשה פנטהאוז בקומה השביעית בשטח של 118 מ"ר עם מרפסת של 32 מ"ר. סכום העסקה משקף כ-48 אלף שקל למ"ר. הרוכשת הצהירה כי היא מתכננת לשוב לישראל עם סיום הפרויקט הצפוי בסוף שנת 2028 ולגור בפנטהאוז.

עסקה נוספת שנחתמה בימים האחרונים היא של דירה בקומה השישית, בשטח של 109 מ"ר עם מרפסת של 31 מ"ר, נמכרה תמורת כ-4.85 מיליון שקל (כ־46 אלף שקל למ"ר). הפרויקט הספציפי הזה, כולל הריסה ובנייה מחדש של 2 בניינים קיימים ו-35 דירות, שבמקומם ייבנו ארבעה בניינים מודרניים בני 6-7 קומות ובהם כ-94 דירות חדשות. חלק מהרוכשים הלכו על דירות 2 חדרים ואחרים על דירות גן, עם בריכות פרטיות.

הפנטהאוז בפרויקט גליפולי (the craft)

כהן טוען כי ככל שפרויקטי ההתחדשות העירונית בשכונה יתקדמו עם הבשלת הדירות לצד הפיתוח השכונתי, "סביר שנמשיך לראות בהמשך עליית מחירים נוספת, בהתאם למצב המאקרו בשוק, ובפרט שיעור הריבית והמשכה של המלחמה".

יד אליהו עוברת מהפכה אורבנית בשנים האחרונות, עם האצת פרויקטי התחדשות בשכונה הידועה בסמיכות לעורקי תחבורה מרכזיים ומגוון רחב של פארקים וגנים ציבוריים. "העובדה שישראלים החיים בחו"ל בוחרים להשקיע ולרכוש דירות דווקא בתקופה מורכבת זו, לצד ביקוש מתמשך מצד תושבים מקומיים, ממחישה את האמון הרב בשכונת יד אליהו ובפוטנציאל ההתחדשות שלה", טוען רמי דבש, סמנכ"ל השיווק והמכירות קבוצת רייק.

צריך לזכור שהקבלנים מרחיבים בימים אלה את הטבות המימון. מצאנו לאחרונה לא מעט מבצעים, בהם של חברות גדולות כמו שבירו וגינדי. "חצי מיליון הנחה", "כנסו עכשיו, שלמו אחר כך", היו רק חלק מהמבצעים.

עוד ב-

מנכ"ל התאחדות הקבלנים: "אנחנו לקראת פיצוץ בשוק הדיור"

לכתבה המלאה

"הסיפור של רוכשת שחוזרת לישראל אחרי יותר משני עשורים בארה"ב הוא דוגמה אישית למגמה רחבה יותר, שבה פרויקטים של התחדשות עירונית הופכים לנקודת משיכה גם לישראלים מהתפוצות. פרויקט לוחמי גליפולי משתלב בגל ההתחדשות של תל אביב, ואנו רואים בו לא רק מנוע לפיתוח נדל"ני אלא תרומה אמיתית לשדרוג איכות החיים בעיר ולמהפכה שעוברת השכונה", הוא מסכם.