ההאטה של השוק התל אביבי מגיעה גם למשרדי המכירות של היזמים. בימים האחרונים, כך נודע ל-ice קיבלה אחת מחברות הנדל"ן כ-30 ביטולים לבקשה לרכישת דירה. הביטולים מגיעים על רקע ערב פריסייל שערכה החברה, שבו גבתה סכום סימלי על מנת להבטיח את רכישת דירות בפרויקט.

חשוב לציין שלא מדובר ברוב הדירות בפרויקט, שממוקם באזור מבוקש, ועדיין - להערכת החברה מדובר בחלק מגל ההאטה ששוטף לאחרונה את שוק הנדל"ן באזור. גורם בכיר בחברה מסר ל-ice כי "המצב פחות טוב עכשיו. אנחנו חיים עם הביטולים בשלום ונמכור בקרוב את רוב הדירות בפרויקט. כששאלנו את הרוכשים מדוע הם ביטלו, רובם ענו שהם קראו בתקשורת על ההאטה בשוק. נדמה שהם מושפעים יותר מהכותרות בעיתונים ובאתרים מאשר מהמציאות, שבה מחירי הדיור בפרויקט נמוכים יותר מאשר המחיר הממוצע למ"ר בסביבה. אני מעריך שאחרי הורדת הריבית הראשונה המחיר יעלה".

נזכיר כי ההאטה שחווה תל אביב באה לידי ביטוי, לראשונה מזה זמן רב, גם במספרים של הלמ"ס. מדובר בירידה חד ספרתית אמנם, אחרי עלייה משמעותית במחירי הדיור בשנים האחרונות ועדיין - זהו היפוך מגמה. מחירי הנדל"ן בתל אביב לא צונחים, אבל הם יורדים.

מה שמעניין הוא הרווח היזמי של החברה בפרויקט. משיחה עם אותו גורם, הוא העריך כי הרווח היזמי בסיום הפרויקט יעמוד על כ-8%-7% - נמוך בהרבה ממה שהיה מצפה לקבל בכל פרויקט אחר לפני תקופת ההאטה - כ-18%-15%, או 12% במקרה הרע. כששאלנו האם ישנה אפשרות שהדירות שנשארו יימכרו ללא רווח, או עם רווח נמוך יותר, נאמר לנו כי "הבנק לא יאשר לנו לרדת מ-7%. חתכנו את הרווח בחצי".

"הרווח נשחק". פרויקט בבנייה בירושלים (אילוסטרציה)

בחישוב מהיר עולה כי דירה ממוצעת בסביב עולה כ-5 מיליון שקל, ואילו הרווח היזמי בפרויקט אמור לנוע סביב 300-350 אלף שקל לדירה. לכן, סביר להניח שהיזם לא יוכל "לחתוך" יותר במחיר הדירה - אחרת ייכנס להפסדים.

כזכור, מוקדם יותר השנה, אחרי לחץ של התקשורת ונתוני הלמ"ס שהחלו להצביע על ירידות במחירי הנדל"ן, המדינה מצאה את האשם התורן: היא מינתה את פרופ' אבי שמחון, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה, מקורבו של בנימין נתניהו ויועצו בעניינים כלכליים, לעמוד בראש ועדת שתחקור את הקשר בין הבנקים ליזמים. הממצאים הגיעו מהר וקבעו כי הבנקים גורמים לעלייה במחירי הדיור בעצם התערבותם. בכך, המדינה ניסתה להתערב לבנקים וליזמים בקביעת מחירי הדיור.

הועדה הזאת קמה תוך התנגדות של בנק ישראל למהלך, שטען כי הדבר דווקא עלול להעלות את מחירי הדיור. יחד עם זאת, נראה כי הוועדה לא באמת תשפיע על הקשר. היא ניתחה ופרסמה שורה של המלצות, אבל היא יודעת שהיא לא תוכל להתערב באמת בקשר הזה. בסוף, הבנק שולח שמאי ובודק היתכנות כלכלית לפרויקט. הוא רוצה לדעת שיש כאן רווח. אם השמאי יקבע שהפרויקט כלכלי ומחר המחירים יירדו, החברה תקרוס והבנק נמצא תחת סיכון. נראה כי המטרה הייתה לזרוק את האשמה במחירי הדיור על הש"ג.

עוד ב-

ממבצעי הקבלנים ועד הטלטלה בשדה דב: סיכום תשפ"ה בנדל"ן

לכתבה המלאה

נניח שהרווח היזמי הוא 15% ומחיר הדירה עומד על 3.5 מיליון שקל. כל עוד היזם יעניק הנחה של 300 אלף שקל, סביר שהבנק לא יתערב. אבל מה יקרה אם הקבלן ירצה לתת הנחה של 500-600 אלף שקל? הבנק יתריע כי המחיר יכול להביא אותו להפסד. צריך לזכור שמחיר הדירה כולל מע"מ, רווח יזמי ועלויות בנייה. אותו גורם סיכם כי להערכתו מחירי הדיור בסביבת הנכס שבנה ישחקו עד סוף השנה הנוכחית את הרווח היזמי, אולם הוא מצפה לעלייה מתונה במחיר לאחר הורדת הריבית.