שנת תשפ"ה הייתה אחת השנים המסקרנות בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. אולי אפילו מאז תחילת המילניום. הסיבה לכך ברורה: האתגרים שמהם הושפעה המדינה, בהם המלחמה והריבית הגבוהה, הובילו לעננה כבדה שמרחפת מעל השוק כולו. השאלה הגדולה היא מה צפוי לנו בשנה באה והאם תשפ"ו הולכת להיזכר כשנת האטה, או כשנת צמיחה ליזמים ולשוק הנדל"ן כולו.

הנה רשימת האירועים המרכזיים שקרו בשנה החולפת, החל מראש השנה הקודם ועד ראש השנה הנוכחי, בנדל"ן:

1. הגבלת הטבות המימון של המפקח על הבנקים (מרץ 2025)
זו אולי ההשלכה המהותית ביותר על שוק הדיור בשנה החולפת: המפקח על הבנקים, דני חחיאשווילי, הודיע כי הוא מטיל מגבלות על מבצעי הקבלנים (דחיית תשלום) ובמימון הלוואות בולט/בלון באמצעות הוראת שעה עד סוף שנת 2026. המפקח הודיע כי תחול מגבלה לצמצום היקף הלוואות הקבלן, עד 10% ועל דרישה להקצאת הון גבוהה יותר מהבנקים במקרים כאלה. בראיון אמר המפקח ל-ice כי "מבצעי המימון היו מסוכנים גם לקבלנים".

2. הקבלנים מצאו "מסלול עוקף" להגבלות של המפקח (אפריל 2025)
מספר ימים אחרי שההגבלות נכנסו לתוקף, ל-ice נודע כי בשיחה בין היזמים, סוכם על מתווה בו יוכלו להעניק הטבות מימון בשיעור גבוה יותר. בהמשך המבצעים התרחבו. המפקח אמנם הצליח לצמצם את הטבות המימון, אבל לא לעצור אותן. בהמשך התברר כי למרות המגבלות, היזמים ממשיכים במבצעי 20/80.

3. משחק הכיסאות בין בכירי הנדל"ן נמשך
אחרי שהיה בדרך לתפקיד מנהל רמ"י, במקומו של ינקי קוינט שצפוי לעזוב לרשות שדות התעופה, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, מונה לפני כחודשיים לתפקיד ממלא מקום מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר. שלושה חודשים קודם, במברגר בעצמו עזב. בחודש אפריל השנה חשפנו כי ענבל דוד, המנכל"ית של דירה להשכיר, בדרך הביתה - מה שאכן קרה. במקומה מונה חסיד גור, עו"ד חיים נוסבוים - והמינוי זכה לביקורת רחבה והתנגדות של ארגון שדולת הנשים.

ההחלטה המשמעותית של השנה. המפקח על הבנקים, חחיאשווילי (איציק יצחקי, דוברות בנק ישראל)

4. "מחירי הקרקעות בשדה דב יורדים" - האמנם?
בתחילת השנה האזרחית נסגר מכרז ענק בשדה דב שהוכיח כי המחירים של הקרקעות יורדים. זו הייתה נקודת מפנה בשוק הנדל"ן, כיוון שהיה מי שחשב שאם מחירי הקרקעות יורדים, כנראה ששוק הנדל"ן תחת האטה. חודש אחרי, במכרז נוסף, מחירי הקרקע עלו. י.ח. דמרי, שיכון ובינוי, יוסי אברהמי ועמוס לוזון נכנסו חזק למתחם. יצחק תשובה שילם 3 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור, נחשון קיוויתי 3.1 מיליון שקל - גבוה בהרבה מהמכרז הקודם.

5. סערת גינדי - כמה עולה דירה בשדה דב? 
אחרי שהצהירה בראיון ב-ice שתמכור דירות ב-75 אלף שקל למ"ר, גינדי החזקות הודיעה על השקת פרויקט ווג (VOGUE) - פרויקט המגורים הגדול בשכונת שדה דב תל אביב. ההפתעה: היא החליט למכור דירות במחירים נמוכים בכ־35% מהמחיר המקובל בשכונה, ויתחילו מ־49 אלף שקל למ”ר בלבד. השאלה הגדולה: איך אפשר להוריד 35% ממחיר הדירה כשהרווח היזמי במתחם אמור לנוע סביב 20%? האם גינדי מפסידה?

ב-ice נחשף המחירון המלא של החברה, ואפשר לראות כי המחיר הממוצע נע סביב 55 אלף שקל למ"ר. גינדי עצמה, מתברר, הסתפקה בתשלום של 20 אלף שקל במועד בקשה הרכישה וזו הייתה "אופציה לרכישת דירה". עוד נחשף, כי חלק מהדירות לא כוללות מחסן וחניה וחלקן ללא נוף לים. חלק מהיזמים המתחרים טענו כי מדובר בגימיק, וכי מחירי דירות מקבילות יעלו יותר מ-70 אלף שקל למ"ר. בהמשך, אחים חג'ג' החלה לשווק דירות במתחם במחירים של 71 אלף שקל בפריסייל, עם מחיר ממוצע לדירה של מעל 8 מיליון שקל. 
 

6. מתיחות בין האוצר ללמ"ס על מחירי הדיור - מי צודק?
כשסגנית הכלכלן הראשי טוענת ש"ללמ"ס יש חיים קלים", אפשר להניח שהמתיחות בין הצדדים גדולה. האוצר הודיע כי הטבות המימון ניתנות בשיעור גבוה יותר יותר לעומת נתוני הלמ"ס, כך שהמחירים בפועל יורדים יותר. "האם מוצדק לכלול את עסקאות מחיר למשתכן בחישוב משקל הדירות שזכו להטבת מימון?", תהתה גלית בן נאים. מאוחר יותר החלה התכתבות ברשתות החברתיות עם בכיר בלמ"ס, שטען כי נתוני האומר הם שמעוותים.

7. מניות הנדל"ן והבנייה מזנקות על רקע המלחמה - למה?
דווקא על רקע המלחמה עם איראן, חלה עלייה משמעותית במניות הנדל"ן והבנייה. הסיבה לכך היא חברות ההתחדשות העירונית, שעלתה חשיבותן בעת מתקפת הטילים. המשקיעים העריכו שהמניות יעלו ולא הפסיקו לרכוש. המדדים עלו ביותר מ-1% לאחר המלחמה. מניות כמו דמרי ושפיר השלימו ראלי דו ספרתי בשלושה ימים. בהמשך, הסיפור התאזן. בסך הכל, מדד הבנייה ירדה מתחילת השנה האזרחית ביותר מ-5%. מדד הנדל"ן עלה ב-6.7% בקצת יותר מתשעה חודשים. מי שהשקיע במדדי הבנייה והנדל"ן בראש השנה הקודם, סביר להניח שרשם רווח כולל של מעל 20%.

8. מלחמת עולם בין רמ"י לאוצר
תקופה של מתיחות קשה בין האוצר ורמ"י עיכבה את מכרזי דירה בהנחה. ה"סולחה" נחשפה ב-ice לפני כחודש וחצי, כשהתברר שבשיחה שנערכה בין ינקי קוינט לחשב הכללי, הגיעו הצדדים להבנות לגבי נושא הוצאות הפיתוח.

באוצר טוענים כי רמ"י הקפיאה את העברת כספי הפיתוח לרשויות. ברמ"י טענו כי משרד האוצר הוא זה שמעכב את המכרז משום שהוא לא מאשר את מינוי חברת הבקרה בפטור ממכרז. הצדדים החלו להתנגח, עד שהגיעו לפתרון. ברמ"י אישרו אז כי "החשב הכללי עצר את ההתקשרות עם חברת הבקרה שמאשרת את הוצאות הפיתוח. ללא הוצאות פיתוח לא ניתן לפרסם מכרזים בכלל. היום הגיעו החשכ"ל ומנהל רמי להסכמות והמכרזים ישוחררו בתקופה הקרובה". מיד לאחר מכן, יצא המכרז במסגרת דירה בהנחה.

איזו שנה זו הייתה. סמוטריץ' על רקע דירות בהנחה (shutterstock, פלאש 90/ יונתן זינדל)

9. דירה בהנחה - הטירוף
אחרי לא מעט עיכובים שנבעו, בין היתר, מהמתיחות בין האוצר לרמ"י, דירה בהנחה יצאה לדרך. המילואימניקים הרוויחו, כשחלק ניכר מהדירות, בערך 40% (שליש בפועל, אבל מי שלא זכה יתמודד גם במסגרת ציבור הזכאים הכללי) - מתוכן הוקצו דירות ללוחמים. כפי שהערכנו עוד לפני הפתיחה, מעל 100 אלף איש נרשמו להגרלה.

10. עוד חברות נדל"ן נכנסות לבורסה; המוסדיים משקיעים בשוק ההתחדשות העירונית
דווקא על רקע ההאטה, עוד ועוד חברות נדל"ן גייסו חוב בבורסה והחליטו להנפיק. רמי לוי הודיע על הנפקה קרובה, אנשי העיר נכנסה לבורסה וגם אמפא ודלק נכסים החליטו לעשות מהלך דומה. חברות נוספות הן אבו פמילי של צחי אבו, מגידו חברת הבת של אאורה שכבר הנפיקה, וכן החברות שמואל ברוך, מיי טאון, גשם ועוד. בהמשך הודיעו גם חברות כמו מ.ו השקעות של משפחת וינברג, המחזיקה ביותר מ-200 דירות בתל אביב, יוסי אברהמי ועוד כי הן מתכוונות להנפיק.

גם חברות ציבוריות ובעיקר המוסדיים החליטו להיכנס חזק לתחום ההתחדשות העירונית. אחד מהם הוא יצחק תשובה, שנכנס ל-YBOX. הכניסה של כלל והפניקס לאאורה ואפריקה מגורים היא רק הסנונית.

עוד ב-

רשמית: דירה בהנחה תימשך במתכונת הנוכחית עד נובמבר

לכתבה המלאה

אחרי הטלטלה שהייתה השנה, הכלכלנים מצפים לשתי הפחתות ריבית, אולי שלושה, שיחזירו קונים לשוק. השאלה היא מה ינצח - הירידה בעקבות האטה הנוכחית בשוק או העלייה שצפויה בעקבות הפחתות הריבית? התשובות לכך יתקבלו ממש בקרוב.