קברניטי ענף הנדל"ן אוהבים להעמיק בנתונים. נתוני הלמ"ס והאוצר משמשים עבורם ככלי חשוב שמנווט את הספינה. לאחרונה פרסם הלמ"ס כי ישנה עלייה בהתחלות הבנייה: 76,500 דירות לערך - שיפור של 26% לעומת אשתקד, אולם צלילה לתוך הנתונים מראה כי דירות רבות מתוך אלה כלל לא עומדות למכירה.

לפני שנסביר, חשוב להבהיר: מה שחשוב יותר מנתוני התחלות הבנייה הוא נתוני גמר הבנייה, שנמצאים בירידה של 5%. ובכל זאת, נתוני התחלות הבנייה חשובים כדי לקבל כיוון למה שעתיד לקרות בשוק. למה נתוני הגמר חשובים יותר? מפני שאם הקבלנים התחילו לבנות 10,000 דירות יותר, אבל בסוף השנה יהיו 2,000 דירות פחות מהשנה שעברה, ישנו קיטון בהיצע הדירות ביחס לשנה הקודמת.

ועכשיו, לנתונים: אם רוצים לדייק, נתוני התחלות הבנייה מצביעים על 76,460 דירות, כשמתוכם 54,220 דירות נבנות למטרת מכירה. מתוכן, 8,357 הם בהגרלות דירה בהנחה. כלומר, 22,240 דירות אינן למכירה. מתברר שמתוך הדירות שהחלה בנייתן, 630 שייכות לקבוצות רכישה, עוד 3,707 הם למטרת השכרה בכלל ולא ניתן לקנות את הדירות ו-4,291 דירות הן בעסקת קומבינציה - כלומר, הקבלן בונה אותן עבור בעלי הקרקע ולכן אי אפשר למכור אותן בשלב זה. השאר מסיבות אחרות.

אם מוסיפים לכך עוד 8,357 דירות שנבנות עבור דירה בהנחה, והם אינן למכירה לשוק החופשי, מקבלים שיותר מ-30 אלף דירות - כלומר, 40% מהדירות שנבנות כאן, אינן למכירה לשוק החופשי. רוצים עוד נתון מעניין? 3,649 דירות בתל אביב אינן מיועדות למכירה.

מספרים לנו שיש 10,000 דירות לא מכורות, אבל רק 2,000 מהן מוכנות לאכלוס. כעת מתברר שבמלאי יש גם דירות שאינן למכירה ובנוסף - כ-2,000 דירות הן בכלל עבור עסקת קומבינציה. "לנתונים האלה כדאי לצרף את העובדה שמשך הבנייה בישראל התארך", אומר שמאי המקרקעין אוהד דנוס. לדבריו, "כך מקבלים קוקטייל שמסביר מדוע ההיצעים הולכים ופוחתים בישראל".

"מסקנות שגויות ושאננות". דנוס (שחר שירזי)

אבל בפועל, יש ירידות.
"בסופו של דבר שוק הקונים מתבשם מירידות מחירים של אחוזים בודדים. התבשיל יפגע בסוף באנשים בלי שהם שמים לב בכלל. יש מי שלא מתכלל את התמונה במלואה. כשהדבר הזה קורה, מתקבלות מסקנות שגויות ושאננות במקרה הזה. זה יכה באנשים בהמשך".

מה יקרה לקראת סיום השנה?
"הימרתי בעבר שנתחיל לראות עליות מחירים לקראת סוף השנה, אני עדיין עומד מאחורי זה. אנשים לא קונים דירות לא בגלל שהם לא צריכים, אלא כי הבטיחו ירידות מחירים. העצירה היא פסיכולוגית, אין לה שום בסיס עובדתי. לא קרה שום דבר בענף הבנייה, שום גורם לא הגדיל היצעים. יש עצירת מכירות כתוצאה מקמפיין ממשלתי שמדבר על זה ועל ירידות מחירים מובטחות".

עוד ב-

משרד האוצר: זה הנתון הדרמטי שיוביל לירידה במחירי הדירות

לכתבה המלאה

בינתיים זה מצליח.
"היינו בסרט הזה לפחות 5 פעמים בעשור. לוקח שנה עד שאנשים מתפקחים מהאשליה ומשלמים בסוף יותר. המחירים יעלו".