גשם החזקות של היזמים שמגר ואקנין ויוסי מזרחי מגדילה אחזקה בפריפריה. היא מוכרת דירות במחירים נמוכים מהממוצע, ובתקופה מאתגרת זה השוק העיקרי שאליו מכוונים הלקוחות. לחברה יש פרויקט יוקרה אחד על המים - בין קיסריה למכמורת, אבל הדיוק חשוב - המיקום הוא על החוף הבתולי של ג'סר א-זרקא. היא מוכרת דירות על המים במחיר נמוך מאוד ביחס לערי חוף. בחדרה השכנה, למשל, המחיר דומה למרות ששכונת עין הים מרוחקת מאוד מהחוף. הם מציעים מוצר אחר: יוצאים מהלובי ישירות לחוף.

"בעיקר נופשים, גולשים, אומנים ופנסיונרים קונים כאן. אין לי אפילו משרד מכירות", אומר ואקנין בראיון. "אנחנו נשענים על פרסום בלבד ומכרנו את רוב הדירות כבר מזמן. אנשים שזה מדבר אליהם מגיעים למשרד הראשי לפגישה, עושים סיור בשטח ומי שמתאהב - קונה. המחיר הוא נמוך ביחס למוצר. זו שכונה בתולית על קו המים. 4 דקות מכביש 4, קרוב מאוד לזכרון ולקניון שלה. המקום הזה יהפוך לכפר לנופשים ולאומנים. יש פיסיונרים קולים, המון גולשים".

ובכל זאת, לא מדובר בקיסריה. איך אתה משווק דירה בג'סר?
"אנחנו בקצב מכירות של דירה וחצי-שתיים בחודש, אבל זה קורה אחרי שאנחנו מתקרבים לסיום שלב ב' של הפרויקט. עובדה, נשארו לנו פחות מ-20 דירות מתוך 196".

כמה מכרתם במחיר למשתכן?
"110. מכרתי מלכתחילה  את הרוב. זה פרויקט שאנחנו עובדים עליו יותר משלוש שנים. איך מוכרים? דירות 5 חדרים על המים נמכרות סביב 2.7-2.8 מיליון שקל, סביב 20 אלף שקל למ"ר. פנטהאוז יעלה בין 4-5 מיליון שקל. 25 אלף שקל למ"ר. אלה לא מחירים שאפשר למצוא על קו החוף".

אתה מוכר לא מעט דירות בפריפריה. מה קורה לשוק בימים אלה?
"המקומות שבהם השוק מוכר דירות עד 2.5 מיליון שקל - שם השוק עובד חזק מאוד. אני מדבר על טבריה, מגדל העמק, דימונה ואשקלון. גם בקריית גת ובחדרה".

לא תמיד אפשר למצוא 5 חדרים במחיר הזה. בחדרה המחיר גבוה יותר.
"חוץ מחדרה, בכל הערים האלה אפשר למצוא דירות 5 חדרים במחיר של 2.5 מיליון שקל ופחות. גם חדרה לא כך כך רחוקה משם".

אתה בונה בעיקר בפריפריה כי אתה מרגיש שהשוק הולך לשם? שבקרוב תהיה האטה ואז יהיה קשה למכור דירות מעל 4 מיליון שקל?
"אני לא נביא, אבל כרגע המצב בשוק השתפר מאוד ברמת הביטחון. החטוף האחרון חזר אלינו וזו אות פתיחה לשלב ב' של שיקום עזה. הריבית ירדה פעמיים בתקופה האחרונה, המימון יורד ואנשים מרגישים טיפה יותר בנוח. תראה מה קרה לדולר. ליבואנים זה מצוין. אנחנו לא מייצרים כלום בארץ ולכן שער הדולר תומך בבנייה. יש לנו זרוע ביצועית, סיווג של 5 כוכבי בטיחות. מגלגלים מעל 700 מיליון שקל בשנה. זה עוזר".

מה הרווח היזמי שלכם?
"בחברת הביצוע אני לא מרוויח 10% בביצוע. כשכל הכוכבים מסתדרים, הרווח מביצוע עומד על 8%-6%, אבל בפרויקט ממוצע זה 4%. יש המון תקורות. מה שמעניין אותי זו האיכות בפרויקטים. הרווח הגולמי שלי נע סביב 25%-20%, בהתחדשות עירונית הרווח מתחיל להיות נמוך יותר, כי התארכות משך התכנון וגם התמורות לדיירים גדלות. לא סתם אתה רואה בשוק הרבה מיזוגים של חברות גדולות וביצועיות, כי הרווח שתוכנן בהתחלה לא תאם למציאות של 2026".

אתה לא חושש מגל ביטולי הנדל"ן עליו דיווח האוצר?
"אני מעורב מאוד בחברה ולדעתי היה לי ביטול אחד, ולא עקב מבצעי מימון אלא בעקבות מחלה. אני לא רואה ביטולים. אני בטוח שגלי הביטולים מגיעים ממקומות של הטבת מימון 5/95 בדירות של 4 מיליון שקל ומעלה. אנשים קנו אופציה מסוכנת מדי. הם חשבו שהמחירים יעלו ב-20%, והם מצאו את עצמם בבעיה. עדיף היה להם לוותר על 5% מאשר לקנות. אנחנו לא שם. עובדתית, לא היה ביטול אחד בגלל סיבה כלכלית. קראתי מה האוצר אומר והאמת שזה מטריד אם התחזית תתממש. אני מקווה שהחברות יהיו מספיק יצירתיות כדי להקל על הרוכש, גם דרך הלוואות גישור. בפריפריה, רוב האנשים קנו אצלי למגורים, לא כהשקעה. היו כאלה, בפרויקטים אחרים, שרצו להרוויח פי 8-9 על הכסף. כשהחלום לא התממש - שם הביטולים".

דירה זולה על החוף, אבל בג'סר (סטודיו לומו)

עד כמה הורדת הריבית מסייעת ליזמים?
"התחזית מאוד מעודדת, והיא החשובה. הבנקים מתמחרים כבר חלק מהירידה בריבית. זה יחזיר את הקונים לשוק. הם חזרו, אבל לא בהיקף מלא, כמו ב-2022. זה יחזק את השוק,שצריך יציבות. אנחנו רואים ב-4 החודשים האחרונים, מאז הפסקת הלחימה הפעילה בעזה, שהאמון חוזר לשוק. הרוכשים הם חלק ממשולש הזהב איתנו ועם הבנק. הם עדיין רחוקים מהשיא, אבל המצב הרבה יותר טוב לעומת מה שהיה כאן כשהייתה לחיצה. אנחנו מצפים לעלייה מחודשת, מאיצים את העלייה לקרקע בהרבה מאוד פרויקטים ומתכננים לשלוח השנה עוד 2,000 יחידות דיור לביצוע, בעיקר בפריפריה".