יוסי פרשקובסקי שומע את תחזיות הבנקים על ירידת ריבית אפשרית לאזור ה-3% וצוחק. רבים טענו שלקח הימור גדול מדי כשנכנס לשוק השכירות, בניגוד לחברות גדולות אחרות. כשהריבית גבוהה, אמרו, אין היתכנות כלכלית לשכירות ארוכת טווח.

פרשקובסקי רץ למרחקים ארוכים. כשהוא לוקח מיזם כזה, הוא מניח שהריבית תרד. בראיון שקיימנו איתו לפני מספר חודשים הוא נשמע בטוח וטען שהוא "מייצר דירה בשקל ומוכר בשניים". אין ספק שהורדת ריבית תעשה טוב לחברה שלו, לא רק בגלל הפרויקט שלו בשדה דב, אלא גם בשל הירידה החדה הצפויה בעלויות המימון.

"אין ספק שהריבית צריכה לרדת. יש היום פערים בפיקדונות בין ישראל וארה"ב, הדולר הולך ונחלש, הוא פוגע בייצוא ואני מניח שלא תהיה ברירה אלא להוריד ריבית גם הפעם", הוא אומר, בהתאם לתחזית של בנק מזרחי טפחות שצופה הורדת ריבית שלישית ברציפות, והפחתה ל-3% בראייה שנתית. "כמובן שהפחתת הריבית תורמת להתגברות הביקושים בשוק הנדל"ן. זה פעם אחת, ופעם שנייה זה מקל על משקי הבית לשלם משכנתאות. זה מקל על היזמים לקחת ליווי בנקאי ומגדיל רווחים בפרויקטים. אני מאמין שהאינפלציה לא תרים את הראש כי הדולר נמוך ובגלל שיש השפעות אחרות שמורידות את המחירים. הדלק בעולם יורד, למשל. הורדת הריבית מתבקשת, זה יעשה טוב לכולם".

כך זה עתיד להיראות. הדמיה של דירות להשכרה בשדה דב (אילוסטרציה)

אמרת בראיון הקודם שאתה יודע לייצר שני שקל מכל שקל בשוק השכירות. אבל עובדתית, היזמים האחרים לא הבינו זאת והתרחקו.
"התהליכים בשוק הנדל"ן יותר איטיים מאשר במגזרים אחרים. אתה רואה שבטווח הבינוני והארוך יש כל הזמן זליגה של משקי הבית לשוק השכירות. זה נובע, ואפשר לראות זאת גם בסטטיסטיקה, מכך שהשכר לא מדביק את קצב העליות בנדל"ן. לאנשים קשה לקנות דירה, אז הם הולכים לשוק השכירות. זה יוצר ביקושים בשוק הזה והמחירים עולים. אין מחלוקת בעניין הזה. תראה מה קרה בשלוש השנים האחרונות. לדעתי, המגמה תימשך".

דווקא לאחרונה אנחנו רואים ירידה במספר המשכורות לרכישת דירה.
"זה עדיין לא משמעותי ובשוליים. יש עדיין הרבה זוגות צעירים שלא יכולים לקנות דירה והם רוצים דירה להשכרה. יש הרבה מאוד אנשים שמחליטים לקחת את הכסף ולהשקיע אותו בעסקים. באירופה ובארה"ב שוק השכירות עולה על 50%, פה הוא בקושי מגרד את ה-30%. המודל שלנו בשכירות המוסדית, שכירות ארוכת טווח, בנוי על זה שלא רק משכירים דירה, אלא גם יוצרים קהילה. מדובר בקומפלקס חי ונושם, גם במובן המסחרי וחללי העבודה שבו. חוץ מזה, הוודאות של מחירי השכירות נעה לאורך זמן. החוזים ארוכי טווח ואין כמעט עלייה בדמי השכירות, למעט המדד. יש עלייה של 1% לשנה, פלוס מדד. זה עושה לאנשים שכל".

קלוד נחמיאס ויזמים אחרים אומרים בראיונות שהם פונים לשוק דירה בהנחה. הם רוצים שקט.
"היינו הרבה שנים במחיר למשתכן ובנינו אלפי יחידות. מה שקרה הוא שהתחרות הפכה להיות כל כך גדולה ששולי הרווח קטנו".

בשיעור חד ספרתי? רווח יזמי של פחות מ-10%?
"חד ספרתי שמגרד את הדו ספרתי. יש בזה קומפורט, כי הביקושים קשיחים. יש לזה הרבה יתרונות כמו כל דבר, אבל כשרמת הסיכון נמוכה הרווח בהתאם. החברה שינתה את החשיבה שלה והחליטה להשקיע יותר בנכסים מניבים. השוק הזה דומה מאוד לדירה בהנחה, במובן הזה של שכירות מפוקחת".

גם אתם מכרתם יותר בנובמבר-דצמבר?
"האמת שלא נותרו לנו כמעט דירות בשלב הזה. אנחנו פותחים עכשיו 5-6 פרויקטים חדשים. בסוף השנה סיימנו פרויקטים והמלאי היה מצומצם, אז אנחנו לא דוגמא טובה, למעט פרויקט מחיר למשתכן בחיפה ששם מכרנו 300 דירות בדצמבר. מה שאני כן רואה, הוא שפתחנו פרויקט חדש בשכונת בראשית בצפון-מזרח רחובות, ושוב יש ביקושים. התחלנו מכירה שקטה לפני עלייה לקמפיין, וזה רץ יפה מאוד. יש הרבה בקשות רכישה. צריך לראות שזה נגמר בחוזים, אבל נראה שהשוק בדצמבר התאושש".

במידה ותהיה הפחתה שלישית, מתי השוק יחזור למספרים נורמליים?
"לקראת אמצע השנה נראה ביקושים טובים יותר".

פרויקט ההשכרה שלכם בשדה דב - מתי נראה היתר?
"אנחנו נמצאים אחרי ועדה של תכנית עיצוב, צריך לקבל תוקף ואז נגיש בקשה להיתר חפירה ודיפון. אנחנו צופים התחלת חפירה בתחילת 2027, בעוד כשנה".

אתה לא מוכר דירות, ובכל זאת - מה מחיר השוק לדעתך בשדה דב?
"אני מעריך שהמספרים שם נעים בין 70-75 אלף שקל למ"ר. אלה גבולות הגזרה, יש כאלה שימכרו יקר יותר ויש כאלה שזול יותר".

היזמים מדברים על יותר מ-100 אלף שקל למ"ר כשהשכונה תהיה מוכנה. זה אפשרי? 
"בטח, קל. זה הדבר הבא של מדינת ישראל. אין חטיבת קרקע שנמצאת במיקום אטרקטיבי כמו שדה דב בכל מדינת ישראל. הטיילת שיושבת על הים, הקרבה לכל מוקדי הבילוי ולמרכז תל אביב. שולמו שם המון כספים על פיתוח. החברות משקיעות הרבה כסף באיכות הבנייה ובגמר. כל הגורמים האלה מראים שהשכונה הזאת תהיה המצליחה במדינת ישראל".

אז למה לא ניגשתם למכרזים לרכישת קרקעות לצורך מכירת דירות?
"הלכנו על שכירות, הכל עניין של אלטרנטיבות. היתרון היחסי שאנחנו מייצרים הוא בדיור להשכרה. אני לא פוסל את מי שהלך לשוק הזה וזכה, כי בסך הכל אנשים יעשו שם עסקה טובה. השכונה הזאת הולכת להיות חזקה מאוד. אפשר היה ללכת גם לזה, אבל חשבנו שזה יותר נכון לנו".

פרויקט של החברה ברמת הנשיא (יח"צ)

תמכור חלק מהדירות?
"אני יכול למכור 40% מהיחידות אחרי אישור ועדה ובלבד שהקונה ייכנס לנעליי וישכיר את הדירה ל-20 שנה. אפשר לראות את הרווחיות שלנו, פרויקט שאמור להביא לחברה הצפת ערך של 2 מיליארד שקל - איפה אעשה מספרים כאלה ביזמות? אל תשכח שקנינו את הקרקע במחיר זול מאוד, 600 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. ניצלנו את ההזדמנות בצורה נכונה. אני חושב שאנחנו מדלגים, כמי שהולכת לתחום השכירות, על התחרות בשנים הקרובות בין היזמים שמוכרים דירות. בסופו של דבר, כשהשכונה תתייצב, כשהפיתוח ייגמר, תהיה גם לנו השבחה ועליית ערך".

לסיום, אתם בונים חיפה. מה המחירים באזור?
"אנחנו בונים ברמת הנשיא, כבר בשלב ב'. למה? כי נשארו 5 דירות מתוך 206 בשלב א'. יש עוד פרויקט בדרך פרויד, מעל מבואות הדרומיים, חלקו מחיר למשתכן וחלקו לשוק החופשי. יש ביקושים יפים מאוד. המחיר למ"ר בשוק החופשי: ברמת הנשיא סביב 23 אלף שקל למ"ר, בלינקולן, בדרך פרויד, כ-26 אלף שקל למ"ר. כל הדירות רואות ים. אנחנו מתחילים פרויקט נוסף בגליל ים".

עוד ב-

בבנק מזרחי מפתיעים: "זה מה שיקרה לריבית כבר בסוף החודש"

לכתבה המלאה

תן לי לנחש. המחירים: 42-43 אלף שקל למ"ר.
"בדיוק, אבל בפריסייל".