אחת הערים עם מספר היחידות הגבוה ביותר במסגרת התחדשות עירונית היא תל אביב. ההסבר לכך פשוט: בתל אביב יש בניינים רבים שנבנו לפני שנות ה-80' והרשות המקומית מקדמת יותר תכניות. התחדשות עירונית הוא תהליך ארוך. היזם יכול להמתין כמה שנים להיתר הבנייה, בין היתר בגלל דיירים סרבנים, ואין לו כמעט תלות בריבית: את הקרקע הוא מקבל מהדיירים ולכן הוא פחות ממונף. אם הוא מתחיל פרויקט היום, סביר להניח שנראה את הדיירים נכנסים לדירה החדשה שלהם בעוד 7-12 שנים.

חלק מהדיירים לא מחכים עד שהדירה החדשה תיבנה. הם מוכרים אותה באמצע התהליך, ומתמחרים חלק מהעלייה במחיר. השאלה הגדולה היא, האם התמחור נוטה יותר לטובת סיום הפרויקט או לטובת המחיר הנוכחי? בדקנו. בימים האחרונים נמכרה דירת 4 חדרים בבניין הנמצא בתהליך התחדשות עירונית בתל אביב.

מדובר בבניין ברחוב הרצפלד, באזור ניר אביב שבכפר שלם. דירת ארבעה חדרים בבניין הנמצא בתהליך התחדשות עירונית ביוזמת העירייה, כלומר לרוב תהליך מהיר ובטוח יותר, במחיר של 2.23 מיליון שקל. הדירה בקומה השישית מתוך שבע בבניין עם מעלית ומקלט, ומשתרעת על פני 87 מ”ר בטאבו. הרחוב נחשב למבוקש במיוחד בזכות הקרבה לפארק הלאומי ולפארק אריאל שרון.

2.2 מיליון שקל, ועוד בתל אביב? הנוף מהבניין (רועי גיא)

חשוב לציין שהמחיר למ"ר ברוב הפרויקטים החדשים בדרום תל אביב נע בין 35-40 אלף שקל, וההפרש בין דירה ישנה לחדשה הוא גדול. איפה הבעיה? שעוברות שנים רבות עד הכניסה לדירה ולא תמיד עליית הערך שווה את ההמתנה בתקופת האטה, ראינו גם דירות ב-28 אלף שקל למ"ר, כולל של חברת אזורים שמוכרת באזור.

לקחנו דירות ישנות אחרות ברחוב והמחיר למ"ר בדירות מהסוג הזה נע סביב 27 אלף שקל למ"ר. לעומת זאת, לקחנו פרויקטים חדשים בשכונה. המחיר גבוה יותר ונע סביב 36-39 אלף שקל למ"ר. הדירה הנוכחית מתומחרת במחיר נמוך של כ-25,600 שקל למ"ר. שימו לב שמדובר ב-87 מ"ר בטאבו, ולא בהיתר הבנייה או בטופס הארנונה. לפעמים מתווכים נוטים "לנפח" את גודל הדירה דרך שימוש אסור בדף הארנונה שכולל שטחים משותפים (לאחרונה נכנסה לתוקף הנחיה חדשה, ומתווכים חותמים על טופס גילוי נאות חדש), וזה יכול לפגוע בקונים.

אז איך יכול להיות שהמחיר נמוך, מתחת לרף? אולי בשל התקופה החלשה שבה נמצא שוק הדירות בתל אביב ואולי בשל העובדה שהפרויקט נמצא בשלב התחלתי של התחדשות עירונית, ולא במהלך הבנייה. אבל אולי יש עוד סיבה. לרוב, יורשים מוכרים את הדירה מעט נמוך ממחיר השוק, מתוך רצון לחלק את הכסף ולהתקדם.

במקרה זה, הקונים הם זוג שמאמין בפוטנציאל האזור ורכש את הדירה כהשקעה, בעוד המוכרים, יורשים, בחרו לממש את הנכס. "מדובר בעסקה מצוינת לשני הצדדים" אומר סוכן רימקס Win בתל אביב, חן יעקובסון, שהוביל את העסקה. "כיום קשה מאוד למצוא דירות כאלה באזור. לשם השוואה, דירות של כ-60 מ”ר נמכרות סביב 2 מיליון שקל, כך שהמחיר כאן הוגן ומשקף הזדמנות אמיתית. האזור נהנה מקרבה לפארק הלאומי ולפארק אריאל שרון, ובשנים האחרונות אנחנו רואים יותר ויותר פיתוח סביבתי והתחדשות עירונית שמושכים משפחות ומשקיעים". לדבריו, "המשך פיתוח המתחם והאזור כולו, כולל תוכניות עתידיות להעתקת הספארי לאזור, יחזקו את הביקוש ויובילו לעליית ערך משמעותית בעתיד”.

עוד ב-

הקבלן הבכיר בטוח: "אין ספק מה יקרה בקרוב בשוק הנדל"ן"

לכתבה המלאה