1. יזמי הנדל"ן נמצאים לאחרונה בתקופה משוגעת. אחרי חודשיים של הורדות ריבית, ועליית מחירי הדירות לפי נתוני הלמ"ס, הגיע דונלד טראמפ והוכיח להם שבמשפט אחד, השוק הזה יכול לחוות האטה מחודשת.

מאז 2023, בכל פעם שהם מרימים מעט את הראש, משהו קורה. פעם זו המחאה החברתית, פעם זו המלחמה בעזה, פעם ההגבלות של המפקח על הבנקים בעניין הטבות המימון, אחר כך המלחמה מול איראן ועכשיו האפשרות למלחמה רחבה יותר.

ובכל זאת, בחברות הנדל"ן מגייסים בכל הכוח דרך שוק ההון, אם זה דרך אג"ח או באמצעות הנפקות מתוכננות. רוצים לומר: הצפי לעלייה נוספת של מחירי הנדל"ן בטווח הבינוני חזק יותר מהמציאות. מי היה מאמין שאחרי ירי כל כך מאסיבי לתל אביב חברות ההתחדשות העירונית יחוו זינוק כזה? עושה רושם שהנדל"ן בישראל חי בבועה משלו. הוא לא יורד בתקופות רעות ומזנק בשגרה.

אולי זו הסיבה שגם תדהר מצטרפת למירוץ אחרי הבורסה? תשאלו גם את ישראל קנדה, שלמרות ההאטה בשוק התל אביבי רצה לבצע מיזוג מול תדהר ודוהרת בכל הכוח לעבר המטרה שלה: לעקוף מבחינת שווי השוק את שיכון ובינוי - ולהיכנס לת"א 35. ואם זה לא מספיק, עוד חברה, הפעם כלל, נכנסת לתוך אאורה. אם המוסדיים והבנקים מאמינים בשוק הנדל"ן - מי אנחנו שנפקפק בהם?

2. היקף המשכנתאות בשנה החולפת הגיע לכ-106 מיליארד שקל, כ-13% יותר מבשנה שעברה וכ-46% לעומת המצב לפני שנתיים. הנתון הזה מעיד, לכאורה, על צמיחה בשוק. אבל רק לכאורה.

יש לכך סיבה טובה: הקבלנים יצאו במבצעי מימון אגרסיביים ב-2024, אחרי תחילת המלחמה. הדירות הללו מוכנות היום וכעת הלקוחות לוקחים משכנתא. ועדיין, הביצועים היו גבוהים ביחס לשנתיים הקודמות ועולה כאן תהיה: מדוע בשנת 2023, שנתיים לאחר התפרצות הנדל"ן של 2021, עת נרכשו דירות חדשות ללא הפסקה, לא ראינו את העלייה הזו? מדוע בשנת 2024, אחרי שנת שיא ב-2022, לא ראינו את אותה עלייה? איך יכול להיות שבשנת 2023, שהייתה שנה רעה מאוד מבחינת היקף עסקאות הנדל"ן, נעשו כל כך הרבה עסקאות פתאום? יש כאן משהו מעוות בנתונים.

הסיבה האפשרית היחידה הנראית לעין היא שעסקאות שהחלו בסוף 2021 נגמרו ב-2025, כלומר 3 וחצי שנים של בנייה. הקבלנים בנו לאט - בגלל הקורונה, בגלל המלחמה והרפורמה המשפטית שהשפיעה. דירה ממוצעת בישראל נבנית תוך 3 שנים וסביר להניח שהעיכובים הובילו אנשים לקחת משכנתאות מאוחר.

עד כאן, הטענות נשמעות הגיוניות. אבל כאן, צריך להזכיר עוד נתון חשוב לא פחות: רוב העסקאות בשוק הן בכלל לא עסקאות של דירות חדשות, אלא עסקאות יד שנייה, ששם נטילת המשכנתא היא מיידית. האם ייתכן, גוועלד, ששוק הנדל"ן היה חזק יותר ב-2025 לעומת 2023 וש-2026 תהיה חזקה יותר מ-2025? תלוי איזה גרף אתם בוחרים לקרוא.

3. בשיחה שקיימתי השבוע עם הנגיד, פרופ' אמיר ירון, שמעתי דברים אחרים לעומת הערכות הכלכלנים. הם מעריכים שהריבית תרד ב-1%-0.75% השנה, לרמה של עד 3%, והוא מעריך שנראה כאן ריבית של 3.5%. בשנת 2024 שמענו את הנגיד מדבר על הפחתות ריבית אפשריות עד סוף השנה. בפועל, ההפחתה בינואר הניחה את דעתו והוא לא המשיך להוריד את הריבית. גם ב-2025 שמענו הצהרות על שתי הפחתות אפשריות. זה לא קרה. לא כי הנגיד לא רצה, אלא כי הוא התאים את עצמו למצב השוק.

נראה כי הכלכלנים מתמחרים שוק אוטופי, שבו אין מלחמות, או שהם פשוט מבינים שישראל יודעת להילחץ מכל צרה ומלחמה. אחרת, התחזית שלהם לגבי הפחתת הריבית לא הייתה משמעותית כל כך.

למה זה בעצם חשוב? כי במחירי הדירות כבר מתומחר נושא הריבית. כשאתם רוצים לקנות דירה, הבנק (וגם אתם) מנתחים על ההחזר החודשי שלכם. לעתים, עסקה יכולה ליפול בשל החזר חודשי גבוה של 500 שקל. במספרים עגולים, כל 100 אלף שקל במחיר הדירה שווה קצת יותר מ-500 שקל. כלומר, אם הריבית תרד בצורה משמעותית, רבים מרוכשי הדירות הפוטנציאליים ירוויחו אפילו יותר מגובה ההנחה שהקבלן רוצה לתת להם.

בוא נניח שהריבית תרד ב-1%. אדם לקח משכנתא של 1.5 מיליון שקל ל-30 שנה. אם הריבית תרד באחוז, הוא חוסך כ-900 שקלים בחודש. 900 שקל "הנחה" בהחזר החודשי במחירים של היום, זו הנחה של 166 אלף שקל בערך במחיר הדירה. לכן, כשהריבית תרד אנשים יוכלו לבחור לרכוש את הדירה שלהם במחיר יותר זול, או לרכוש דירה יקרה יותר באותו מחיר.

סביר להניח שרוב האנשים יבחרו לקנות את הדירה שלהם במחיר זול יותר. היזם ישמור על הרווח היזמי שלו, הלקוח ישלם פחות, הבנקים ימשכו עוד לקוחות והרווח שלהם מכלל הלקוחות יגדל. לגבי שוכרי הדירות, סביר להניח שבעלי הדירות לא יפחיתו במחיר גם אם ההחזר החודשי יקטן משמעותית. אז, הם יעברו לדבר איתכם במונחי מדד ויוקר המחיה.

ומכאן, חוזרים לנקודת ההתחלה: פלא שהמוסדיים מתחילים להשתלט על שוק הנדל"ן? מחר, אלה שנכנסו לשוק הנדל"ן, יוכלו להרוויח פעמיים: גם מעליית הערך של הדירות וגם מהלוואה זולה ופטור מעלויות מימון כבדות. השילוב בין המוסדיין לקבלנים הוא השילוב ששני הצדדים היו זקוקים לו.

כל זה טוב ונכון. עד שייפול הטיל הראשון על תל אביב.

עוד ב-

הנתונים חושפים: כמה אנשים מפגרים בהחזר המשכנתא בישראל?

לכתבה המלאה