שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך להציב רף כניסה גבוה עבור רוכשי הדירות, מצב עניינים המאלץ רבים לחפש אלטרנטיבות מחוץ לערים הגדולות. בתוך המציאות הזו, בולט במיוחד המהפך שעוברת באר יעקב. בחסות הסכם גג ותוכנית מתאר – מי שבעבר נחשבה למועצה מקומית קטנה ושולית – ממצבת עצמה כעיר בעלת מנועי צמיחה משמעותיים, הצפויה בשנים הבאות להכפיל את מספר תושביה.

ההתעניינות שמייצרת סביבה העיר בקרב משפחות צעירות ומשפרי דיור, יזמים, משקיעים – רחוקה להיות מקרית. תוכניות התחבורה והבנייה באזור המרכז, משתלבות היטב בפיתוח המואץ שעוברת העיר – וכשמביאים בחשבון גם מערכת חינוך איכותית ומיקום אופטימלי, המציע נגישות נוחה לצירי תחבורה מרכזיים (כביש 431, כביש 4 וכביש 44) – לא מפתיע שמומחי נדל"ן מסמנים את באר יעקב כיעד בביקוש גבוה.

כששבוחנים את מפת המחירים במרכז הארץ, היתרון של באר יעקב מול שכנותיה ברור. בעוד שבראשון לציון, רחובות או נס ציונה הסמוכות מחירי הדיור בלתי נגישים עבור רוכשים רבים, באר יעקב עדיין מציעה רמת מחירים שפויה יותר. הפער הזה, לצד העובדה שהשכונות החדשות בעיר נבנות ומתוכננות מראש כסביבה מודרנית עם תשתיות מתקדמות, הופך את העיר לחלופה איכותית.   הבשורה של תמ"א 70: ודאות בלב המטרו
כעת ניצבת באר יעקב לקראת עוד נקודת ציון חשובה בהתפתחותה, על רקע תוכנית המטרו שבתחומה נכללת העיר. מדובר באחד המיזמים הגדולים במדינה, המגובה בהחלטת ממשלה ובתוכנית לאומית ייעודית – תמ"א 70: תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו, המשרטטת איך ייראו שטחי המגורים והתעסוקה סביב התחנות.המשמעות: הפיכת עתודות הקרקע בבאר יעקב לאחד הנכסים האסטרטגיים בישראל.

השקעה בקרקעות לטווח ארוך נחשבת לאפיק מורכב הדורש אורך נשימה, אלא שכאן הרוח הגבית מגיעה כאמור מכיוון תמ"א 70. גורמים המקצועיים מסמנים את המעורבות הממשלתית בתוכנית כפרמטר שמשנה את משוואת הוודאות – כאשר ההכללה של שטחים בתוך תוכנית המטרו הלאומית מתווה מפת דרכים ברורה יותר עבור עתודות הקרקע באזור, ומצמצמת חלק מרכיבי הסיכון שאפיינו רכישת קרקעות בעבר.

באר יעקב במבט קדימה. "מעבר המטרו לשלב הביצוע, ישפיע על הביקוש והמחירים" (הדמיה באדיבות חברת קרקעות ישראל)

אחדות אינטרסים: המשוואה הכלכלית שמאחורי הקרקע
מי שהקדימה לזהות את הפוטנציאל של באר יעקב היא חברת קרקעות ישראל, גוף ותיק ומנוסה בעל רזומה מוכח באיתור והשבחת קרקעות – ולא פחות חשוב: היכרות עמוקה עם התחום. יחידות הקרקע של החברה בבאר יעקב ממוקמות במרחק קצר מהתוואי המתכונן לקו המטרו 1M, עניין בעל חשיבות רבה בכל הנוגע לאיכות הנכס וליכולת לממש אותו בעתיד.

אחד ההיבטים הנבחנים בעסקאות מסוג זה נוגע למידת המעורבות של החברה היזמית בנכס שהיא מציעה. במקרה זה, בחרו הבעלים, בני לחמיש וירון תשבי, להותיר נתח מיחידות הקרקע בבעלותה הישירה של החברה – החלטה המייצרת זהות אינטרסים מובנית בין החברה לבין הרוכשים הפרטיים.

"אנחנו לא רק משווקים את הקרקע, אנחנו השותפים של הרוכשים לדרך", מסביר לחמיש. "העובדה שהחברה משאירה יחידות שטח בבעלותה, מבטיחה לרוכשים כתובת זמינה, ליווי צמוד ומטרה משותפת: להגיע לבנייה מהר ככל הניתן. מניתוח עסקאות חדשות בבאר יעקב המחיר נע סביב 32 אלף שקלים למ"ר, ולהערכת שמאי מקרקעין כשתוכנית המטרו תעבור לשלב הביצוע – היא תשפיע על הביקושים והמחירים באזור".

עוד מוסיף לחמיש: "תמ"א 70 אושרה סביב שני מעגלים, שמתוקף התוכנית מקבלים זכויות – מי שירכוש קרקע באמצעותנו יקבל יחידת שטח שנמצאת בשלמותה בתוך התוכנית. התוכניות העתידיות מדברות על 85% מגורים ו-15% למסחר ותעסוקה, וכדי לממש אותן צריך להגיש תוכנית מפורטת".

בהקשר הזה צריך לציין כי המדינה נותנת אפשרות לבעלי קרקעות שמגישים תוכניות מאושרות עד 2030 לקבל הנחה בהיטלי ההשבחה. זהו נתון חשוב מאוד לא רק עבור החברה, אלא גם עבור הרוכשים של חלקות הקרקע, אם ירצו לממש את הזכויות שלהם בעתיד, בין אם בבנייה ובין אם במכירה לצד שלישי.
 

ייחוד בשוק: הכנסה חודשית מובטחת מהיום הראשון
קרקעות ישראל יוצאת כעת במהלך יוצא דופן: יחידת קרקע במחיר של החל מ-259 אלף שקלים, כשהיעד הסופי ברור: זכות לדירה לפי תקן 22 (תקן שמאי המציג את הסטטוס המשפטי והתכנוני של הקרע), באזור שבו דירות דומות כבר נמכרות במחירים שנעים בין 2.5 ל-4 מיליון שקלים.

כדי לאפשר גם למי שאין בידו את מלוא הסכום, מציעה החברה מסלול מימון נוח: תשלום של 130 אלף שקלים, והיתרה ב-36 תשלומים ללא ריבית. כלומר, מי שירצה לרכוש קרקע עכשיו, יוכל לעשות זאת גם בהון עצמי צנוע. מדובר בעלויות כניסה נמוכות משמעותית בהשוואה לרכישת דירה, המאופיינת כיום בריביות גבוהות ותשלום מקדמה גבוה – וזה עוד לפני שהזכרנו את המשכנתא.

לצד העלייה בהתעניינות, חשוב לזכור כי השקעה בקרקעות תלויה גם בקצב קידום התוכניות והליכי התכנון – כשפה ערך מוסף ייחודי טמון במודל שפיתחה קרקעות ישראל. בניגוד להשקעות קרקע מסורתיות שבהן הכסף "שוכב" עד לאישור התוכניות, כאן הרוכשים נהנים מתשואה שוטפת עם הכנסה חודשית מובטחת על הקרקע למשך 5 שנים מרגע הרכישה. הביטחון הזה מגובה ברישום הזכויות בטאבו על שם הרוכש, כך שמדובר בנכס בבעלותו המלאה לכל דבר ועניין.

השילוב בין הגושפנקא של המדינה סביב תוכנית המטרו לבין מודל פיננסי שמפצה על תקופת ההמתנה, מייצר ודאות גבוהה יותר עבור מי שמחפש דריסת רגל באזור. אף שבשלב זה קשה לדעת כיצד יתפתח שוק הנדל"ן – מה שבטוח הוא שבאר יעקב, כבר לא נמצאת מתחת לרדאר.

*גובה ההכנסה תינתן על ההון ששולם בפועל. הקרקע אינה זמינה לבנייה. טל"ח  

(בשיתוף קרקעות ישראל)