בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית יש דיירים סרבנים. חלקם מטעמים מוצדקים וחלקם פחות, אבל דבר אחד בטוח: לעתים דייר אחד יכול לגרום לעיכוב של פרויקט שלם. פרויקט התחדשות עירונית ברחוב בר יוחאי בירושלים, הכולל 86 דירות קיימות ב"בניין רכבת" ישן, יצא לדרכו לאחר שבית המשפט המחוזי דחה את התנגדותה של בעלת דירה במתחם שסירבה לחתום על ההסכם.

לפי ההסכם שגובש עם רוב מוחלט של בעלי הדירות, בעלת הדירה היתה זכאית לתמורה שכללה הגדלת שטח דירתה ב-26 מ"ר (תוספת של יותר מ-50% לשטחה המקורי), חניה צמודה, מחסן בשטח של 4-6 מ"ר ומרפסת שמש בשטח של 10-12 מ"ר. בנוסף, נקבע מנגנון השתתפות ברווחים לפיו ככל שרווחיות הפרויקט תעלה על תקן 21, כ-25% מהרווחיות העודפת תוקצה לטובת הדיירים.

למרות התנאים הללו, סירבה בעלת הדירה לחתום. במוקד טענותיה עמדה הטענה כי רווח היזם המוערך בפרויקט - כ-20.89% – הינו מופרז וגבוה מהרווח המצוין בתקן 21.1 (העומד לטענתה על 15%-17%). הסרבנית טענה כי במידה והיזם יסתפק ברווח יזמי של 16.5%–17.5%, ניתן יהיה להגדיל את דירתה החדשה ב-42 מ"ר במקום ב-26 מ"ר בלבד.

בית המשפט דחה את עמדת הסרבנית וקבע כי רווח יזמי העולה על הרווח המזערי אינו מעיד על עסקה מקפחת או לא כלכלית לבעלים.

בהחלטתו הבהיר השופט את תפקידו של תקן 21.1, שנכנס לתוקפו ביוני 2022 והחליף את התקן הקודם (שנקב ברווח מינימלי של 30%-25%). נקבע כי התקן החדש אינו קובע תקרת רווחיות מקסימלית ליזמים. במקביל אליו, פרסם השמאי הממשלתי הראשי שיעורי רווח מזעריים הנחוצים לבחינת כדאיות כלכלית ערב הפקדת תוכנית, כדי להבטיח תמריץ ראוי להוצאת הפרויקט לפועל.

בית המשפט הדגיש בהחלטתו: "שיעור הרווח שנקב בו השמאי הממשלתי הראשי הוא שיעור הרווח המזערי על מנת לוודא קיומו של תמריץ ראוי ליזם להוציא פרויקט לפועל, ואין הוא רווח מקסימלי שחריגה ממנו מלמדת על כך שמדובר בעסקה לא כדאית לדיירים, המצדיקה סירוב של דייר בודד להתקשר בעסקה בה חפצים רוב מוחלט של הדיירים".

עו"ד דן הלפרט (פלאש 90/ מרים אלסטר)

עוד הובהר בפסק הדין כי הרווח היזמי המזערי שונה מהרווח המקובל בשוק. הרף המינימלי משמש כאינדיקציה בטיחותית בלבד, שמתחתיה עולה הסיכון שהפרויקט יינטש ויעמוד "כאבן שאין לה הופכין". מאידך, ככל שהתכנון והשוק מאפשרים זאת, אין מגבלה על רווחי היזם – ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמחזקת את יכולת המיזם לצאת לפועל ומטיבה בסופו של דבר עם בעלי הדירות.

בית המשפט סיכם כי ניסיונה של הסרבנית להסתמך על שיעורי רווח של 16.5%-17.5% כדי לטעון לרווח מופרז או לחוסר כדאיות - אינו מוצדק, ואישר את המשך קידום הפרויקט.

"סוגיית תקן 21 אינה ברורה לכולם וטוב עשה בית המשפט שהבהיר אותה", מנתח עו"ד דן הלפרט, מומחה להתחדשות עירונית. "צריך להבין שתקן 21 שונה. בעבר קבע התקן מהו הרף העליון לרווחיות של יזם בפרויקט. אולם, ביוני 2022 שונתה הגישה לחלוטין והתקן תוקן. לפי התקן המתוקן (21.1) אין הגבלה לרף העליון של הרווחיות אלא בוחנים דווקא את הרף התחתון שלה וזה מובן ומחויב המציאות.

עוד ב-

יגאל דמרי: "קניתי דירות לי ולילדים בשדה דב, שיהיה לנופש"

לכתבה המלאה

"המטרה האמיתית של התקן היא לא להתערב בסוגיות המסחריות שבין הצדדים לעסקה (בעלי הדירות והיזם) אלא רק לקבוע רף תחתון של רווחיות שאם הפרויקט נמצא מתחתיו מורמים דגל אדום ותמרור עצור שמטרתם לשמור על בעלי הדירות, על מנת שלא יכנסו לפרויקט מסוכן שקיים חשש שלא ימומש. כמי שמייצג מאות פרויקטים אני יכול לומר שאנחנו אכן לא זקוקים לתקן 21 כדי להשיג לבעלי הדירות את העסקה הטובה ביותר. אנחנו עושים בכל פרויקט מכרז יזמים אפקטיבי שמשיג לבעלי הדירות את התמורות המקסימליות ואת הערבויות החזקות ביותר".