האם עיריית תל אביב יכולה לגבות היטל השבחה במידה ומתבצעים שינויים במבנים לשימור? בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, קבע בפסק דין משלים דרמטי כי היטל השבחה בגין תמריץ של "הרחבת שימושים" במבנים לשימור ייגבה ויחושב רק במועד שבו יאושר השימוש בפועל - ולא במועד אישור תוכנית השימור עצמה או בעת מכירת הנכס.

הקביעה הזאת מגיעה שנה אחרי שהתקבלה ערעור של הוועדה המקומית שבעזרתו יכלה הרשות לגבות היטל השבחה בגין תוכניות שימור. אולם, פסק דין חדש של השופט גלעד הס מלמד כי מהו המועד הקובע לגביית היטל ההשבחה ומשנה אותו מאישור התוכנית להוצאת ההיתר לצורך שינוי השימוש בנכס לשימור.

ההחלטה מהווה אבן דרך משמעותית עבור בעלי נכסים, יזמים והוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו. מקור המחלוקת נעוץ בתוכנית השימור של תל אביב (תא/2650/ב). כחלק מהרצון לתמרץ בעלי נכסים לשמר מבנים היסטוריים, התוכנית מאפשרת להרחיב את השימושים המותרים במבנה (למשל, הסבת מבנה מגורים למשרדים או מסחר). בעוד שהוועדה המקומית טענה כי עצם אישור התוכנית מייצר פוטנציאל משביח שיש לחשב כבר במועד אישורה (או בעת מכירת הנכס), הנישומים (ובהם חברת בלו מרבל בע"מ) התנגדו לכך.

השופט הס הבחין בין זכויות בנייה "מעין-מוקנות" - לבין זכויות מותנות הדורשות שיקול דעת תכנוני רחב. במקרה של הרחבת שימושים, קבע השופט כי לא רק שאין "גשר ברזל", אלא "בקושי יש גשר חבלים מתנדנד". כדי לממש את התמריץ, על בעל הנכס לעבור סדרה מורכבת של משוכות: אישור יחידת השימור, התאמה לאופי המבנה, החלטה של הוועדה המקומית והליך דיוני מלא של פרסום ושמיעת התנגדויות שכנים (לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה).

בפסק הדין הוסבר כי מבחינה שמאית ופרקטית, לא ניתן להעריך בצורה הוגנת את שווי התמריץ ביום אישור התוכנית. השופט הדגים זאת באמצעות נכס למגורים: גם אם כיום שווי מ"ר למשרדים גבוה יותר, אין כל ערובה לכך שהמצב יישאר כך בעתיד, או שהוועדה המקומית אכן תאשר את השימוש לאור התנגדויות אפשריות של דיירי הרחוב.

לפיכך, קביעת היטל השבחה בשלב המכר, המבוססת על הערכות קשות ומורכבות, עלולה להוביל לגביית יתר או גביית חסר: "כל ניסיון להערכה ולגביית היטל השבחה למועד אישור התכנית הינו בגדר ניחוש מושכל לכל היותר, ויש אשר אף יגידו ניחוש סתם", כתב השופט.

לעומת זאת, קבע השופט, בעת אישור הבקשה להיתר הבנייה, הנכס נמצא בנקודת וודאות מלאה. מוסדות התכנון כבר אישרו את השימוש, הפרמטרים הכלכליים ידועים, וניתן לחשב במדויק את המס. השופט הס יצא גם באמירה עקרונית המופנית לכלל הערכאות העוסקות בתחום. הוא ציין כי למרות הצטברות הפסיקה לאורך השנים, תחום היטלי ההשבחה בישראל סובל מחוסר וודאות כרוני ומריבוי מחלוקת משפטיות - בייחוד בכל הנוגע לאירועי מימוש בדרך של מכר.

חוסר וודאות זה, כך הדגיש, פוגע ביכולתם של יזמים, בעלי קרקע וגופים מממנים להעריך נכונה את כדאיותן של עסקאות, מוביל להקצאת משאבים לא יעילה ופוגע בציבור כולו. על כן קבע כי במקום שבו החוק מאפשר שתי פרשנויות, על בתי המשפט וועדות הערר להעדיף באופן מובהק את הדרך ה"פשוטה" יותר. 

"כאשר אנו עוסקים בשוק המקרקעין, ובוודאי בשוק המקרקעין במדינת ישראל, לוודאות בדבר היקף המיסוי החל על עסקה מסוימת, ובפרט בדבר היקף היטל ההשבחה הצפוי, קיימת חשיבות רבה, כאשר הוודאות תורמת לכך שיזמים, בעלי קרקע וגופים מממנים יוכלו להעריך נכונה את כדאיות העסקה. מכאן, אי וודאות ברכיב היטל ההשבחה מקשה על "השחקנים" בשוק הנדל"ן להעריך את כדאיות העסקאות, ולפיכך גורם להקצאה לא יעילה ולפגיעה בציבור כולו", כתב השופט.

עוד הוא הוסיף, כי בנסיבות אלו "ראוי שפסיקות ועדות הערר וכן בתי המשפט, ככל שהדבר ניתן במסגרת הדין, ישאפו ליצירת פשטות וודאות בהליכי היטל ההשבחה, וכאשר מתעוררת דילמה בין שתי פרשנויות לדרך החישוב או הגבייה של היטל ההשבחה, יש לתת עדיפות לדרך הפשוטה והוודאית יותר".

עוד ב-

היישוב שהפך ללהיט התורן של דירה בהנחה

לכתבה המלאה

בסיכומו של דבר, הכריע השופט הס כי היטל ההשבחה בגין תמריץ הרחבת השימושים ייגבה ויחושב רק במועד אישור תוספת השימוש בפועל. לא ניתן צו להוצאות בתיק.