הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה זמורה, קיימה כנס בנושא "בין תכנון לרגולציה: מפת דרכים", במרכז האקדמי פרס ברחובות, בהשתתפות בכירים בגופי התכנון הארציים והמקומיים, ראשי רשויות, יושבי ראש ועדות, יזמים ואדריכלים.

יו"ר מטה התכנון הלאומי היוצא, הרב נתן אלנתן, ערך ראיון אחד על אחד בו סיכם את הקדנציה שלו. הוא סיפר כי כאשר נכנס לתפקידו זיהה כי דווקא תחום הרישוי מהווה את צוואר הבקבוק המרכזי של ענף הבנייה בישראל. "בתחום התכנון המצב היה טוב יחסית, ואפשר לראות שבשנים האחרונות נשברו שיאים במספר יחידות הדיור שאושרו. רק בשנת 2025 אושרו למעלה מ-220 אלף יחידות דיור, אבל ברישוי הייתה בעיה קשה מאוד, ולכן הגעתי עם רשימת רפורמות שצריך לקדם. קיוויתי שנצליח להעביר לפחות חלק מהן, ובסופו של דבר הצלחנו לקדם את כולן".

אלנתן הדגיש שאחד המהלכים המרכזיים היה ביטול מנגנון ההקלות שאפשר ליזמים לקבל חריגות ושינויים נקודתיים מהתוכנית המאושרת, כגון תוספת יחידות דיור, שינוי בקווי בניין או הגדלת שטחי בנייה, גם לאחר אישור התוכנית. "בעבר יזמים רכשו קרקעות מתוך הנחה שיוכלו לקבל בעתיד הקלות ותוספות זכויות. הדבר יצר ספקולציות, חוסר ודאות ועיכובים, והרישוי הפך למעשה לתכנון שלב ב'. היום הוא חוזר להיות הליך רישוי טכני ופשוט יותר".

הוא הוסיף כי אחת הרפורמות המשמעותיות ביותר שקודמו הייתה ביטול ההפרדה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות, שיטה שבה זכויות הבנייה חולקו לקטגוריות נפרדות, כך שחלק מהשטח הוקצה למגורים או למסחר וחלקו לממ"דים, מחסנים, חדרי מדרגות ומתקנים טכניים. "ביטול ההפרדה הקלה מאוד על עבודת האדריכלים ושיפרה את איכות התכנון.  במקום לעוות תוכניות כדי לעמוד בחלוקה מלאכותית בין סוגי שטחים, מסתכלים על מכלול הזכויות, והתוצאה יעילה ופשוטה יותר". הוא הוסיף כי למרות ההתנגדות של כיבוי אש, הרפורמה עברה.

חלק מרכזי בדבריו הוקדש לרפורמת "מורשה להיתר" שלדבריו מהווה את אחד השינויים המשמעותיים ביותר בתחום הרישוי בישראל. "כל הרפורמות שקידמנו נועדו בסופו של דבר להפוך את מסלול מורשה להיתר לרפורמה ישימה. בעבר היה קשה ליישם אותה והיזמים לא רצו לוותר על האפשרות לקבל הקלות, והאדריכלים חששו מהאחריות. כיום יש כבר כ־300 מורשים להיתר וכאלף בקשות שהוגשו במסלול הזה. אני מעריך שבעוד חמש שנים בין 40% ל־50% מהבקשות להיתר יעברו דרך המסלול הזה".

בהתייחס לכדאיות הכלכלית של המהלך עבור יזמים וקבלנים, ציין כי באזורים בעלי היקפי בנייה גדולים, דוגמת שדה דב, כבר קיימת העדפה ברורה למסלול החדש. "כשכל חודש של עיכוב שווה מיליוני שקלים במימון ובריביות, לוחות הזמנים הופכים למשמעותיים מאוד. שמעתי אפילו על יזם שהציע לאדריכל בונוס של מיליוני שקלים אם יעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו להוצאת ההיתר".

רות שוורץ (איתמר סיידא)

כנס "בין תכנון לרגולציה: מפת דרכים", הציב במרכז הדיון את אחת הסוגיות המשמעותיות ביותר שמעצבות כיום את עולם התכנון בישראל: רפורמת "מורשה להיתר". הכנס שם דגש על היחסים המשתנים בין המדינה, הוועדות המקומיות, היזמים והאדריכלים והאיזון שבין קיצור הליכים לבין שמירה על איכות התכנון והאינטרס הציבורי.

מסלול "מורשה להיתר" נחקק במסגרת תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה (חוק ההסדרים 2021) ומשמעותו פשוטה: במקום שבקשות להיתר יעברו את כלל מסלול הבדיקה והאישור בתוך הוועדה המקומית, מועברת האחריות על חלק משמעותי מתהליך הרישוי לאדריכל שהוסמך כ"מורשה להיתר". אותו אדריכל מרכז את הבדיקות, האישורים וההתאמות הנדרשות, ובסיום התהליך אף מוסמך להנפיק את היתר הבנייה ותעודת הגמר.

מ"מ יו"ר הוועדה המרחבית 'זמורה' ויו"ר הוועדה המחוזית חיפה, רותי שורץ, אמרה: "המטרה של הכנס הייתה לעסוק בשאלה איך מקדמים תכנון טוב ואיכותי, ששומר על האינטרס הציבורי, ובמקביל עושים זאת בלוחות זמנים מהירים ויעילים יותר. אני מאמינה ברפורמת הרישוי העצמי ותומכת בה, משום שהיא יכולה לשחרר עומסים מהוועדות המקומיות ולקצר את הליכי הרישוי, אך לצד הסמכות באה גם אחריות. הציפייה שלנו ב'זמורה' היא שההיתרים יהיו מהירים, אבל גם מקצועיים ואיכותיים. לכן אנו מסיטים משאבים גם לשלב המידע להיתר וגם לתהליכי הבקרה, ופועלים מתוך תפיסה ברורה של איכות תכנון ומהירות תגובה".

גבי גאון, ראש מועצת מזכרת בתיה וגזבר 'זמורה'', הוסיף: "בשנים האחרונות החלטנו בוועדה המרחבית 'זמורה' לא להיות רק גוף שמאשר תוכניות והיתרים, אלא גם להוביל שיח מקצועי ועשייה משותפת עם הרשויות, היזמים ואנשי התכנון, ולהיות עבורם בית וכתובת. האזור שלנו נמצא בעיצומה של תנופת פיתוח משמעותית עם אלפי יחידות דיור חדשות, התחדשות עירונית והרחבת יישובים, ולכן האחריות שלנו היא לוודא שהתכנון מתקדם במהירות, אך גם בצורה נכונה ומקצועית. אני מאמין שהחיבור בין הרשויות המקומיות, מוסדות התכנון והיזמים הוא המפתח להצלחה. היזמות מניעה את המשק ואת הפיתוח, ותפקידנו הוא לתת את הכלים, הוודאות והמענה המקצועי שיאפשרו לקדם פרויקטים בצורה יעילה לטובת התושבים והדורות הבאים".

אבישי קימלדורף (מימין) עם ראש מועצת גדרה, סהר פינטו (איתמר סיידא)

חיים פייגלין הגדיר את רפורמת "מורשה להיתר" כ"מהפכה" ואמר כי ההתאחדות החלה לקדם את הרעיון כבר בשנת 2016. "החזון היה לקצר הליך של חמש, שש ושבע שנים בין אישור תוכנית לבין תחילת הבנייה בפועל, ולהפוך אותו לאירוע של חודשים. אנחנו עדיין לא שם, אבל הכיוון נכון. בעוד כמה שנים המקצוע שנקרא 'מידען' פשוט ייעלם, כי בינה מלאכותית תוכל לבצע בתוך דקות משימות שלוקחות היום חודשים. אדריכלות היא אחד המקצועות שמשפיעים יותר מכל על איכות החיים שלנו, על המגורים, המסחר והמרחב העירוני, אבל בישראל הפכו את האדריכלים לאנשים שאפשר לטרטר בין אינסוף תחנות בירוקרטיות. הפינג־פונג הזה פגע באיכות הפרויקטים, עלה מיליארדים והפך בסופו של דבר לחלק ממחירי הדיור הבלתי נסבלים שהציבור משלם. במשך שנים נזרעו במערכת עוד ועוד 'מוקשים' שעיכבו פרויקטים, כשהגדול שבהם היה היתר הבנייה. הרפורמה הזו נועדה להתגבר על המוקש הזה, ואני אופטימי מאוד לגבי העתיד".

מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, אבישי קימלדורף, שיבח את הרפורמות שקידם מטה התכנון הלאומי ואמר: "כשנכנסתי לשיכון ובינוי לפני כשנה וחצי ופרסתי את כלל הקרקעות והפרויקטים שלנו מצפון ועד דרום, הפעלתי שיקול דעת גם בשאלה עם מי אפשר לעבוד. הזמן שווה כסף, ולכן אנחנו רצים עם מי שרוצה לרוץ איתנו. כשצריך לעלות על הקרקע ולהביא תוצאות, עובדים במקומות שבהם פותחים את הדלת, מגלים רצון טוב ומאפשרים לקדם תהליכים. אני מרגיש שינוי אמיתי לכיוון של קיצור תהליכים ויותר שיתוף פעולה. בסופו של דבר, האינטרסים של היזמים, הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון משותפים. אנחנו באותה סירה. איפה שיש נכונות לעבוד יחד, בין אם מדובר ברישוי עצמי ובין אם במסלולים אחרים, אפשר לקדם פרויקטים מהר יותר. אבל כדי שזה יקרה צריך גם איכות מקצועית. כשמגיעים עם צוות טוב ועם תכנון איכותי, הדלתות נפתחות מהר יותר. שוק הנדל"ן צריך יציבות, וכשיש יציבות ושותפות אמיתית בין כל הגורמים, אפשר לקדם הרבה יותר בנייה והרבה יותר מהר".