ניתוח נתוני העסקאות של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודשים ינואר-מאי בשנים 2017-2026, מעלה כי בעוד שמספר העסקאות הכולל ירד בכ-3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, רכישות המשקיעים דווקא עלו בכ-8%, וחלקם היחסי בשוק חצה את רף ה-16 אחוזים. השאלה הגדולה היא האם אנחנו בדרך לחזרת המשקיעים לשוק, למרות מס הרכישה הגבוה, שעומד על 8% ועשוי לפחות ל-6%, כשבכוונת המדינה להשאיר את המס על כנו.

ניתוח של האוצר לחודשים ינואר-מאי בשנים 2017-2026, שביצעה חברת הנדל"ן E-WAVE, מעלה כי בחמשת החודשים הראשונים של שנת 2026 בוצעו 34,842 עסקאות בשוק הדיור, לעומת 35,999 עסקאות בתקופה המקבילה בשנת 2025 - ירידה של כ-3.2%. במקביל, רכישות הדירות להשקעה עלו מ-5,242 דירות ל-5,638 דירות, גידול של כ-7.6 אחוזים. כתוצאה מכך עלה חלקם של המשקיעים מכלל העסקאות מ-14.56 אחוזים ל-16.18 אחוזים, וחזר לרמות שאפיינו את שוק הדיור לפני קרוב לעשור.

למרות העלייה השנה בחלקם היחסי של המשקיעים מכלל העסקאות, הנתונים מראים כי השוק עדיין רחוק מרמות השיא שנרשמו בשנת 2021. בחודשים ינואר-מאי של אותה שנה נרכשו 11,100 דירות להשקעה, כמעט פי שניים ממספר הדירות שנרכשו בתקופה המקבילה בשנת 2026. המשמעות היא שהמשקיעים אמנם הגדילו את פעילותם ביחס לשנה שעברה, אך טרם חזרו להיקפי הפעילות שנרשמו לאחר הפחתת מס הרכישה בשנת 2020.

לפי הבדיקה, העלייה בחלקם היחסי של המשקיעים אינה נובעת רק מהגידול במספר העסקאות שביצעו, אלא גם מכך שהיקף העסקאות הכולל בשוק נותר נמוך יחסית. בתקופה שבה חלק מקבוצות הרוכשים – בדגש על זוגות צעירים ומשפרי דיור - עדיין מושפעות מסביבת הריבית הגבוהה ומחוסר הוודאות במשק, המשקיעים הפכו לחלק משמעותי יותר מסך הפעילות בשוק.

מהניתוח הרב-שנתי עולה כי מס הרכישה ממשיך להיות המשתנה שהשפיע באופן החד ביותר על פעילות המשקיעים בעשור האחרון. לאחר הפחתת מס הרכישה ביולי 2020 זינקו רכישות המשקיעים מ-4,255 דירות בחודשים ינואר-מאי 2020 ל-11,100 דירות בתקופה המקבילה בשנת 2021 – עלייה של יותר מ-160 אחוזים. מנגד, העלאת מס הרכישה מחדש בנובמבר 2021 הובילה לירידה ל-8,300 דירות בשנת 2022. בהשוואה לכך, השפעת העלאות הריבית ומלחמת "חרבות ברזל" הייתה מתונה יותר על ציבור המשקיעים, אף שפגעה באופן משמעותי בהיקף העסקאות הכולל.

דירה להשכרה (AI)

בחברה מעריכים כי גם כיום ממשיך ציבור המשקיעים להזרים לשוק הדיור הישראלי עשרות מיליארדי שקלים בשנה. הון זה משמש לרכישת דירות חדשות ויד שנייה, תומך בפעילות היזמים והקבלנים, מסייע בקידום פרויקטים גם בתקופות של האטה ומהווה רכיב משמעותי בהיצע הדירות בשוק השכירות.

עוד ב-

מה יקרה למחירי הדירות החדשות? התחזית המפתיעה של הכלכלנים

לכתבה המלאה

"במשך שנים נוצר בישראל נרטיב לפיו המשקיעים הם הבעיה של שוק הדיור, ובשנים האחרונות התפתח גם נרטיב שלפיו הם נטשו את השוק", מסכם אסף כהנר, מנכ"ל E-WAVE. לדבריו, "ניתוח הנתונים מראה ששני הנרטיבים אינם משקפים את המציאות. למרות הריבית הגבוהה, המלחמה ואי-הוודאות במשק, המשקיעים לא רק שלא יצאו מהשוק, אלא הם אף הגדילו השנה את רכישותיהם. הנתונים גם ממחישים בצורה ברורה שמס הרכישה היה לאורך השנים הגורם שהשפיע יותר מכל על פעילות המשקיעים. הם גם ממשיכים להוות מקור הון פרטי משמעותי לענף הנדל"ן, תומכים בשוק השכירות ומזרימים למשק הישראלי עשרות מיליארדי שקלים מדי שנה".