מדד מחירי הדיור שפורסם אתמול מלמד הרבה על התקופה בה נמצא שוק הדיור: הריבית מתחילה לרדת, והשבוע אפשר היה לחזות בשתי מגמות שקורות בו זמנית: מחירי הדירות החדשות עולים, וכמובן גם מספר העסקאות, ומחירי דירות יד שנייה במגמה הפוכה.

את המספרים הזכרנו כאן בכתבות קודמות, אבל מה שחשוב הוא הרעיון שעומד מאחורי זה. איך קורה השינוי הפתאומי במחירי הדירות החדשות? את המגמה בנתוני אמש אפשר היה לזהות עוד קודם (הנה הכתבה שפרסמנו אתמול בבוקר בנושא): הריבית בירידה, אחוז העסקאות בדירות החדשות עולה מ-40% ל-45% וזה עושה שכל: זה אומר שהביקוש לדירות החדשות גדל.

השאלה היא למה בעצם? הסיבה הראשונה היא הריבית. כשאנשים הולכים למשרדי המכירות, הם יכולים לקנות את אותה דירה תמורת החזר חודשי נמוך יותר. ירידה מצטברת של 1% בריבית אומרת שבעל דירה ממוצע ישלם כמה מאות שקלים פחות. הציבור רואה את זה ומעדיף לרכוש דירה חדשה, משום שבניגוד לדירות יד שנייה, היא כוללת פעמים רבות גם הטבות מימון.

למה הטבת מימון זה חשוב? כי הרוכש מרוויח פעמיים. פעם אחת מעליית ערך הכסף שנותר בחזקתו, ופעם שנייה, אפשר לשער שדירה שתהיה מוכנה למגורים בעוד שנה, תכלול גם החזר חודשי נמוך עוד יותר. הרוכש ייקח משכנתא בעוד חצי שנה או שנה, כשהריבית תהיה נמוכה יותר בחצי אחוז, וסביר להניח שגם העוגנים יירדו מעט.

כשרואים את הנתונים המקדימים של האוצר והלמ"ס, אפשר להניח שיש התאוששות בשוק הדירות החדשות. צריך לזכור שהירידה בדירות היד השנייה חדה וכואבת יותר בגלל סיבה פשוטה: הן מהוות את רוב הדירות, כ-55%, וכוללות גם בעלי דירות לחוצים שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הישנה.

נקודה נוספת וחשובה שקשורה למדד שפורסם אתמול היא מחירי הדירות בתל אביב. כשמחירי הדירות בתל אביב צונחים, הם מושכים את כל המדד למטה. זהו האזור שבו יש הכי הרבה דירות, והדירות הן יקרות. כל תזוזה של הדירות בתל אביב כלפי מטה גורמת להטייה של המדד כולו. בנטרול הירידה במחירי הדירות בתל אביב, העלייה במחירי הדירות הייתה יכולה להיות גבוהה בהרבה וספק אם מחירי הדירות היו יורדים בשיעור של יותר מ-0.5%.

עוד ב-

זינוק של 50% במכירת דירות הקבלנים: התפנית בשוק הדיור

לכתבה המלאה

צריך לזכור: מחירי הדירות בתל אביב מושפעים מאוד גם מהתמהיל. עסקאות בשדה דב דינן שונה מעסקאות בדרום תל אביב. נכון שהלמ"ס לוקח בחשבון משתנים שונים הקשורים לדירות יוקרה, ובכל זאת - בחודשים בהם השוק בשפל גם המחירים בשדה דב יורדים מעט וזה משפיע על המדד כולו.