האחים חג'ג' הצטרפו בימים האחרונים לטרנד שכובש את שוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות: מבצעי הקבלנים. החברה מבטיחה לכם להיכנס לדירה עם תשלום מקדמה של מיליון שקל בלבד, כשבשנתיים שבהם תשכירו את הנכס, תקבל תשואה נאה של 52%-24%. התשואה, נזכיר, היא על הכסף שתשלמו כמקדמה, ולא על שווי הדירה. בדקנו האם חג'ג' אכן עומדת בהבטחה, כלומר כמה באמת שווה שכירות באזור הפרויקט, ויותר חשוב - מה תהיה התשואה למשקיעים בהמשך.

נתחיל עם השאלה הראשונה - האם חג'ג', שמבטיחה תשואה מטורפת של 52% על הכסף. התשובה היא כן. מדוע? כי חג'ג' לא נותנת כאן אומדן שכירות, היא קובעת שהכסף הזה מובטח גם אם הדירה לא תושכר.

לפני שניכנס למספרים, נזכיר איך זה עובד: חג'ג' החליטה לפתות את רוכשי הדירות במגדל אינפינטי בתל אביב. היא מוכנה שתשלמו מיליון שקל ותיכנסו לדירה ללא משכנתא ואת היתרה תשלמו בעוד כשלוש שנים. החלטתם להשקיע? היא מבטיחה לכם דמי שכירות מינימליים, שיכולים לגדול אם השוכרים ישלמו יותר (הערכה: הם לא). אפשר להעריך כי חג'ג' אדישה בין אפשרות של השקעה בדירה לבין מגורים, כי היא תצטרך לממן לכם את הריבית במהלך 3 השנים הקרובות.

בהנחה שהחלטתם להשכיר את הנכס, תקבלו הטבה שנעה בין 240-528 אלף שקל. לקחנו דירת 4 חדרים בפרויקט. השכירות הממוצע היא 18 אלף שקל.

עיינו בדוחות ובחוזים האחרונים בפרויקט כדי לענות על השאלה היותר חשובה - מה יקרה בהמשך ומה תהיה התשואה למשקיעים, בהשוואה לסכום הכולל - האם היא תהיה נמוכה מהממוצע בשל העובדה שהמחיר גבוה, או גבוהה מהממוצע בגלל דמי השכירות הגבוהים באזור, שיאפילו על עניין המחיר?
 

מתחילת הפרויקט, שהחל להיות משווק המחיר הממוצע עומד על כ-55 אלף שקל למ"ר, אבל ב-2024 עמד המחיר הממוצע על כ-58 אלף שקל למ"ר. לפי דוחות הרבעון הראשון של 2025 המחיר הממוצע הוא קצת יותר מ-67,337 שקל למ"ר. בדקנו - זה מחיר שדי משקף ב-2025 את מחירי דירות 4 חדרים. כלומר, בהנחה שמשקיע שילם 6.7 מיליון שקל לדירה כזו וקיבל 18 אלף שקל בחודש - מדובר בתשואה של 3.22% - וזה מעל הממוצע בתל אביב.

לקחנו את ההנחה שמקבל מי שרכש דירת 4 חדרים ממוצעת בפרויקט. ההנחה לא באה לידי ביטוי במחיר, אלא בהחזר שכירות. כשמסתכלים על הסך הכולל, מקבלים 6.4% הנחה. עבור דירות יוקרה, בימים אלה, זו עסקה מעולה לחברה. היא אמנם נותנת אחוז הנחה גבוה מהממוצע, אבל צריך לזכור - בשקלים, הרווח שלה הוא עדיין גדול כי מדובר בדירות יוקרה וזה מזרים גם הון נזיל לחברה ומשדר לבנק אופטימיות לקראת ההמשך.

עוד ב-

דירת יוקרה בתל אביב במיליון שקל: ההצעה החריגה של האחים חג'ג'

לכתבה המלאה

בנוסף, צריך לזכור: עסקה כזו היא לא סתם עסקה שמצביעה על הורדת מחיר. זה טוב לחברה שממשיכה להציג נתוני מכירות גבוהים, אך פחות טוב לנתוני הלמ"ס, שלא מכלילים הטבות מימון בחישוב שלהם ושם המחיר נותר גבוה.