1. אדם נכנס לשני משרדי מכירות ומקבל הצעה לרכישת שתי דירות. הראשון הוא קבלן מקומי קטן, שמציע לו דירת 4 חדרים במחיר של 2.8 מיליון שקל. הוא מציע לשדרג לו את הריהוט בדירה באותו מחיר והוא מוכן לחתום על הסכם מיידי ללא צורך בהון עצמי. השני הוא קבלן גדול ומוכר. מחיר דירת 4 חדרים באותו גודל בדיוק היא 3.1 מיליון שקל. הוא לא מציע לו לשדרג את הדירה, תנאי המימון הוא 20/80. הראשון צעניק לו פטור ממדד תשומות הבנייה, השני פטור חלקי. איזו הצעה הוא יעדיף לדעתכם?

סביר להניח שברגע הראשון לא תהיה לכם תשובה ברורה, כי יש עוד כמה משתנים שצריך לשים לב אליהם: מהי איכות הבנייה, מה כוללים הבניינים, מה מועד המסירה ובעיקר - כמה כסף יש לכם בחשבון הבנק ומה התקציב שלכם.

נתוני משרד האוצר שפרסמנו השבוע חושפים עד כמה חלק מהקבלנים הקטנים מוכנים ללכת רחוק: הם מחתימים לקוחות על חוזים ללא הון עצמי ראשוני, ומוכנים לקחת את הסיכון שהלקוח יבטל את העסקה. בחלק מהמקרים מדובר בחברים וקרובי משפחה, שעומדים לרכוש דירה בפריסייל במחיר זול במיוחד. הקבלן יודע שאלה "דירות הפסד", אבל הוא לא מסתכל על דירה ספציפית, אלא על רווח כולל בפרויקט. הוא יודע שכדי להניע את המכירות, הוא חייב להציג לבנק כמה עסקאות. אז הוא מגיש לבנק כמה חוזים, מקבל אור ירוק להמשך הפרויקט, מגייס עוד כמה לקוחות במחירים נמוכים ובטוח שהוא יכול לצאת מהפרויקט עם רווח יזמי של 8% - הרווח המינימלי שמנהל המרחב בבנק דורש ממנו. 

אבל יש עוד כמה דברים שקורים בדרך - האיום הבטחוני מוביל לעליית מחירי הסחורות, הקבלן המבצע מצמיד לו את המחירים למדד, הקבלן לוקח עוד הלוואות וכדור השלג מתחיל להתגלגל. הלקוח לא יודע את זה, הוא עובר מדי פעם ברחוב, רואה טרקטורים ליד הבניין ונשמע מרוצה מהחלום שמכרו לו. מחר בבוקר, הוא מקבל טלפון מהקבלן שמודיע לו שהוא חייב להזרים לו קצת כסף ולהזרים בטוחות. עץ עקום וממונף קשה ליישר - כך עובדים חלק מהקבלנים הקטנים שמוכרים דירות עם הון עצמי ראשוני של 0% עד 7% ממחיר החוזה.

עורכי הדין מסכנים את הלקוחות שלהם, הבנק מסכן את הלקוחות שלו והגלגלים מתחילים לחרוק. הקבלן חושב להכריז על פשיטת רגל, בזמן שהלקוח שלו יושב בבית ומתלבט בין ביטול העסקה לבחירת ריצוף. הוא מתקשר לקבלן, מבטל את העסקה כי אין לו 15%. הבנק כועס, הקבלן מוריד את המחיר וקורא בעיתונים שהוא בדרך לפשיטת רגל ושמספר הביטולים עולה. במקום פרויקט שקיבל היתר בנייה, עוד קבלן קטן קורס.

מה לא כולם יודעים? שאלה מקרים בשוליים, שאלה קבלנים שלא בטוח שרשם הקבלנים, משרד האוצר והבנקים צריכים שיהיה להם זכות קיום. איזה עורך דין מוכן שהלקוח שלו יחתום על עסקה כזו? כנראה שאף אחד. אלה לקוחות שחותמים על חוזים מבלי להתייעץ, לא זקוקים לביטחונות כי הם לא שילמו מקדמה ולא חוששים כי רק בישראל - אין מי שיאכוף עסקאות כאלה.

ועכשיו תגידו אתם - איזו דירה הייתם קונים?

2. לאחרונה, מבלי ששמנו לב ומתחת לפני השטח, מתנהלת מלחמה אמיתית בין אנשי שוק ההון לשוק הנדל"ן. המלחמה הזאת, שפעם הסתכמה בראיונות בתקשורת בסגנון של "היכן כדאי להשקיע את הכסף - בנדל"ן או בשוק ההון?", הולכת ומחריפה ואל תתפלאו אם היא תסתיים במפח נפש - לשני הצדדים.

בשבועות האחרונות שוחחו איתי מספר אנשי מפתח בשני השווקים. כמות הארס ששומעים משני הצדדים, מתחילה להזכיר לי את הקמפיינים הפוליטים לקראת הבחירות לראשות הממשלה. אלה מספרים לי ששוק הנדל"ן עומד לקרוס כמו מגדל קלפים (ושעה אחר כך אני מקבל נתונים מהאוצר ומהלמ"ס שמצביעים על התאוששות) ואלה מציגים לי נתונים על המלצות לרכישת מניות מסוימות - שקרסו במהלך השנה.

האמת נמצאת כנראה בתחום האפור ויהיה מי שימשיך להתווכח, אבל הנקודה בכלל לא קשורה לתשואה או לרווח - אלא לשיח באולפני הטלוויזיה וברשתות החברתיות. אל תתפלאו אם השיח הזה יוביל, כבר מחר בבוקר, לקמפיין ממומן. גזרו ושמרו: אם המצב הנוכחי ימשיך, הקרב בין אנשי שוק ההון לענקי הנדל"ן יילך וחריף - ועלול להגיע לנקודת קצה.

אבל אני רק שאלה: האם חלק מהמוסדיים לא שלחו את היד עמוק לכיס בשנים האחרונות כדי להעמיק אחיזה בנדל"ן? למה תורמת מלחמת האזרחים הזו?

3. בחודש אפריל השנה הטיל איתן יוחננוף פצצה בראיון לאתר. הוא סיפר שהוא מתכנן להנפיק את חברת הנדל"ן שלו בנפרד מהחברה עצמה והדגיש שלא ירחק היום שבו ייכנס לתחום המגורים וימכור דירות בקופות. ארבעה חודשים עברו, ויוחננוף אישר את הידיעה גם למשקיעים בבורסה. בהודעה ששיגר ביום רביעי כתב כי הוא מתכוון לבצע "ארגון מחדש של כלל נכסי המקרקעין שבבעלותה הישירה של החברה, הכולל רכוש קבוע ונדל"ן להשקעה" והדגיש כי הם ירוכזו בחברת הבת כנגד הקצאת מניות.

בעבר דיווחנו כאן על כך שרמי לוי ויוחננוף מתכוונים להגדיל אחיזה בשוק. שניהם מאמינים מאוד בשוק הנדל"ן. לא מדובר רק בנדל"ן המסחרי, אלא גם בשוק המגורים. כששני מפלצות כמו רמי לוי ויוחננוף מחליטים להשקיע בתחום, נשארו רק שתי אופציות: או בכירי המשק, כולל חברות ענק כמו הפניקס, מגדל ומנורה שנכנסו לשוק המגורים ובעיקר להתחדשות העירונית, הולכים ליפול כמו מגדל קלפים, או שהמחירים הולכים לעלות.

עוד ב-

פצצה מתקתקת בשוק הדיור: הבנקים יצרו גל ביטולים והמדינה שותקת

לכתבה המלאה

והנה עולה שוב השאלה: מי לדעתכם ינצח?