1. כשמביטים על הכותרות המרכזיות השבוע במדורי הנדל"ן מקבלים תמונה שחורה למדי: משרד האוצר מזהיר אותנו מגל ביטולי עסקאות שבדרך ומנבא שאנחנו לקראת תקופה קשה שתימשך לתוך 2028.

די באופן שבו באוצר מציגים את הנתונים, כדי לגרום לאדם מן השורה לרדת מעסקה. הוא קורא ושומע שהשוק בדרך לקריסה, שחלק מהפרשנים (שממליצים לכם להשקיע בשוק ההון) קוראים לא לקנות דירה ושמי שכן יקנה כזו - כנראה יצטרך להשאיר פיצוי של 10% אצל הקבלן, כי הוא פשוט לא יוכל לעמוד בתשלומים.

ויש את הצד של הקבלנים - אלה שחושבים שמחירי הדירות יעלו בטווח הבינוני, שמי שלא מנצל את מבצעי המימון האגרסיביים עושה טעות. שמחר כבר לא תוכלו לקנות דירה במחיר שפוי.

אבל האמת, מה לעשות, נמצאת הרבה פעמים באמצע. לשטח האפור הזה קוראים שוק שנמצא בהאטה קלה. מצד אחד, נתוני האוצר שפורסמו השבוע הם נתונים טובים לקבלנים: הם מראים שהשוק מתחיל לחזור לעצמו - מספר העסקאות גדל, מספר הטבות המימון יורד. אלה תנאים שלכאורה אמורים לגרום לצמיחה מחודשת. ואז מגיע הפרק הנפרד על גל ביטולי העסקאות. הוא מצביע על זינוק דרמטי (41%) במספר הביטולים.

מדובר בגידול של מאות בודדות תוך מספר חודשים. זה לא אומר שהנתון הזה לא חשוב, או שצריך להתעלם ממנו - אבל אנחנו רק שאלה: מה בין שנת 2021, שבה שוק הנדל"ן היה בשיאו, שבה המחירים בתחילת השנה עוד היו שפויים, עם ריבית אפסית ומשכנתא נמוכה, לבין שנת 2024-2025, שבהן ישראל עברה מלחמה קשה, עם ריבית גבוהה שלא מאפשרת לזוגות רבים לקנות דירות? האם הסיכון הוא אותו סיכון? האם משרד האוצר לא חושב ש"זינוק" של מאות דירות בין שנת השיא של הנדל"ן בשני העשורים האחרונים לבין שנת השפל שבה הסיכון מראש היה גבוה יותר מראש הוא נתון לגיטימי?

מצד שני, עם מספרים אי אפשר להתווכח. נכון, מספר הביטולים נמצא בעלייה ואולי עוד יגדל ב-2027 וב-2028, אבל האם מדובר בהפתעה לנוכח תנאי השוק? נקודה למחשבה.
 

2. קשה לנקות את הבנקים מגל הביטולים שהאוצר מדבר עליו. הבנקים אמורים לערוך חיתום ללקוחות שלהם, אם לקוחות מבאר שבע ומטבריה לא מצליחים להשלים עסקה, אם בשנת 2023 אחוז הביטולים בטבריה מגיע ל-7% מכלל העסקאות - בנק ישראל לא היה קשוח מספיק ולא דרש מספיק מהבנקים.

אני לא מנקה גם את הפיקוח על הבנקים. הם עשו עבודה טובה כשהחליטו להגביל את מבצעי הקבלן כדי לנטרל את הסיכון (ועובדה שהיה כזה), אבל איך יכול להיות שבמשך תקופה של שנתיים הקבלנים חילקו הלוואות לכל דורש ואף אחד לא עצר את זה? אפשר להאשים את הקבלנים ולטעון לחזירות, אבל הפיקוח על הבנקים ציפו לגלגל את האחריות לקבלנים, שיסלקו לקוחות ממשרדי המכירות? הם ציפו שהם יערכו את החיתום ללקוח? כמובן שלא.

זה אולי מסביר מדוע חברות הנדל"ן הבודדות שלא מאפשרות ללקוחות לחתום על עסקאות 10/90 ומעדיפות לוותר על עסקאות בתקופה כל כך קשה - עושות להם טובה. הדבר האחרון שהקבלנים רוצים הוא פיצוי של 10%. לכל ביטול עסקה יש השלכות - הבנקים לא אוהבים ביטולים והקבלנים יודעים שעלויות המימון שלהם יהיו כבדות יותר.

כשלקוח שילם מקדמה של 20% בחוזה והם צריכים להשיב לו 13%-10% מהכסף בהתאם לחוזה - הם מפסידים פעמיים: פעם ראשונה, כי הדירה עמדה ריקה ויכלה להימכר ללקוח אחר. פעם שנייה, כי במקום להזרים כסף לחברה הם משלמים ריבית של 8% על עלויות המימון שלהם - מאות אלפי שקלים בחודש, ואולי אפילו מיליונים. המצב הנוכחי רע לכולם. הגיע הזמן לעצור לגמרי את מבצעי 10/90 המסוכנים - ויפה שעה אחת קודם.

3. הגיע הזמן לומר את האמת: תוכנית דירה בהנחה היא תוכנית למילואימניקים ולא לציבור מחוסר הדיור. לאחרונה חשפנו כי שרים בממשלה מתכננים מהלך שיאפשר למילואימניקים לקבל דירות ללא מע"מ, עניין שעדיין נמצא בבחינה משפטית וכלכלית.

בינתיים, הממשלה בחרה להקצות 75% מהדירות בהנחה לציבור שמשרת בצה"ל. ההחלטה לתת ללוחמים עדיפות ברכישת דירות, ועדיפות ברכישת קרקעות מרמ"י היא נכונה וצודקת - אבל אולי היה אפשר לשנות את התמהיל.

ללוחמים מגיעה עדיפות ברורה לזכות, ואולי הם היו צריכים לקבל עדיפות ברורה יותר על מילואימניק שאינו לוחם. בנוסף, היה אפשר לפתוח תוכנית נוספת בכל שנה, שמיועדת לציבור מחוסר הדיור שאינו מילואימניק. שינוי התמהיל, ומתן עדיפות למילואימניקים על חשבון מחוסרי דיור, לא פותר את הבעיה העיקרית שלשמה התכנסנו: הורדת מחירי הדיור ודאגה לציבור שלא מסוגל לקנות דירה, והממשלה שולחת אותו לחפש כזו בשוק החופשי.

עוד ב-

המהלך שמחסל את הסיכוי שלכם לזכות בדירה בהנחה

לכתבה המלאה

4. מדד מחירי הדירות פורסם היום, והוא מצביע על עליות של 0.9% במחירי הדירות החדשות. מעניין מה יהיה לומר לספקולנטים, שטענו שמחירי הדירות יירדו השנה ב-20%. ההסבר לעליות הוא פשוט: מחירי הדירות ירדו בחדות בתקופה הקודמת, ולכן מתבצע תיקון. גם הריבית שחררה עוד עסקאות לשוק, ולצד הכותרות הדרמטיות על ביטולי עסקאות, נרשמת התייצבות בשוק. מעניין לראות האם הנתונים החדשים יחזירו עוד רוכשים לשוק, או שרובם יעדיף להמשיך ולספוג את עליית מחירי השכירות.