כמה עולה דירה בירושלים? מה קרה למי שרכש דירה במהלך שנת 2021 ואיך השתנה המחיר למי שרכש דירה דומה בשנת 2023? שנת 2021 היא השנה הטובה ביותר שבה יכולתם לעשות עסקת נדל"ן, שנת 2023 הייתה שנה חלשה.

אפשר לראות את זה גם באמצעות לוח העסקאות של רשות המסים: מי שרכש דירה ב-2021 הרוויח עשרות אחוזים. מי שרכש דירה ב-2023, כנראה לא הרוויח ובמקרים מסוים - נגרם לו הפסד הון ריאלי.

ברחוב אדם בירושלים נרכשה בינואר 2021 דירה בת 3 חדרים במחיר של 1.4 מיליון שקל. הדירה היא בקומה הרביעית ובשטח של 63 מ"ר. אותה דירה נמכרה בחודש יולי במחיר של 2.1 מיליון שקל - כ-50% יותר ממחיר הקניה - כ-10% עליית ערך בשנה, אבל בחישוב ריבית דריבית - מדובר ב-7.6% בלבד.

מצאנו עסקה נוספת ברחוב אבשלום חביב, והפעם היא נעשה בספטמבר 2022. מדובר בדירת 60 מ"ר, בקומה השנייה. בעל הדירה שילם אז 1.545 מיליון שקל. באותה שנה המחירים עלו מעט, אבל החל מ-2023 המחירים התייצבו ואף נרשמה ירידה קלה.

ב-2024, בחסות הטבות המימון ומבצעי הקבלנים, המחירים חזרו לעלות וב-2025, עת החליט המפקח על הבנקים להטיל מגבלות, נרשמה התייצבות. לכן, הדירה נמכרה בחודש יוני במחיר של 1.71 מיליון שקל. במקרה הזה, ערך הדירה עלה ב-10%, אבל בנטרול הוצאות חד פעמיות, הרווח היה נמוך יותר.

בדקנו מה קרה למי שרכש דירה לפני 20 שנה ויותר. ברחוב משה קול נמכרה לאחרונה דירה כזו, במחיר של 4.25 מיליון שקל, אחרי שבשנת 1999 היא נקנתה במחיר של 1.31 מיליון שקל. גם בעסקאות אחרות שבדקנו עולה תמונה דומה: כשהנכס נרכש עד סוף 2022, התשואה עומדת על 10%-8% לשנה (בחישוב שאינו ריבית דריבית) ואחריה - מדובר בעלייה מינורית, של אחוזים חד ספרתיים. בבדיקה לקחנו גם דירות שנרכשו לפני 6 ו-8 שנים והתוצאות דומות - עליית ערך של 10% לשנה בממוצע.

ומה קורה למי שנכנס לפברואר 2023 עם רכישת דירה? ובכן, אם זה בתל אביב, סביר להניח שאין כמעט רווח, ואם זה בירושלים - הרווח הממוצע היא נמוך. ברחוב אנטיגונוס נמכרה דירה בפברואר 2023 במחיר של 2.82 מיליון שקל. אותה דירה, 4 חדרים בגודל 81 מ"ר בקומה השנייה, נמכרה לאחרונה במחיר של 3.195 מיליון שקל - מה שמשקף עליית ערך של כ-4% בשנה.

הנתונים כאן מצביעים בבירור על המגמה של שוק הנדל"ן מאז 2023 - האטה. עם זאת, היא מנוגדת לתפיסה של כלכלנים, שטוענים כי מחירי הדירות ירדו בשיעור דו ספרתי. באף אחת מתוך 20 הדירות שבדקנו, לא נרשם הפסד הון.

עוד ב-

מחירי השכירות עולים כי אין דירות - העיר שבה ההיצע יורד ב-43%

לכתבה המלאה