שוק הנדל"ן בישראל חווה טראומה בשלושת החודשים שאחרי ה-7 באוקטובר. אתרים נסגרו, הפועלים הפלסטינים לא הורשו להיכנס לישראל, הקבלנים רשמו איחורים בביצוע ובחלק מהמקרים זה הגיע לבית המשפט.

אם שוק הנדל"ן היה חווה זעזוע כזה בצל ריבית אפסית, כפי שהייתה עד אפריל 2022, יכול להיות שהשינוי היה מינורי. אבל משהו התרחש באותה תקופה - המלחמה הבריחה רוכשים ומשקיעים, הריבית הקשתה מאוד על מי שישב על הגדר ובסוף 2023 היה נראה שהשוק לקראת משבר גדול מאוד.

שוק הנדל"ן, בדיוק כמו שוק המניות, לא אוהב חוסר ודאות. באותה תקופה גם גיוסי המילואים החלו, וחלק מהמשפחות ביטלו עסקאות (גם בשל אי עמידה בהחזר וירידת המחירים), בעיקר בחודשים האחרונים. לפי דוח בנק ישראל לשנת 2024, בתחילת המלחמה פונו בהחלטת ממשלה כ-143 אלף תושבים, וכ-100 אלף נוספים התפנו באופן עצמאי. במהלך 2024 החלה הסתגלות למציאות החדשה. מכסות העובדים הזרים הורחבו, עובדים ישראלים נוספים נכנסו לענף ואתרי הבנייה חזרו בהדרגה לפעילות. לפי בנק ישראל, נרשמו באותה שנה כ-65.5 אלף התחלות בנייה, היקף העסקאות עלה ומחירי הדירות עלו ב-7.7%.

ב-2025 מספר המועסקים בנדל"ן חזר לעצמו, אבל את הטראומה מה-7 באוקטובר, יחד עם הלחצים ברשתות החברתיות להורדת מחירי הדיור, בליווי קבלני תשתיות שפושטים רגל - שינו אווירה. ואווירה, כידוע, היא חזות הכל בשוק הנדל"ן. מצד שני, לצד 80 אלף התחלות בנייה, נתוני גמר הבנייה עדיין לא הגיעו ליד, הקבלנים לא הוציאו היתרים ובמקביל להאטה בביקוש, הקבלנים הזיזו את נקודת שיווי המשקל בזכות ירידה בדירות המוכנות.

שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ינוב, חווה את משבר כוח האדם. לדבריו, זה אילץ את הענף להסתגל ולמצוא חלופות, אך השפעות המלחמה עדיין מורגשות בניהול הפרויקטים. "מאז 7 באוקטובר ניהול פרויקט נדל"ן בישראל השתנה מהותית. המחסור בכוח אדם, שיבושים באספקה, התייקרות תשומות וקבלני משנה והארכת משכי ביצוע חייבו אותנו לבנות מחדש את שיטות העבודה ולהכניס הרבה יותר גמישות לתכנון ולביצוע", הוא מסביר ל-ice. "הענף אמנם הסתגל למצב ונמצאו חלופות, אבל העלויות עלו, הפריון לא תמיד חזר לרמות שהכרנו ולוחות הזמנים הפכו מאתגרים יותר. מבחינתנו, אחד השינויים המרכזיים הוא הצורך לנהל פרויקטים עם מרווחי ביטחון גדולים יותר ולקבל החלטות מהר יותר. במובן הזה, הענף לא חזר לשגרה הישנה, הוא פשוט למד לעבוד בתוך מציאות חדשה".

"הביקוש חוזר בהדרגה". אפל קסטל (אופיר אברהמוב)

השינוי לא נעצר באתרי הבנייה. כשהרוכשים היססו, היזמים חיפשו דרכים להחזיר אותם למשרדי המכירות, וכך התרחבו עסקאות 20/80, 10/90 ומסלולים דומים, כמו סבסוד משכנתא, שעקפו את הוראות בנק ישראל. המבצעים סייעו לעודד רכישות, אך יצרו גם סיכון: רוכשים יכלו להתחייב לדירה מבלי לדעת בוודאות אם בעת המסירה יוכלו להשלים את התשלום. בנק ישראל התריע מפני התופעה ובמרץ 2025 הטיל מגבלות על חלק ממבצעי המימון.

ב-2025 התחדד גם הפער בין קצב הבנייה לקצב המכירות. מצד אחד המשיכו לבנות בהיקפים גבוהים, ומצד שני מספר העסקאות ירד ומלאי הדירות החדשות שלא נמכרו גדל. לפי בנק ישראל, בסוף אותה שנה כבר בכ-44% מהחשיפה לפרויקטים למגורים בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות, הבנייה התקדמה בקצב מהיר יותר מהמכירות.

בנוסף, מחקר של בנק ישראל מצא כי הפרמיה על דירות עם ממ"ד בשוק השכירות עלתה באופן מובהק במהלך המלחמה, בעיקר לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן במאי 2024. בשוק המכירה, לעומת זאת, ההשפעה הייתה מתונה וזמנית יותר.

לדברי שמאית המקרקעין גלי אפל קסטל, מנכ"לית סוכנות הנדל"ן דיור פלוס, השינוי בסדרי העדיפויות של הרוכשים מורגש במיוחד בסמוך לאירועים ביטחוניים: "סוגיית המיגון הפכה לנקודת מפתח, אך יש תנודות בביקוש שמשתנות עקב קרבה לאירוע ביטחוני. מיד לאחר הסלמה או מבצע צבאי, הדרישה למיגון נגיש הופכת לתנאי סף אקוטי שבלעדיו אין עסקה. ברגעים כאלה, לקוחות מוכנים להתפשר על פרמטרים מרכזיים כמו גודל הדירה, קומה, קרבה למרכז ואפילו תקציב. עם זאת, כשנוצרת רגיעה ביטחונית, אנו רואים חזרה הדרגתית של הביקוש גם לדירות ללא מיגון, בעיקר בשל פערי המחירים. המוגנות לא ביטלה את השיקולים הכלכליים והגיאוגרפיים, אך היא ללא ספק קבעה רף יציבות חדש בתפיסת המגורים בישראל".

"הענף פועל במציאות חדשה". לנצ'נר (ינוב צילום, shutterstock)

השינוי ביחס למיגון לא נשאר רק אצל הרוכש. בניינים ותיקים ללא ממ"ד קיבלו משמעות נוספת, וההתחדשות העירונית החלה להיבחן לא רק ככלי להגדלת היצע הדיור ולשדרוג נכסים, אלא גם כאמצעי להוספת מיגון ולחיזוק החוסן של סביבת המגורים.

רפי קשקש, סמנכ"ל פיתוח בחברת סיירוס קפיטל, מסביר כי "שלוש שנות המלחמה הוכיחו שהתחדשות עירונית היא לא רק עניין נדל"ני, אלא חלק מהותי מהחוסן הלאומי של ישראל. המלחמה, ובפרט המערכה מול איראן, חשפה את העורף הישראלי למתקפות ממושכות של טילים ורחפנים, והמחישה עד כמה היכולת להתגונן באמצעות ממ"דים היא קריטית. המיגון מצד אחד מציל חיים, ומצד שני מאפשר לעורף להמשיך לקיים שגרת חיים תקינה באופן יחסי גם בזמן לחימה, ובכך נותן למערכת הביטחון את הזמן הנדרש להתמודד עם האיומים בצורה אפקטיבית. לכן, קידום התחדשות עירונית בבניינים ישנים ללא מיגון הוא היום חלק בלתי נפרד מהצורך לחזק את העורף הישראלי".

השינוי הזה קיבל בשנה האחרונה גם ביטוי בחקיקה. במרץ 2026 אישרה הכנסת את חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, שנועד לאפשר קידום מהיר יותר של פרויקטים באזורים שנפגעו במלחמה ולחבר בין שיקום, תכנון והתחדשות עירונית.

עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין, מסביר מה השתנה בשלוש השנים האחרונות: "שלוש השנים האחרונות הוכיחו שמערכת התכנון והבנייה עדיין אינה ערוכה לתגובה מהירה במצבי חירום. גם לאחר חקיקת חוק שיקום נזקי המלחמה בדרך של התחדשות עירונית, אנו רואים במקומות כמו בת ים מתחמים שלמים שטרם הושלם בהם הליך סדור לפינוי הריסות ותחילת בנייה. הסרבול הקיים אינו תכנוני בלבד, אלא נובע גם מחוסר סנכרון בין הגורמים השונים. כדי לקצר תהליכים בעתיד, נדרש גוף מתאם אחד שיהווה כתובת אחידה ומחייבת עבור התושבים. הלקחים שנחשפו בשלוש השנים האחרונות חייבים להביא את המערכות להשתכלל מבעוד מועד".

עוד ב-

הקבלן הסתבך עם חוב של חצי מיליארד שקל - הבנקים דורשים כונס נכסים

לכתבה המלאה

נכון לספטמבר 2026, בנק ישראל מצביע על התאוששות מתונה במספר העסקאות בחודשים מאי ויוני, לצד ירידה שנתית של 1.5% במחירי הדירות - ירידה מינורית ביחס למהפכה שחשבנו שתקרה כאן. השאלה הגדולה: מה יקרה בחודשים הקרובים, עם הפחתות נוספות של הריבית שירדה ל-3.25% ומתי השוק יגיע לנקודת שיווי משקל חדשה.