נדל"ן ותשתיות

לא נתניהו ולא איזנקוט: המהלך היחיד שיפתור את המשבר בשוק הנדל"ן

רגע לפני פתיחת הקלפיות, הנה 5 צעדים שהממשלה הבאה תהיה חייבת לעשות. בראשם: פתיחת קבינט דיור, שיעשה סדר בשוק. על השינוי שצריך לעשות עם מכרזי דירה בהנחה ומי צריך ללכת הביתה כבר אתמול | טור שישי

עקבו אחרינו בגוגל

איציק יצחקי | 23/10/2026 14:06

בנימין נתניהו גדי איזנקוט (צילום חיים גולדברג, גילי יערי / פלאש 90)

1. הבחירות בפתח. ביום שלישי ייסגרו הקלפיות, ושלושה תרחישים עיקריים לפנינו: הראשון, הממשלה תתחלף. במקרה כזה, זהות ראש הממשלה, או אולי אפילו שני ראשי ממשלה שיכהנו ברוטציה, היא האפשרות שעומדת על הפרק. השניה - הממשלה תישאר. נתניהו יצליח להרכיב ממשלה, כנראה צרה, ויכהן קדנציה נוספת. האפשרות השלישית, שתעלה למדינה הרבה יותר כסף ועלולה לערער גם את המשקיעים - בחירות נוספות. בתום ספירת הקולות יתברר שלשני המחנות אין יכולת להרכיב ממשלה. כעבור זמן מה - נלך לבחירות נוספות.

ההשפעה של הממשלה הבאה על שוק הנדל"ן יכולה לנוע בשני אופנים: הראשון, היא תוריד את מחירי הדיור. השני, סטטוס קוו - עם עלייה קלה. אחרי העליות של 2021-2022, בתקופת ממשלת בנט-לפיד שהייתה נהדרת לקבלנים, המחירים לא יכולים, לפחות לא בטווח הנראה לעין, לזנק. כפי שטען כאן לאחרונה ארז מגדלי ממגדל בראיון (שצפה גם את הזינוק בשוק השכירות אליו נכנסה החברה), הנתון הכי בריא לדיור הוא עליית מחירים בקצב קצת יותר גבוה מהאינפלציה, עד 5%. אם זה יקרה, לקבלנים, לבנקים וגם לרוכשי הדירות יהיה קל יותר לכלכל את צעדיהם.

כבר הזכרנו כאן שבתקופת שתי ממשלות השינוי האחרונות, בנט-לפיד ואולמרט, מחירי הדיור דווקא זינקו. זה נחמד לדבר על כך שממשלת שינוי תוריד כאן את המחירים. אבל בפעם האחרונה שזה קרה, המחירים לא רק שלא עלו, אלא אפילו זינקו ב-30%. יש מי שיאמר שזה קרה בשל הריבית הנמוכה - אבל די להסתכל בהיסטוריה של הריבית כדי להבין - היא הייתה שם גם הרבה קודם ממשלת בנט-לפיד ובכל זאת, ראינו כמה שנים של יציבות.

2. זהות ראש הממשלה הבאה היא לא זו שתכריע איך תראה מפת מחירי הדיור. הדבר האחרון שמעניין את גדי איזנקוט, אם אכן יתבקש להרכיב ממשלה, הוא מה יקרה למחירי הדיור בדימונה. יש לו כל כך הרבה נושאים על סדר היום, ולכן אם נתניהו, בנט, איזינקוט או אפילו ליברמן ירכיבו ממשלה, הם יצטרכו לפתוח קבינט דיור. לא כזה שמתכנס אחת לתקופה להכריע בנוגע לקשר בין הבנקים לקבלנים, אלא קבינט אמיתי, שמבין שצריך לחזור לימים שפויים, מבלי להכריז על עוד פרויקט דירה בהנחה.

במקום להעניק ל-10% מהציבור 90% הנחה, צריך וכדאי להעניק ל-90% מהציבור 10% הנחה. כולנו ראינו מה קרה כשאאורה שיווקה דירות למועדון חבר בהנחה כזו. כולם מבינים מה השוק צריך. הפער בין הביקוש לדירות בשוק החופשי לבין ביקוש לדירות בהנחה הוא עצום והוא נובע רק משורה אחת - שורת המחיר.

3. יש כמה צעדים חשובים שהממשלה הבאה, ללא קשר לזהותה, תצטרך לעשות כדי להוציא את השוק מההאטה אליה הוא נקלע:

א. לעבור על צד ההיצע. ראשית, עלייה של מאות אחוזים בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך. ליצור הסכם עם הקבלנים על 15 אלף דירות ריקות שממתינות ריקות ולא מכורות, ולאכלס שם דיירים שרוצים לשכור דירה ואין להם הון עצמי. פעם שנייה, להוציא מיידית מכרזים לקרקעות שעליהם אפשר לבנות אלפי יחידות דיור לשכירות ארוכות טווח. בתוך 20 שנה, היזם יקבל אישור למכור את הדירות וייקח בחשבון את עלות השיפוץ.

בכלל זה, להעניק לחברה הממשלתית דירה להשכיר יותר סמכויות, למנות איש מקצוע מהשורה הראשונה שישמש כצינור בינה לבין רשות מקרקעי ישראל בעניין המכרזים ובמקום לדבר - יתחיל לעבוד. במקום תכנית חומש, שתסתיים אחרי ששר השיכון הבא יתחלף, צריך אלפי דירות להשכרה כבר מחר בבוקר. זה פשוט, השאלה היא האם הממשלה הבאה רוצה לעשות את זה.

הדבר השני הוא היצע מוגדר של קרקעות לבנייה. המחירים בישראל לא יורדים בגלל שהמדינה יודעת לטפל רק בצד הביקוש: מס רכישה של 8% כדי להרחיק את משקיעי הנדל"ן, ובעיקר הסתמכות על המזל - כשהריבית גבוהה, המדינה מורידה את הרגל במהגז משום שהיא מאוהבת במיסוי מקרקעין. היא טועה, כמובן. כשהמכירות יתחילו לזוז, היא תכניס יותר כסף.

ב. אם משפט כמו "50% מהדירות ששווקו הן דירות בהנחה" עובר בשקט במשרד הבינוי והשיכון - מישהו צריך ללכת הביתה. אצל חיים כץ זה עבר בשקט והוא לא יהיה שר הבינוי והשיכון הבא. המדינה צריכה למכור 100% מהדירות החדשות בהנחה והקבלנים צריכים את המדינה.

רוצה לומר: תנו להם תמריץ, תנו להם סבסוד, תדאגו לקצר ביורוקרטיה ברשויות במקומיות (שתצמצם אפשרות להעברת מעטפות) - ותראו איך בתוך שנה אחת אלפי זוגות צעירים מקבלים דירה חדשה במחיר נמוך. אין שום אחיזה במציאות לאמירות כמו "מחירי הדירות ירדו השנה ב-20%". זה משפט מהנדס תודעה, ולחלק מבעלי המאה נוח שתקראו את הכותרת האלה. מעבר לכך, זה פשוט לא נכון. מחירי הדיור ירדו השנה באחוזים בודדים והסיבה היחידה שדחפה לכך היא הריבית המשתוללת והמלחמה - ולא תוכניות המגירה של משרד האוצר.

ג. להפסיק את מכרזי דירה בהנחה. תכנית מחיר למשתכן הייתה טובה לכמה מאות זוגות, אבל רעה מאוד למדינה. היא גרמה לעליית מחירים באזורים מסוימים, והיום זוגות רבים לא יכולים לקנות דירה. ההחלטה לתת עדיפות למילואימניקים ובעיקר ללוחמים היא נכונה, אבל אם מעניקים להם 75% מהדירות - אפשר לקרוא לתכנית "תכנית דיור ממשלתית למשרתי צבא" ולפתוח תכנית אחרת לכלל הציבור.

הציבור הכללי לא תמיד מכיר את החוקים וחולם שיזכה בדירה, אבל הוא נוחל אכזבה פעם אחר פעם. אפשר לייצר תכנית דיור לאומית למשרתי צבא ואחת נפרדת למחוסרי דיור, אבל הגיע הזמן להפסיק את הגרלת הפיס למשתכנים צעירים. אפשר לתת דחיפה לעשרות אלפי זוגות צעירים שרוצים דירה, במקום לחלק מיליונים לבודדים.

ד. סנקציות נגד קבלנים שלא יודעים לבנות. היום, קבלנים חדשים צצים כפטריות אחרי הגשם. הם משאירים לדיירים דירות הרוסות, מצפצפים על החוק ויוצרים שם רע לענף. אני מכיר כמה ששייכים לחברות גדולות ומוכרות. הם אפילו גוררים לקוחות שנים על גבי שנים לבתי המשפט, בטענה שהם ביצעו את השינויים, או שהם חיבלו בדירה. חלק מהרוכשים מתייאשים, כי הם רוצים שקט נפשי. אחרים הולכים עד הסוף, אבל משלמים בבריאות.

היזמים חייבים לשלם, בריבית דריבית, על כל טעות שהם עושים. נזילות, רטיבויות, סדקים בדירה ואפילו אסלה שהותקנה בניגוד לתקן - קבלן שלא מסוגל לעמוד מאחורי התחייבויות חוק המכר, צריך לדעת שהוא צריך לשלם על זה או שיסתכן בהקפאת הרישיון. ברגע שהקבלנים ירגישו מאוימים, הם יתחילו לשים לב לפרטים הקטנים. תטילו עליהם קנסות, ותראו איך בתוך שנה מהיום איכות הבנייה בישראל תשתפר פלאים.

עוד ב-

"תהיה פה קטסטרופה": קבלנית הבנייה בראיון אזהרה על שוק הנדל"ן

לכתבה המלאה

ה. מבלי להיכנס לשמות, חשוב מאוד שהממשלה הבאה תמנה איש נדל"ן לראש משרד הבינוי והשיכון. כבר קראנו כאן בעבר למנות שר נדל"ן. לא ייתכן שאחד הנושאים הבוערים והדחופים בישראל לא יזכה להתייחסות נפרדת. אם נתניהו מינה שר לענייני מים, הממשלה הבאה יכולה למנות שר שימנה קבינט.