פרויקטים
הזדמנות יוצאת דופן לרוכשי הדירות ולמשקיעים: אלו הערים שכדאי שתכירו
במציאות הכלכלית והביטחונית אליה נדרש שוק הדיור להסתגל, מופנה הפוקוס דרומה – אל הערים הנמצאות בתנופת פיתוח מואצת, מספקות היצע מגורים מגוון ומחירים שפויים, ומייצרות הזדמנויות גם לקהל המשקיעים
מצב העניינים המורכב של התקופה האחרונה, המאופיין בסביבת ריבית גבוהה ויוקר מחייה, מחייב רבים ממשקי הבית בישראל לחישוב מסלול מחודש בכל הנוגע להתנהלותם הכלכלית. הדברים מקבלים משנה תוקף כשמדובר בהחלטות פיננסיות כבדות משקל, דוגמת רכישת דירה. בהקשר הזה יש כמובן להוסיף את אירועי ה-7 באוקטובר ומלחמת חרבות ברזל – אשר יצרו מציאות נדל"נית חדשה, שחובה להביא גם אותה בחשבון במערכת השיקולים לבחירת מקום המגורים העתידי.
ניתוח שוק הדיור בישראל בקרב מומחי נדל"ן, מבקש להפנות את הפוקוס דרומה – אל ערים הנמצאות בתנופת פיתוח מואצת ומייצרות היצע מגורים מגוון – וחשוב לא פחות: במחירים שפויים ביחס למרכז הארץ. הערים הללו כבר היום מייצרות סביבן עניין רב, כשהביקוש צפוי רק לעלות עם הבשלת שלל הפרויקטים המקודמים בשטחן.
אחת מאותן ערים היא דימונה, העיר בעלת השטח השיפוטי הגדול בישראל. מי שזוהתה לאורך עשרות שנים כעיר אפרורית בקצה המפה, משנה את פניה מקצה לקצה. בחסות הסכם גג שנחתם בין העירייה המקומית למשרד הבינוי והשיכון ב-2018 בהיקף של 5 מיליארד שקלים, רוח חדשה מנשבת בעיר.
התוכניות לדימונה כוללות הקמת מוקדי תעסוקה ומסחר, מבני ציבור ושכונות חדשות, הצפויות להזניק את אוכלוסיית העיר בעשרות באלפי תושבים. השדרוג אמור לידי ביטוי גם בהיבט התחבורתי, עם קו רכבת עתידי שיאפשר נסיעה מדימונה לתל אביב ולהיפך, בכ-50 דקות בלבד.
דימונה. העיר משנה את פניה מקצה לקצה (צילום: Shutterstock)
העיר שניצבת לקראת מהפכה
עיר דרומית נוספת שמסומנת כאחד מיעדי הביקוש, היא באר שבע, שבשנים האחרונות ממתגת עצמה מחדש. תוכנית המתאר שאושרה בראשית העשור הנוכחי, משרטטת את העקרונות להתפתות העיר – בדגש על נתינת מענה מקיף לכ-400 אלף תושבים, כמעט פי שתיים ביחס לאוכלוסיית העיר כיום. בחזון: בניית למעלה מ-34 אלף דירות, תוספת של מיליוני מ"ר עבור שטחי תעסוקה, תעשייה ומבני ציבור, והקצאת מאות אלפי מ"ר לשטחי תיירות.
עיר דרומית נוספת שמסומנת כאחד מיעדי הביקוש, היא באר שבע, שבשנים האחרונות ממתגת עצמה מחדש. תוכנית המתאר שאושרה בראשית העשור הנוכחי, משרטטת את העקרונות להתפתות העיר – בדגש על נתינת מענה מקיף לכ-400 אלף תושבים, כמעט פי שתיים ביחס לאוכלוסיית העיר כיום. בחזון: בניית למעלה מ-34 אלף דירות, תוספת של מיליוני מ"ר עבור שטחי תעסוקה, תעשייה ומבני ציבור, והקצאת מאות אלפי מ"ר לשטחי תיירות.
"הסלוגן של באר שבע הוא 'בירת ההזדמנויות של ישראל' – ולא בכדי", מנתח שמאי המקרקעין, ירון אליהו. "בזכות שורה של החלטות ממשלה שהגיעו לידי הבשלה, באר שבע ניצבת לקראת מהפכה. כך לדוגמה, ממש בימים האחרונים אושרה הקמתו של בית חולים נוסף בעיר, שיתווסף למרכז הרפואי סורוקה. בית החולים החדש – יחד עם אוניברסיטת בית גוריון, סורוקה וקריית הסייבר – לא רק ימשוך לעיר אוכלוסייה איכותית של רופאים וסטודנטים, אלא גם ימצב את באר שבע כמי שנמצאת בחזית החדשנות, הרפואה והטכנולוגיה".
"לכך צריך להוסיף גם את המעבר של בסיסים צבאיים גדולים לבאר שבע והסביבה", מחדד אליהו. "מעבר לעיר הבה"דים שעברה לנגב בעשור הקודם, בבאר שבע תפעל קריית התקשוב של צה"ל, כשב-2022 נחנך בעיר בית ספר למקצועות התוכנה וההגנה בסייבר של אגף המודיעין. בנוסף, קריית המודיעין של צה"ל תקום בסמוך לצומת שוקת, כשפה אגב, אמורה להיכנס לתמונה גם רכבת קלה – פרויקט עליו אמונה הוועדה לתשתיות לאומיות. חשוב גם להזכיר את נגב פארק – אזור תעסוקה ייעודי לפנאי, נופש ותיירות, שצפוי לקום בסמיכות לבאר שבע. המשמעות של כל המהלכים הללו: פיתוח מאסיבי של התשתיות העוטפות, והשפעה חיובית על כלכלת העיר".
פתרונות דיור בהתאמה אישית
הגידול הצפוי באוכלוסיית באר שבע, על רקע הפרויקטים הגדולים, מחייב תוספת ניכרת של דירות – כשהמנופים והדחפורים הפזורים ברחבי העיר, מספקים עדות מוחשית לפעילות. חברת נדל"ן המזוהה במיוחד עם תנופת הבנייה בבאר שבע היא צרפתי שמעון, המובילה בעיר שני מיזמים בנפח גבוה.
הגידול הצפוי באוכלוסיית באר שבע, על רקע הפרויקטים הגדולים, מחייב תוספת ניכרת של דירות – כשהמנופים והדחפורים הפזורים ברחבי העיר, מספקים עדות מוחשית לפעילות. חברת נדל"ן המזוהה במיוחד עם תנופת הבנייה בבאר שבע היא צרפתי שמעון, המובילה בעיר שני מיזמים בנפח גבוה.
בשכונת פארק הנחל, בדרום-מזרח העיר, מופקדת החברה על "צרפתי בפארק" – מגה פרויקט הכולל כ-700 דירות בכ-30 בניינים חדישים. בזכות שילוב בין שכונה חדשה, ירוקה ומודרנית – הכוללת בין היתר קריית חינוך עם בתי ספר וגני ילדים, שירותים קהילתיים מבני ציבור ומרכזי קניות – לבין מיקום אטרקטיבי, מסומנת פארק הנחל כאחת משכונות הדגל של באר שבע.
פנטהאוז בפרויקט צרפתי בפארק. "איכות מגורים ברף גבוה ובלתי מתפשר" (הדמיה view point)
סימן ההיכר של השכונה טמון בקרבה לפארק הנחל: ריאה ירוקה של למעלה מ-5,000 דונם, הכוללת את האגם המלאכותי הגדול בישראל, אמפי-פארק, טיילת, ספורטק, פארק מוטורי, פינות פיקניק, גני שעשועים ואפילו מרכז צפרות. גם בגזרה התחבורתית, מיקום השכונה משחק תפקיד חשוב, עם נגישות נוחה לצירי תנועה ראשיים – ובהם כביש 105, כביש 25, כביש 40 וכביש 6, וכן לתחבורה ציבורית עירונית ובין עירונית.
הפרויקט של צרפתי שמעון, בתכנון משרד מילוסלבסקי אדריכלים, הוא מהעוגנים של פארק הנחל, עניין המתורגם גם לקצב מכירות גבוה. שלבים א' וב' הכוללים את 16 הבניינים הראשונים בפרויקט, צפויים להתאכלס בשנה הקרובה, כשכעת יוצא לשיווק שלב ג' הכולל את 14 הבניינים הנותרים.
"'צרפתי בפארק' ממוקם ממש בלב השכונה ובצמידות לפארק הלינארי החוצה אותה", מציינת לי רום אוקנין, סמנ"כלית השיווק של צרפתי שמעון. "בפרויקט דירות 5-3 חדרים עם מרפסות רחבות ידיים, חניה ומחסן, לצד דירות מיוחדות – דירות גן מטופחות ופנטהאוזים מפוארים, כשהיעד הוא לספק איכות מגורים ברף גבוה ובלתי מתפשר".
ומה באשר למחירים? מחיר דירת 4 חדרים בפרויקט הוא החל מ-1.62 מיליון שקלים – הרבה פחות מדירת 3 חדרים צפופה בתל אביב. דירת גן מתומחרת ממחיר התחלתי של 2.1 מיליון שקלים, ופנטהאוז ממחיר התחלתי של 2.29 מיליון שקלים. מעבר לחוויית מגורים ייחודית ומחיר נמוך משמעותית ביחס לנכסים בפרופיל דומה באזור המרכז, יש להביא בחשבון כי לדירות המיוחדות פוטנציאל השבחה גבוה יותר בטווח קצר (החל משלב האכלוס), כשהן צפויות ליהנות מעליית ערך מהירה יותר ביחס לדירות הסטנדרטיות.
שלב ב' בפרויקט צרפתי בנאות הדרים. תמהיל מגוון: דירות 5-3 חדרים ודירות מיוחדות (הדמיה 3Dvision)
לא רחוק משם, בשכונת נאות הדרים, מקדמת צרפתי שמעון פרויקט מסקרן נוסף: "צרפתי בנאות הדרים". הפרויקט, בתכנון משרד טיטו אומן אדריכלים, מתמזג בשכונה יוקרתית ושקטה, ומתכתב עם הבנייה לגובה המאפיינת אותה. גולת הכותרת טמונה בקונספט הגינות התלויות – ומדובר בשכונה הראשונה בבאר שבע, שבה כל הדירות יציעו שילוב מנצח בין דירת גן אינטימית ומרפסת מפנקת.
לאחר ששלב א' בפרויקט 'צרפתי בנאות הדרים', הכולל 176 דירות ב-3 בניינים, שווק בהצלחה גדולה, שיווק שלב ב' מעלה הילוך: במסגרת הזו מוצעות 144 דירות ב-2 מגדלים בני 20 קומות, עם מועדון דיירים, לובי מושקע ופיר אשפה בכל קומה – כשגם בפרויקט זה קיימת הקפדה על תמהיל של 5-3 חדרים ודירות מיוחדות. מחיר דירת 4 חדרים בפרויקט הוא מסכום התחלתי של 1.72 מיליון שקלים,
השכונה עצמה מתעתדת לספק לציבור הדיירים את כלל השירותים הנדרשים בקרבת הבית, והיא נמצאת בסמיכות למוקדי הבילוי והקניות המרכזיים של באר שבע: סינמה סיטי, יס פלאנט וקניון Mall7, כמו גם לעורקי תחבורה ראשיים והיציאות מהעיר, עם נגישות לכביש 6 וליציאה לכיוון עיר הבה"דים.
"אנו יודעים לספק מענה לסוגים שונים של קהלים ולייצר פתרונות בהתאמה אישית", מרחיבה אוקנין. "אני יכולה לספר שיש פניות אלינו מקרב הדור המקומי הצעיר שמבקש להמשיך לגור בעיר, וכן ממשפרי דיור ומצמצמי דיור מבאר שבע עצמה, מיישובי הדרום ומהמעגלים הרחוקים יותר. אנשים מבינים שיש פה הזדמנות יוצאת דופן לרכוש דירה מבלי להתפשר על איכות ונוחות".
חתך נוסף שמגלה עניין בפרויקטים של צרפתי שמעון בבאר שבע, הוא קהל המשקיעים, ובמיוחד מי שמכונים "המשקיעים הצעירים" – אוכלוסייה שאמנם יכולה לעמוד בנטל תשלומי המשכנתא, אך מתקשה להעמיד את ההון העצמי הראשוני הנדרש לרכישת דירה בגבולות חדרה-גדרה.
קונספט הגינות התלויות בנאות הדרים. שילוב מנצח בין דירת גן אינטימית ומרפסת מפנקת (הדמיה 3Dvision)
הביקוש יאמיר – וגם המחירים
בשטח עצמו מורגשת ההתעוררות, כשנתוני הלמ"ס המסכמים את עסקאות הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון של 2024, מצביעים על כך שבבאר שבע ניצבת בצמרת – כשבתקופה זו כמות הדירות שנמכרה בעיר (דירות חדשות ודירות יד שנייה), כפולה כמעט ביחס לרבעון האחרון של 2023: 1,163 דירות לעומת 668 דירות.
בשטח עצמו מורגשת ההתעוררות, כשנתוני הלמ"ס המסכמים את עסקאות הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון של 2024, מצביעים על כך שבבאר שבע ניצבת בצמרת – כשבתקופה זו כמות הדירות שנמכרה בעיר (דירות חדשות ודירות יד שנייה), כפולה כמעט ביחס לרבעון האחרון של 2023: 1,163 דירות לעומת 668 דירות.
"באר שבע היא לא רק היישוב הגדול והמאוכלס ביותר בדרום, היא המטרופולין של האזור – ובאופן הזה נדרש להתייחס אליה", מסכם השמאי אליהו. "על רקע התוכניות והמיזמים, הביקושים לנדל"ן בבאר שבע – שחזקים גם כך – צפויים להאמיר, ואיתם גם המחירים".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
.jpeg "משה דוידוביץ, צילום: ראובן קפוצ'ינסקי")
